揭秘：2016宜宾楼市如何走？比2015更恼火！

回顾2015年，宜宾楼市犹如一出波澜起伏的历史剧：新开盘项目屈指可数，各项政策红利不断释放，成交数据一路高歌，房企营销却频频犯难……当2016不期而至，我们的楼市将如何“千方百计去库存”？宜宾楼市又将如何开启新篇章？

日前，由三江房产网主办的“共话2016宜宾楼市发展之路”地产沙龙在三江房产网总部如期举行。宜宾楼市业界精英相聚于此，就2015年宜宾楼市和土地市场的表现进行全方位、多角度的解读，并对2016宜宾房地产市场的发展进行探索。

2015宜宾楼市量升价稳？房企：比2014年还难过！

从商品房成交数据来看，2015年整个宜宾楼市行情较2014年明显上扬，整体呈现量升价稳的态势。但不少业内人士却表示，对房地产营销而言2015是非常困难的一年，甚至比2014年更艰难。除去经济大环境下行和股市波动对整个房地产市场的影响，这种“艰难”主要体现在以下两方面：

一是购房者心态的变化，带来房企营销层面的困难。一方面2015年各项利好政策的相继出台，让购房者尝到了“甜头”；另一方面，年底中央经济工作会议传递出来的“去库存、降房价”信息，也增强了部分购房者的观望情绪。越来越多的购房者会从自身需求出发，多方参考，理性购房。

而这种转变对于房企营销而言，无疑是个极大的挑战。远达房产王滨和半岛大院陈波均表示，不管是坐销、行销还是电销，变着花样的营销手段和暖场活动已经无法吸引购房者。一些客户面对置业顾问言辞急迫的逼定，毫不动容，甚至淡定表示“中央都在喊降价，你们房价这么高，肯定还要降”。如何吸引购房者到访下单，成为房企营销最头痛的问题之一。

其次，房地产行业高杠杆运作，带来房企单位纯利润急剧下降。受营销、财务、金融等成本控制，实际上现在房企每卖一套房，得到的纯利润都在下降，尤其是高地价项目。正如正和集团李忠所言，房价要降下来，势必成本也要降到更低才能支撑现在房企的成本和利润。所以整体来看，房企的投入与产出不成正比，销售利润远未达到预期。总的来看，虽然2015年销售好于2014年，但房企实际可利用资金却大幅度下滑，资金困难并未得到过多缓解。

明天会更好？2016楼市形势更严峻！

新年新气象，不过对于2016年宜宾楼市的发展，业内人士普遍却认为，2016年将会更加严峻！

一方面，全国经济形势疲软，房地产市场下滑，宜宾市场势必也会受到影响；另一方面，目前的人口结构和增长情况也会带来一定影响，虽然目前全面放开二胎，但真正想生、愿意生、生得起的家庭并不多，也许再过两年，中国的人口现状就会像俄罗斯一样，出现负增长。

此外，整体经济下滑也会对购房者产生影响。“四川是劳务输出大省，外出务工的人口数量庞大，2015年经济下行，工资大幅缩水，必将会对今年的返乡置业产生巨大影响。而宜宾城区原著居民基本已购置住房，购房需求趋于饱和。

所以2016年不一定比2015年好，至少受年底购房需求集中释放的影响，2016年上半年市场不会有大的好转。

等救or自救？2016宜宾楼市可能会……

不过可以肯定的是，在“去库存”的主基调下，2016年宜宾楼市还会迎来利好政策的持续释放。如鼓励房地产产品金融化、免契税、0首付、补贴房款等。而有消息称，基于购房补贴对楼市的强烈刺激，宜宾县政府购房补贴将从2016年1月1日起延续一年，至2016年12月31日止。

那么在等待政策“救市”的同时，除了降房价，我们的房企还可以如何“自救”呢？对于现有的开发项目，观澜上郡付正其就此提出了一点自己的看法，“转变营销手段、丰富活动内容和趣味性显然已不太适用，我们或许更应该思考如何抱团取暖，打造真正有特色、有吸引力的亮点来吸引消费人群。”

而不管采用何种营销手段，最后都会回归到产品，所以品质才是最强有力的“武器”。结合2015年宜宾土地市场情况，正和集团李忠表示：“2015年政府放缓推地节奏是件好事，只有将这部分成本高的存量房尽快消化，市场才能重新洗牌，迎接新的低价。”因此，对于在建或拟建项目而言，如何抓住中间这段空窗期，对市场和产品进行深入合理的调研和规划，将成为房企发展的关键。

但光有房企发力还不行，同时政府也应完善地块周边的配套设施，合理规划土地用途，合理定价，增加地块吸引力，降低房企拿地成本。例如三江口年年推地，但大家拿地的积极性都不高。“虽然现在三江口配套基本成熟，但本地房企拿地的可能性却不大。一方面地块打造没有明确的规划和方向，其次地块的限定条件也较多，对房企的资金、运营等都是不小的考验。”正和集团李响如是说。

三江后记：

都说2015年的房地产市场是“政策市”，在各种利好政策的组合拳下，宜宾楼市确实迎来近几年来的成交小高峰。但受电商冲击，商业项目销售、出租、经营均乏力；刚性住房需求基本释放，加之城市吸引力不大，投资性住房需求已然绝迹的宜宾楼市现状也是不争事实。即便目前宜宾主城月均去化率仅8.5个月，但2016年楼市销售仍然面临较大压力，房价上涨动力不足。而后续预期出台的各类刺激性政策，同样需要接受市场和时间的检验。

综合而言，2016宜宾楼市，难！谨慎乐观也许是最正确的态度。

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