宜宾楼市寒风不寒 “刚需”成开发商最大筹码

盼跌VS看涨

“价格还没定，肯定要比前一批次的高，预计单价3200多元。现在入会可以享受不同优惠……”在白沙某楼盘售房大厅内，先后前来看房多次的购房者雷女士因为房价过高而不得不一再放缓购房打算，“新政出台一个月，我们每周都在看楼盘，不过几个之前看过的楼盘，房价基本没动，依然只能得到售楼人员同样的回答。”和许多购房者一样，买房，先看看再说。她表示，一套80平米的小户型，首付两成，加上契税、按揭办理，首笔支付至少6万元，而且银行房贷审批还存在许多未知的风险。“新政出台，房价没有松动，我希望房价能跌下来。”雷女士的愿望是大多数购房者的心愿。以白沙的楼盘为例，许多购房者认为，能承受的合理价位在2400—2800元/平方米。

记者发现，新政实施一个月来，大部分改善型需求群体“被退出”楼市，仅剩无力支撑高房价的刚需群体“奋战”在看房第一线。观望情绪下，尽管日前本土网站积聚了较高的人气大话宜宾楼市，看涨与盼跌的观点在网站帖子中轮番交战，势均力敌；但对于大多数普通购房者而言，未来走向扑朔迷离，房价涨跌一时难以断言。

但事实上，有一类房源从一直以来的热点变成阴晴不定楼市的焦点，甚至堪称有担当“坚挺”楼市大任的角色，那就是被称之为“刚需房”的小户型房源，目前城区江北书香府第、白沙长江国际青年城等新盘正因主推小户型房源，聚集了不少人气，成为当前20余个新旧楼盘中为数不多的几个活跃区。相比之下，一些此前销售后剩余有大户型尾房的楼盘则门庭冷落，鲜有人问津。

“刚需房”成开发商“筹码”

因中小户型由于目标直指刚需，被视为当前楼市的急先锋。于是，面对此类新盘上市前房企推出的入会优惠政策，与今年2、3月份相比，购房者已变得非常理性，似乎不是那么被轻易劝说入会了。很多购房者担心，房价未确定之前入会，无非是给开发商充当抬价的“筹码”，入会的人数越多，开盘定价肯定会高，购房入会得到的些许优惠与上涨的房价而言，几乎可以忽略不计，购房者得到的不是优惠，而是难以承受的压力；反之，一旦入会购房者越少，在萧瑟的气氛下，开发商没有多少的“筹码”，也不敢肆意涨价。所以，在各楼盘销售中心，购房者观望、纠结，看多买少成为当前最明显的市场现象之一。

而有房企营销部门负责人认为，新政出台、国内一线城市楼市动态，以及各级媒体的声音无疑会影响到宜宾楼市，房价问题屡次成为热切关注的老话题，也属正常现象。但今年不同的是，宜宾城区房源不多，且以小户型为主，而刚需依然强劲，企业面临市场潜在的风险不大。可以说，一个月以来，房产新政对宜宾楼市价格没有实质性的影响，仅对经济承受能力较弱的购房者在按揭贷款方面有一定压力。诚意金优惠不过是附和新政的一种姿态或是营销手段而已；先不说土地收入对地方政府的重要性和宜宾城市的发展潜力，只要刚需大量存在，挺过这段“风头”，房价绝对还会涨。

这位负责人坦言，以此番上市的小户型楼盘为例，绝大多数房源总价普遍集中在24—30万元，虽然目前刚需群体成为开发商最主要的客户，但相比投资者，刚需否放着急需买房，买得起的仍然要买。至于价格定位，很多房企也在思考，手中潜在购买力确实是定价的重要依据之一，如果指望刚需撑起市场，企业需要合理定价，才能达到快速销售的预期目标。

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