宜宾房价高不高 看地价VS房价谁推高了谁？

你来我往，政商对质，地价、房价究竟谁冤枉了谁？面对谜一般的房价成本，究竟谁才是房价疯涨的始作俑者？

房价最高接近楼面地价8.5倍

7月24日，国土部公布了全国620个房地产调查项目的详细数据清单，其中地价占房价比例在15%以下的有130例。地价占房价比例15%到30%的有356例，累计起来比例在30%以下的约占总数的78%，地价占30%到40%的为94例，地价占40%以上的为40例，约占6.45%。综合全部来看，620个案例显示，地价占房价比例平均为23.2%，全国各地的地价与房价比最大差距达到近11倍。其中，涉及宜宾市黄桷坪花园、金凤凰、蓝天花园、江北兴城、梦想和居、滨江国际和骏逸江南等9个楼盘项目，这9个项目地价占房价比例最高为38.34%，最低为11.82%，地价与房价比最大差价为2360元/平米，房价最高接近土地竞买价的8.5倍。

采访中，一些购房者表示，对于房价成本的问题很少认真地研究过，平时都是关注在售楼盘的均价。看了近日“地价与房价比”的报道才知晓一些内幕，开发商目的肯定是为了赚钱，但是对于普通老百姓来说，每月一两千元的收入，对房价的飙升就只能望房兴叹了。一些市民建议，要做到公开透明，最好将开发商所建楼盘项目的成本账目公布出来。从目前公布的数据来看，基本上让购房者能对自己所购楼盘的成本有个大概认识。其中，宜宾所涉及的9个楼盘都是2006—2008年出让的地块，地价与房价的差价最高达2360元/平方米，差价最低的是天柏组团内的蓝天花园小区，房价比地价也要贵1374元/平方米。

房价的争论不断，行业信息不透明。近日，国土资源部在发布调查结果明细的同时声明：“将实际的数据和情况摆出来，以透明公开的方式让社会了解相关信息，是回答疑问消除争论的最好方法。”此次公布的数字也正是对于“地价推高房价”理论的直接回应。

开发商：利润并不高

面对地价占房价比例不高，房产开发商暴利的说法，所涉楼盘的开发商们不以为然。他们纷纷表示，关于近期土地成本价在房价中所占比重的争论并没有什么实际意义。这仅仅是房地产开发成本过程中的一个环节，后续的环节更多，更复杂，费用不低于土地成本这一项。而且，有些比值小的楼盘，是由于时间较长，且项目拿取土地时所在区域可能刚开始规划建设，所以前期土地价格远低于市区，而其定价阶段则是参考周边项目价格水平制定，“时间差”让地价与房价的比值差异因此拉大。

尽管如此，记者联系的几个开发商中，几乎没人愿意站出来公布所建楼盘项目的成本明细，都以笼统的各项税费数据或商业机密含糊回应。“大家都是各算各的账，我们利润并不高。”

众所周知，商品房的成本构成主要有三个部分：土地、建设安装费用，各项税费。一位不愿意透露姓名的开发商表示，房价构成主要有七个方面，即前期费用、土地成本、政府税费、建安工程费、管理成本、销售费用和开发商利润。以公布所涉及的宜宾9个楼盘中某一均价3300—3500元/平方米的在售楼盘为例，竞买的楼面地价每平米950多元、建安成本每平米1100多元计算，这两大项成本就达到了2100元，再加上各种税费600元一平方米，粗略计算每平方米成本就达2700元。这还是保守估计，实际上，仅以融资为例，地产开发的“潜伏”成本极高。各项比例可以大致分为，土地成本占30%，建安费用占20%，各种税费占20%，开发商可赢利20%—25%。

地价为高房价做嫁衣？

虽然一直诉苦地价成本过高，然而开发商对圈地砸钱却乐此不疲。曾经的“中坝地王”以5100元/平方米单价横空出世，远超宜宾许多在建楼盘的售价，超过市场的承受，。2008年下半年，“中坝地王”再次以3600/平方米的单价流拍，标志着宜宾土地市场“地王”一去不返。

