探究宜宾房地产10大税费明细里的名堂

据说房地产业能拉动数十个相关产业的发展，但这种拉动，只是一种海洛因式的兴奋刺激，最终带来的毒害难以估量。因为当我们这一代人的大部分精力和资源，都耗费在一套房子上的时候，我不清楚这对生产力是一种促进还是阻碍——这种对整个社会经济动力的“软损伤”，又岂是那数十个相关行业的拉动所能修复和弥补的？

房地产业，真是一门深奥的学问。首先，关于房地产业的税费项目，就蕴含着丰富的知识含量。来看看下述几项税费有什么值得探究的名堂：

1、残疾人就业保障金

在贯彻残疾人保障法的实施过程中，一些地方法规规定机关、团体、企业事业单位和城乡集体经济组织安排残疾人就业达不到一定比例的，要交纳残疾人保障金。这是这项费用的法理依据。然而中国的惯例是：下面交费了事，上面收费完事。究竟广大残疾人群是否因为这项费用而得到了更好的社会保障，笔者不知道。其实，很多费用的名目非常的令人感动，但具体在执行和使用上，笔者就不好多讲了。在8月13日新三江周刊的一篇文章《房地产税费知多少》（注：本文的收费项目数据，均引用自该文）中，这项费用由税务局收取，亦正因为作为税项，笔者对之尚比较认同，因为古往今来都主要是通过税收来实现国家治理。

2、城镇土地使用税和房产税

同样作为税项，这一项笔者搞不太明白。既然土地在拍卖时已经缴纳了出让金和相关税金，还要立如此一个名目，是否有重复征收之嫌？还有一项“房产税”，真搞不懂这名目的来由——以这种方式，任何商品都应当征一项与名称相同的税，比如香皂税、筷子税、铅笔税等等。其实，拍地时可以搞一口价，所有税费加在一起，合计多少钱一亩，干净利落，大家省得计算麻烦。但我们的有关部门却不会嫌麻烦，似乎巴不得越麻烦越好，反正成天上班就干这些事，越麻烦你越搞不懂，你越搞不懂就越显他们的专业和敬业。

3、防空地下室易地建设费

如同新三江周刊在另一篇文章《高房价以“概念”圈钱》中所说，“防空地下室易地建设费是每平方米15元，主要用于修建防空洞。但这部分费交上去以后却从来没有新的防空洞修建出来。”的确，在宜宾防空警报倒是拉过了几次，但如果真的有空袭来临，笔者真不清楚往哪里钻；另外关于“人防工程”的消息，笔者只知道不久前宜宾人防官员中，曾有多名因经济问题而下马。

4、地下建筑出让金

如果说空袭来临找不到地方躲避，人们首先想到的是很多住宅建筑都修有地下停车场。但对不起，这不是防空设施，这是地下建筑，因此国土部门对这种地平线下的建筑，也是要收费的。包括笔者在内的很多人不清楚，为什么土地在拍卖时出了土地出让金，还要收个地下建筑出让金？这相当于我买了一头猪，猪肚子里的猪屎我还要另外出钱。既然土地如此稀缺和珍贵，为什么不鼓励开发商多修点地下空间呢？现在向下拓展要出钱，那么估计下一步，高层建筑还得出一部分空间占用费；那种既不修地下，又不向上发展的多层和别墅，又是限制发展的项目。80元每平方米，是宜宾对地下建筑出让金的标价。

5、质量监督费

这项费用是由规建局来收取。我不清楚这项费用是否最终划拨到了相关的质量监督部门。现在的问题是，质量监督究竟是一项国家的管理责任，还是产品生产者的一项缴费义务？很多产品的抽检，被抽检方是要付费的。只要牵涉到费用，中国人的创造性就出来了，于是就有了免检产品目录这一伟大发明，也就有了因免检产品“三鹿奶粉”惹出的震撼全人类的故事。近期上海有楼连根倒塌，不知道那幢楼收取的质量监督费退不退；宜宾很多业主反映建筑质量有问题，不知道收取的质量监督费，会不会返回一部分给业主，以安抚其心？

6、散装水泥专项基金和墙改基金

现在很多开发商都使用商品混凝土建房，这个费用，是否应当向混凝土公司征收？散装水泥的管理，首先应当在水泥的生产环节着力，而不是因为房地产业利润丰厚，大家都来搭开发商这趟快车。

墙改基金，也是一项很环保的收费。具体说就是为了鼓励开发商多用新型墙体材料，先预收一部分钱，如果建设中使用新型墙体达到一定比例，这项费用按比例退回。问题随之产生：按规定，使用传统实心粘土砖越少的开发商，此项基金就越能得到较高比例的退还。那么退多退少，如何核定？如何防止之中的灰色空间？

