青年城，你凭什么要卖均价2960元？

近日，位于宜宾白沙片区的青年城开盘，2960的均价引来社会各个层面的强烈关注，中午开始的开盘选房活动，一直持续到次日凌晨两点多才基本结束。青年城首批对外推出的782套房子，开盘当日即卖出650套，截至本文写作时的最新内幕消息，首批782套房子已经售出729套！宜宾楼市，如同新三江周刊某期文章所云：“宜宾人似乎一夜之间都服用了“万艾可”，兴奋得如同那一幢幢直插云霄的水泥棍子，难以自持”（新三江周刊《十问宜宾楼事》）。

这个比喻实在贴切！

事实上，从青年城开盘前透露出自己的开盘均价，宜宾的各大网络媒体上，部分网友就议论纷纷，更有极端网友罗列出种种与青年城不相干的“罪状”，号召大家不要买房。发帖人的身份姑且不必理会，目的也无需探究，但是有一个有趣的现象却值得探究。就是每每宜宾的房价进入一个历史性的阶段，就总会有一拨人跳将出来，号召大家不要买房，但是号召者从不会为自己的言论承担任何责任。

在宜宾知名论坛泡菜坛社区上，有一个著名的ＩＤ“蜀中小居”。三年前，他针对莱茵河畔一期项目的价格，抛出了“著名”的“三年房价必跌论”，不厌其烦地在任何回帖的地方都用大大的字（估计是怕近视眼看不见，也是好心一片）注明“三年后宜宾房价必跌，立此为证”的文字，并声称三年宜宾房价大降不然跳楼云云。

三年过去，莱茵河畔一期项目的二手房每平米就上涨了1000元，宜宾房价几何？宜宾市民心中最有数。“蜀中小居”的“立此为证”也就自然成为笑柄。当然，近日有好事者翻出旧帖，说“蜀中小居06年11月发帖子发誓三年宜宾房价大降不然跳楼，现09年5月基本倒涨了，大家出来看跳楼表演。”于是，一时间，“大家出来看跳楼表演”这句网络流行语仿佛也就成为蜀中小居的代名词。

以上看似扯淡，其实不然。作为一个媒体人，我深知文字的力量。市场就是市场，任何人要精确预见三年的市场变化是不现实的，也是不尊重科学规律的。但是，总有某些人抱着不同的目的，抓住购房者的心理（人们买东西总是希望越便宜越好），误导公众和舆论，结果造就了很多误判形势的人。泡菜坛社区网友“wy51301”对此发帖表示，“我是替部分人不值得，预测房价很难，但是有部分人就被他误导，没在宜宾房价2000时候下手，现在都到3000了，被误导的人还少嘛……”这句话，估计也是很多后悔人士的内心话吧。

扯远了，再说青年城开盘。

销售均价2960，最高价4500（还全部卖完了），房源销售率80%。透过诸多虚虚实实、云里雾里的舆论与民间“专家”高论，青年城实际呈现出来的火爆销售场面和销售数据，让我们看到了一个真实的市场，一个具有真实需求的宜宾房地产市场。就在前不久，在宜宾举办的第六届房交会上，笔者就已经感受到了宜宾楼市需求的旺盛和住房价格上行的预期，其原因主要有几个方面：

1、中国目前通货膨胀预期很大，央行的副行长对此也是直言不讳。从中国的政治惯例分析，今年一个是国际金融风暴尚未化解，一个是新中国成立60周年的保稳定需要，使得中国的通货膨胀压力始终被压制住。但是2010年内，国家宏观经济出现通货膨胀的的可能性是非常高的（本人不是经济学家，相关资料请查阅权威专家言论），一部分对此比较敏感的人，自然会急着将手中可能即将贬值的货币兑换成具有保值、增值功能的不动产。

2、中国的80后已经成长为社会的栋梁，这点从庆祝新中国成立60周年国庆阅兵可以看出，年近而立的他们正进入结婚生子的高峰期，购房的刚性需求非常强烈。

3、宜宾近两年的土地放量较少，白沙新城相对要多些，需求与供应并不平衡。而供求关系是市场经济中最重要的关系之一，价格波动规律也是市场经济最重要的规律之一，普通商品房住宅虽然是特殊的商品，但是其属性终究是商品，自然无法违背市场经济的规律。