今年上半年，宜宾城区共有4宗土地成交，流拍1宗，共成交约441.29亩土地，成交总金额达3.5亿多元，平均成交地价约80万元/亩。

无论地价推高房价，还是房价推高地价，在购房者眼里，就是买不起房子。宜宾某房产公司营销总监何勇（化名）认为，地价与房价互为因果。2006—2007年宜宾的地价高涨推高了房价的上升，期间“中坝地王”就是一个最好的见证。土地市场的火爆也产生了推高房价的力量，地王的出现进一步推高房价，业界基本上熟知，2007年宜宾房价上浮空间1000元左右，从此开始，宜宾开始涌现均价3500元/平方米以上的高价楼盘。

两年之后，再次反思，何勇说，“中坝地王”为宜宾2007—2008年高房价做了嫁衣，这是宜宾所有“沾到光”的开发商默认的事实。现在房地产市场与2008年的楼市境况不同，市场弥漫的担忧已经消散，楼市已经回暖。当初地王推高房价，一度导致成交萎缩。这种萎缩在去年楼市交易中明显表现出来，其中有一个月最少的时候成交量不足200套，成交萎缩将导致开发商不断以特价促销，从而导致楼市不景气。

何勇坦呈，地价与房价一直都是相互促进的关系，此次宜宾所涉及的9个楼盘具有一定代表性，分布于白沙、江北旧州、东区、中坝等片区，最低开盘均价从1700—3290元/平方米，但这些价格仅仅是楼盘开盘初期的最低起价。尽管宜宾的地价与房价比不属于国内最高水平，但与成都、北京差不多。2006年以前取得土地时的楼面地价极低，如果经过多年的滚动开发，地价甚至可能接近“零地价”，而其依然在按照目前的房价水平进行销售，其中的暴利不言而喻。何况，一般开盘价是多数房地产项目在整个销售环节中售价最低的阶段，有些项目甚至会低于成本销售以达到开门红的效果，而且还会随着销售环节的推进大多会逐步涨价。最终一个项目所谋取的利润可想而知。

房企年报揭秘开发商暴利

饱受指责的房价到底是什么原因造成的？俗话说，理越辩越明。然而，房地产市场种种旷日持久的争论，却越来越纠缠不清。其实，分清各自的责任和义务，在道理上并不难，关键还是谁都怕动了自己的蛋糕。

记者比较了今年上半年公布的国内部分知名房企2008年年报，这些房企中，包括省内二线城市内开发的项目，净利润率平均逾20%，最高达61.64%，楼市的所谓“开发成本高”在开发商的利润面前变得苍白无力，这些数据揭开了开发商仍处于高利润的鲜活现实。

何勇说，简单的土地成本一项左右不了楼盘项目的市场价，因为市场处于动态趋势，宜宾楼市“刚需”强劲，房价从未跌过，开发商不可能贱卖房子。实际上，构成房价的任何一个因素，都会对房价产生影响，比如土地、水泥、钢材、建筑工人的工资等。何况，房地产是一个资本运作的行业，是用别人的钱做自己的事。平均利润率水平比一般加工行业、生产行业要高。客观地说，房价是由市场供求关系决定的，目前，供需矛盾突出是房价上涨的主要原因；另一方面，房屋已经不再仅仅是为满足消费需求了，它已经成为投资商品，用来保值增值、投资套利，这也加大了供求矛盾。

对此，宜宾市国土局办公室主任周文宇也表示，土地成本所占房价多少，可以通过容积率等数据计算出来，各项成本所占比例一目了然。

据有关人士透露，在土地资源越来越稀缺的今天，卖地并不像以往那样只看中钱，更重要的是地块在城市建设中的功能作用。因为不能建“空中楼阁”，只要有房屋就与土地扯上关系，由于土地资源缺少，而囤积了土地的房地产商自然掌握了房价高低的主动权。而趋利是商人的本性，房地产商自然期盼房价越高越好，所以很大程度上说房价高低在于房地产商或者“房地产联盟”的“运作”。

据统计，与去年同期相比，今年上半年宜宾市城区的土地成交面积上涨了248.35%，总成交金额仅上涨了12.34%。由此可见，宜宾房价高的原因并不是坊间所说因为“高地价”，更不能说宜宾房价偏高就是“高地价”在推波助澜。对于地价推高房价的说法在宜宾是站不住脚的。

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