7、超标排污费（建噪）

每年的高考禁噪是全民话题。只有这期间，建筑工地的噪音是硬指标，当局是要强力管制的。高考一过，恐怕就靠这个建噪排污费说话了。建筑单位交了费，晚上施工和超标排放噪音也就理直气壮；收费单位收了费，也就任由噪音肆虐在居民区的安静夜空……多年来，我们的环监部门的惯例和传统，也就是用罚款和收费取代对环境污染的控制；因污染而关停企业、因噪音而整改项目按理应当是最正常的执法现象，但我们却把它当成天大的新闻，大加赞赏。宜宾市民交纳了污水排放费，好歹还有个半饱和运转的污水处理厂在净化污水，这建筑噪音一排放就自然消失了，真不知道我们的环监部门收了建噪排污费之后，是如何使用这项经费来治理这些来无影去无踪的噪音的。

8、他项权登记费

商业550元每个，而住宅是80元每个。为什么商业要比住宅贵？无论是商业还是住宅，其涉及的手续和成本应当是一样的，区分商业与住宅而采用不同的收费标准，其实质是对收费对象的“承费能力”的预估，因为在一般意义上，商业是经营性的物业，住宅是不赚钱的，因此差别对待（其实很多购买商业物业的业主不但不赚钱而且很亏钱）。这项费用，商业与住宅达到了7倍的差别，即说明这项费用的收取和定价，是建立在一种对收费对象的“可承受预期”之上，而不是这项费用本身的成本。最近据报道，武汉市江岸区房产局为一业主复印8张A4纸收费119元，计算标准就是复印的资料中，房产面积是119平方米——这个房产局是按复印纸上的内容来收费，而不是纸张大小，于是有评论列出标题“幸好不是复印世界地图”。这个新闻，与我们的他项权登记费，真是异曲同工。

9、测绘费

只问一句，容积率测绘准不准确？可以说，如果敢请香港等地中立的第三方来测绘，很多小区的容积率都是有问题的。而哪一个容积率测绘没有超标，那这个小区一定会创中国房产吉尼斯；如果哪个部门敢请境外机构来重新测绘每一个小区的容积率，那这个部门将被树一座清廉丰碑。其实容积率的“测绘技术”太简单了，只要有初中数学知识的人都能测绘出来；问题是容积率的“测绘艺术”又太复杂了，没有政治家级别的智商是不敢去测绘的。测绘本身就很“艺术”，还要收费，名堂真多啊。其实，开发商巴不得这个费收得越高越好，因为测绘费越贵，自己就越放心。有意思的是，我们的测绘费在定价上倒也很“精确”，精确到了分：综合楼2.72元每平方米，不愧是搞数学的。

在这里有必要回顾一个小故事：在西游记中，常年闹灾的村民生怕妖怪不来吃村里供奉的童男童女，吃了就会没事，没吃就会闹灾，这是斯德哥尔摩症候。

10、垄断行业收费

无论是广电公司收的有线电视安装费，还是自来水公司和天然气公司收的安装工程费，以及电力公司收的电表抄表到户费，人们毫无讨价余地（目前由房产公司计入房价）。这些行业本身就要源源不断地收取使用费，消费者才能享受服务，这些公司提供必要的装备天经地义，但我们对这些收费早已习以为常、麻木不仁，觉得这就是应当交的。这好比是到餐馆吃饭，要消费者交了碗筷购置费才能使用碗筷，而不交桌椅安装费只能站着吃饭；乘车坐船也得在车票款之外再交车船投资费……

其实这些项目费用，最没有谈论的价值。何祚庥院士有言在先：“谁叫你不幸生在中国”？这些垄断企业收取如此荒诞的费用，脸不红心不跳，数十年如一日，从不觉得自己就是社会的寄生虫。

从新三江周刊文章中，随意列出了上述10项费用，就已经令本文篇幅超限了。还有很多项目与之大同小异，越深入去探究和学习，越感觉到自己没钱买房所产生的负罪感：我由于没买房，对GDP没有拉动，确实是一种“不爱国”的行为。

查阅相关资料，上述这些收费项目似乎都有道理，都收得“合情合理”。平心而论，如果让我来制订收费项目，我一定制订得比现在的项目还多还狠：比如你总得呼吸吧，来个空气呼吸费；你总得走路吧，来个地面磨损费；你总得与孩子在家里做游戏吧，嬉戏费；你总得晾晒衣服吸收阳光吧，吸阳费；你总得与人吹牛聊天吧，吹牛费；你总得与爱人××吧，××费——只是不晓得这项费用该由哪个部门来收，民政局？卫生局？计生委？

早些年，好像是民国时期，有句描绘苛捐杂税的句子，就叫“自古未闻粪上税，而今只有屁无捐”；现在完全可以改成“屁有捐”了；因为人总得放屁吧，收你个“肠气污染费”是应该的（“肠气”是屁的学名，用在这里显得费用制订者更有学问一些）。

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