存量房贷转按揭,宜宾购房者需细算

银行的“慢”与客户的“急”

“房贷利率调整后，客户每个月就有可能少付几百元的利息，所以客户着急是可以理解的。但是总行的细则还没有下来，作为一线操作银行来说，也没有办法向客户和媒体透露办理房贷七折利率的条件。”1月12日上午，在北通道农行金融超市二楼，一大早记者就碰见有三位前来咨询存量房贷政策的客户。

“这些天接到客户咨询存量房贷的电话很多，也有不少客户亲自来办公室咨询。但是现在，据个人了解的情况看，宜宾还没有一家银行正式实行利率优惠政策。因为中国人民银行把细则的制定权划给各省的分行，省分行再根据各地的具体情况再制定细则。所以，现在宜宾各个银行，都在等省分行的文件。”一位银行工作人员向记者解释道。

宜宾银行统一口径

存量房贷利率七折优惠，最初施行的日期是09年1月1日，也就是各大银行在贯彻国家楼市信贷政策的细则时，对10月27日之后新发放的房贷，实行银行同期同档次利率的七折优惠；对10月27日之前已经有房贷的客户，原则上从1月1日起调整房贷利率。

但根据从宜宾各银行反馈的消息，房贷利率的调整迟迟没有正式实行。1月12日上午，记者再次咨询农行宜宾分行、工行宜宾分行、中国银行宜宾支行，得到的答复均为现在还没有收到总行的细则，所以暂时无法办理该项业务。

而建行宜宾分行的答复则由不执行优惠改为没有收到总行的细则。4日，记者曾电话咨询建行宜宾分行个贷中心，工作人员称现在已经收到了总行的文件，而文件内容就是宜宾市按原利率标准执行，存量房贷利率不实行七折优惠。12日，个贷中心的工作人员则称现在还没有收到总行细则。但如果到最终都没有收到细则，则表明建行不会实行利率优惠。

宜宾没有延迟执行政策

“银行在贷款利率上调时自动调高客户利率,而在利率下调时、可以优惠时却不主动告知消费者。”一位购房告诉记者。

“现在关于存量房贷的事,正处于敏感期,我们一般都不接受媒体采访。”一位银行个贷中心的工作人员对记者如此说道。但现在宜宾市，还没有正式办理存量房贷利率七折优惠业务，并不是宜宾的银行故意不出台实施细则。“存量房贷政策，省内各个城市,如果要实行都会实行，都是会统一行动的。不会出现成都、自贡、内江等城市已经实行了，而宜宾不实行的情况。”

细则确定是否恶意欠款

在各媒体披露的银行细则上，客户有不良信用记录，银行将不会接受其利率调整申请。农行宜宾分行金融超市相关工作人员对此进行了解释。

“中国人民银行有一个征信系统，各个银行通过这个系统可以查询每个客户的信用记录。客户产生任何一项信用不良记录，都会体现在上面。”但实际上，很多客户并不是恶意欠款，或是在不注意的时候就产生了信用不良记录。该工作人员说，因记错了还款数额，造成的信用不良记录的客户很多。同时也有这样一些客户，比如说每个月的还款期是20号，但是客户在21号、22号才去还的款，只是还款期迟了一两天，明显不属于客户的恶意欠款。

“如果真不是属于客户恶意欠款，我们会进行审查。因为对于有信用不良记录的客户来说，再申请贷款比较困难。银行方面，如果客户连续有三次欠款，累计有六次欠款，银行不会进行利率调整优惠的。如果客户这个月没有还款，下个月也没有还款，银行方面就不会再接受贷款申请了。”

转按揭手续多

对于非恶意欠款从而产生了信用不良记录，银行方面拒绝调整利率和原贷款银行不执行房贷优惠的客户来说，还有一个选择就是转按揭。采取的主要方式是跨行转，也就是申请无交易转按揭。