4、宜宾近期二手房市场活跃，但是可供交易的二手房数量并不能满足市场需求。

5、按照规定，今年1月1日起至12月31日，购房者在契税、首付和利率上都有优惠。现在，这些优惠到期只剩下两个多月，目前对于优惠政策是否延期尚无一点消息。搭乘优惠政策“末班车”的心态，同样也是一部分购房者的心态。

6、笔者在房交会获取到的另一个信息是，宜宾目前市场上基本没有现房销售，而且新开盘楼盘基本都是在2011年交房。这是一条重要信息，他意味着对于大多人房买人而言，2010年拿到新房看来已经基本上不可能了，如果再迟下手，可能连2011年也会被耽误，这一折腾就是好几年，自己的需求不能满足不说，对于宜宾这样还在城市化进程中的城市而言，几年后的情况是啥样还真的不容乐观。

7、10月初，修订后的《中华人民共和国保险法》新增“投资不动产”这一新的保险资金运用形式，更意味着保险资金可以进入房地产市场。历来监管甚严的保险行业的保险资金都拟入“不动产”，对于向来以政策为风向标的中国楼市而言，实堪掂量其中份量。

……

以上仅仅是部分原因，并未囊括所有因素，但是所列均为客观因素。

再回过头看看主观因素，一个青年城，凭什么要卖上均价2960元？

第一、地段、地段、还是地段

宜宾的普通商品房住宅，自莱茵河畔以来，就已经开始走向品质路线。在莱茵河畔项目的带动下，整个南岸东区的城市面貌在短短几年内发生了可谓天翻地覆的变化，南岸东区的地位，也从原来的城市组团一跃而提升为宜宾的市级中心和市级商业中心。而三江口综合开发区（注：政府公示上为“长江第一岸”项目）的规划出台，无疑更是极大地提升了南岸东区的地位。再加上近期市政府出台的打造沿江经济带的方案，整个城市向东的区域都被纳入了核心城区的范围，包括青年城所在的白沙邻旧城区域。

房地产业有句名言，“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”。青年城的选址，应该说是具有战略眼光的，而随后的地中海蓝湾，太阳岛都分布在其周围，且不约而同地都选择了走异域风情的高品质路线，与一桥之隔的莱茵河畔交相辉映，使得整个城市以东的建筑风貌更加鲜明，城市特征更加明显。

在青年城的广告宣传资料上，并不忌讳莱茵河畔四个字。相反，对于青年城而言，莱茵河畔作为宜宾市目前由开发商操作实施的、商业投入力度最大、商业运作最好的楼盘，恰恰是青年城最好的周边配套，而青年城的产品结构也和莱茵河畔的具有一定差异，不但巧妙地避免了直接竞争，还形成了较好的互补。

过一座桥就是包括沃尔玛、莱茵时代影城、市政广场在内的丰富的城市配套，因此，对于有眼光的人而言，青年城恰恰正是一支表现优异的潜力股，在他们看来，目前正是以最好性价比的价格入手的时候。随着宜宾城市化进程的快速推进，白沙城东区域作为宜宾城市核心区的概念将逐步被人们所知晓和认可。

而青年城，将是这段历史的开创者和引路人，它将和紧随其后的地中海蓝湾和太阳岛一道，共同促进白沙区域房地产作品形象与品质的提升，打响城东白沙的宜居品牌。

第二、品牌、品牌、还是品牌

青年城的开发商是宜宾的树高集团，作为本土媒体人，对于本土的民营企业不便作更多评价，但是梁树高能从一个上街卖山药的山里娃走到今天，将一个施工队发展为一个涵盖房地产开发、物业管理、建材、施工等多种产业的集团公司，确属不易，也确实经受了市场的磨砺和检验。

就青年城项目而言，树高集团做的最有价值的两件事，就是引入了两大品牌，即何亚川的营销团队品牌和邓世立这个施工管理精英的品牌。这是目前为止，我所认为的梁树高做的最有价值的事情之一，也是最有远见的事情之一。当然，这也从侧面反映出梁树高作为一个企业家的成熟心智与果断决策。