农行宜宾分行的相关人员称，跨行转按揭，通常是指已在甲银行办理了住房按揭贷款的借款人，由乙银行帮客户还清贷款，再直接将在甲银行办理的按揭转到乙银行，以便享受到更优惠的利率。现在银行大多都有这个业务，也可以办理和接受客户的跨行转按揭申请，但是因转按揭涉及到银行的利益，也有较大的风险，所以通常情况下银行都很少开展此项业务。

如果客户有特殊要求，银行方面也可能接收转按揭，但对客户有较高的要求，比如说财产担保、信用度等，银行还会根据客户在原贷款银行的还款记录情况，进行分析审查后再决定是否给予接收。

对非恶意欠款从而产生了信用不良记录的客户，银行在接受其跨行转按揭申请时，会对客户在原贷款银行的还款记录、其它的信用记录进行分析。

转按揭需要“两证”作担保

除了客户的信用度之外，办理跨行转按揭的手续也很复杂。据了解，目前政策允许的是“平转”，由下一家银行先替客户将上一家银行的贷款还掉，然后再办理新的贷款，并不允许“加按揭”，也就是转到增加贷款额度。

此外，只有纯商业房贷能“平转”，公积金贷款和“公积金贷款+商业贷款”的组合贷款是没办法转掉的；未取得房产证也不能转按揭，因为转按揭需要抵押担保，如没房产证则无法进行。银行的相关工作人员也明确告诉记者，转按揭必须是客户取得了双证，即用房产证和土地证进行财产担保。此外还因为银行行业的开放程度不高，存在有客户想转按揭，但原贷款银行不放行的情况。

建行不办跨行转

如果客户核算，贷款“搬家”后可以得到一定金额的实惠，决定给自己的贷款“搬家”，但最终还要看原贷款银行愿不愿意放行。为此，记者咨询建行宜宾分行个贷中心，建行称现在只接受同行平传按揭业务，也就是在建行内部，客户可以办理转按揭业务，但不办理跨行转按揭业务。农业银行宜宾分行接受客户的跨行转按揭业务，但对客户的信用度有较高的要求。

利率优惠后节约额度不同

存量房贷利率七折优惠后，购房者究竟能得到多大的优惠？农行个贷中心一位工作人员说，以前房贷利率是八五折优惠，现在七折优惠之后，购房者还是能得到很多实惠的。以10万元10年期的贷款为例，每月的还款要少付100多块钱。但是这个数据只是一个简单的估算。还款额因为贷款期限、贷款额度的不一样，具体到每个客户的还款额也会不一样，所能得到的优惠也不一样。有的客户每个月会少几十块钱，有的会少还几百块钱。当然对于去年8、9月份开始还款的客户来说，最渴望能得到利率的七折优惠。

贷款额15万元以下转按揭不划算

现在转按揭需要的费用，贷款5万-30万元的担保费是800元，30万-50万元的担保费是1000元；抵押登记费80元、公证费100元-150元，仅支付的固定成本最少也要2000元-3000元，再加上1%-2%的按揭费、保险费等费用，转按揭的成本费用可能达到6000元以上。所以客户在选择转按揭之前，要核算一下费用的成本与房贷利率七折之后所能得到的实惠。

以贷款额30万元20年期为例，如果换一家银行，成功申请房贷七折利率后，每个月的月供还款可省下152元，20年的房贷最多可节约3.65万元，减去产生的手续费用，大约可以节约3万元左右。而对于贷款余额只有15万元的客户，房贷利率七折利率优惠后，每月少还70元，共可节约17000元。其实上，除去转按揭的费用后，客户所能得到实惠不多。尾款在15万元以下的客户，可以不用转按揭。

公积金贷款转按揭没有必要

依据最近一次银行利率调整，现在公积金贷款的利率执行标准是5年期以下3.33%，5年期以上3.87%的年利率。而银行商贷五年期以上利率七折优惠后是4.15%，所以提前还掉公积金贷款，再去申请银行贷款也是不划算的。(据宜宾《新三江周刊》）

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