对于绝大多数宜宾市民而言，对于何亚川这个名字不会陌生。曾经的成都置信董事、副总经理，曾经的莱茵河畔总经理，一手树立了绵阳芙蓉汉城、宜宾莱茵河畔等房地产行业的知名品牌。他是房地产界的传奇人物，拥有长江商学院EMBA，大学双学历、工业会计、工业经济专业，中国注册会计师（CPA）等实力。何亚川是四川地产界顶级人才，在全川排前五名，在国内排前二十名。作为成都链生投资咨询有限公司的CEO，何亚川及他的链生投资团队为青年城项目注入了崭新的理念——并非仅仅停留在销售的技术层面，更多的还是关于产品的前期规划、定位，对市场的科学判断、强有力的营销执行等。如同当初何亚川执掌莱茵河畔一样，何亚川的加盟，无疑是树高集团发展中的一个里程碑，将会对树高集团的未来发展奠定坚实的品牌之路。

对于邓世立，宜宾市民则相对陌生，但是提起其作品，则不会再觉生疏。绵阳芙蓉汉城、成都置信牧山丽景……无一不是经典之作。其任分管工程技术的副总期间开发的芙蓉汉城荣获“全国人居建筑规划设计方案竞赛”最高奖“综合大奖”和中国土木工程建设最高奖项詹天佑大奖的优秀住宅小区金奖。其担任成都置信牧山地产开发有限公司副总经理期间，成都置信牧山丽景项目实现100%销售，业主对建筑质量非常满意。拥有26年建筑安装、房产开发行业经验的邓世立加盟树高集团，无疑将会为提升树高集团开发品质起到巨大的提升作用。，同样也将通过青年城项目，为宜宾的城市建设、房地产业发展作出贡献。

中央台有句广告：相信品牌的力量。青年城的热销，令人不得不去思考品牌背后的故事。

第三、胆识、胆识、还是胆识

这个就不多说了，有一名宜宾的媒体人士曾经认为，青年城开盘其实也是一次赌博。仿佛，赌的是运气？可是，运气真的是赌出来的？数百名购房者的姓名可是实打实地摆放在那里，因此，我们还得分析，青年城赌的是什么。就我看来，青年城此番开盘定价貌似有赌运气成分，其实赌的是市场，定价者精准的决策确实令人在捏一把汗的同时，又能感到心中有底。或许，这个底气就是来源于决策者对自身产品品质的判断。

青年城关于开盘的官方宣传标题是《白沙告别价格洼地，青年城引领价值时代！》，我认为其实是有局限性的，对于第一句我并不认同，因为与其说白沙告别价格洼地，不如说是自此白沙告别了品质洼地，这才是青年城开盘热销对白沙区域产生的非凡意义。

从城市向东来看，高品质、高价格将会是未来一段时期新盘的主要表现。莱茵河畔、俊逸江南、青年城、地中海蓝湾、太阳岛……众多高品质的新老项目将开始陆续放量。高品质虽然和高房价没有直接关系，但从项目的开发成本来看，高品质楼盘一般都离不开高投入。高价位一般由高品质支撑，而高品质常常通过产品的细节来体现——户型设计、园林景观、社区配套甚至社区文化，不一而足。当房价开始上涨时，购房者往往认可高质楼盘，因为从升值潜力来看，高档楼盘的上升空间会更大。因此，高品质楼盘将会是今后一段时期楼市的主角。青年城2965元的均价，已经说明了这一点。

白沙已经不是低价的代言，而是品质与价值的全新体验，而树高集团的青年城正是引领白沙组团成为宜宾市新核心居住区的带头者，青年城2960的均价曾引起网络的一片哗然，褒贬不一，但其不争的销售事实却告诉了我们另一个关于市场的真相。

毫无疑问，自青年城开盘，宜宾楼市进入白沙时代，白沙楼市进入品质时代！

本人不是专家，仅仅是谈个人感受，以上言论难免有疏漏或谬误，敬请大家批评指正。

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