2008大浪淘沙之宜宾楼市大考

然而，迈入2008年的宜宾楼市却逐渐步入“低迷”，在面临行业转折点的重要关头，大多数开发商都感受到了前所未有的压力。正如一位本土开发商所言：这是一场高难度的大考，谁要想取得好成绩，需要付出较以往10倍的努力，每门功课都要仔细研习，方能鏖战大考。

考试科目一：化学

从“酷暑”到“严寒”的变化

2007年，开发商的日子过得都很滋润：房价一个劲儿地往上涨，售楼处里到处人流如织。有的楼盘一月上涨两次价，购房者为物业增值，没有丝毫的犹豫，争着抢着要签约。如江北某新盘刚推出，单价刷新江北楼市房价纪录，几百套房源竟有上千人排队要买，该项目开发商事后连连后悔：亏了，看来开盘价格定低了……在那个火红的年代，全面热销已经成为宜宾楼市的一大印记。

然而，不少在2008年亮相的楼盘却痛苦地发现，尽管前来看房的市民仍然不少，市场需求依旧很强劲，但却一直是看的多，下手买单的寥寥无几。与去年买房不问价格甚至连户型都没仔细看过的情形不同的是，今年来看房的市民开口就要问价格能优惠多少。今年9月后，救市政策频频发力，购房者观望氛围却更加浓郁，楼市回暖期望基本无望。

仅仅时隔一年，宜宾楼市已经发生了剧烈的“化学反应”：从卖方市场到买方市场，从增值到抗跌，从“酷暑”到“严寒”……个中滋味，五味杂陈。

面对空前的行业低潮，怎样才能安然度过这个“冬天”？无论是对实力雄厚、品学兼优的全国性品牌开发商，还是对经验尚浅、姗姗学步能力弱的宜宾中小开发企业，这都是一道大伤脑筋的命题。显然，在大家都迷茫无助、低分不断的情况下，想要在“化学”这门课考出高分着实不易。

考试科目二：物理

“5.12”汶川大地震

“学好数理化，走遍天下都不怕。”在千变万化的考场上，只要牢牢抓住强项，才能立于不败之地。同样，在风雨飘摇的2008年，开发商更不能放弃对产品和品质的追求。

5月12日，在宜宾城区的一些广场街头，聚满了刚从家里仓促跑出来的市民，他们不安的表情、疑惑的眼神、焦急的心情让人感觉如临大敌。发生在川北的大地震让宜宾市民悲悯同情，震后的恐慌不断在各地以不同的版本流传，草木皆兵的恐惧无不警示人们：原来地震离现实这么近！

安全，其实一直是人们购房的首要条件。在此之前，大多数购房者在购房时没有考虑到地震的危险。大多人懂得问公摊率、绿化率，不想、也不曾问如何防震。这一切，随着地震的突袭而改变：楼市受“震”遇冷，购房者因“震”观望。

“5.12”汶川大地震之后，市民更加感觉到房屋框剪结构强力度的重要性。宜宾鲁能集团等多家地产企业纷纷举办了现代建筑抗震设防措施及地震科普知识相关讲座。许多楼盘不断在宜宾主流媒体上刊登项目抗震性能好、安全居住有保障的广告。伴随着一场地震引发的住房抗震的新思考，从业主到开发商，建筑受力、抗震性能等物理学知识成了大家不得不面对的一个新考题。

考试科目三：数学

“地王”流拍

2007年底，福建上一以楼面地价5100元/平方米的高价拿下中坝片区某一地块，将“地王”的疯狂演绎到顶峰。2007年房价的狂涨之中，“地王”一词时刻牵动着购房者和本土开发商敏感的神经。随着国家房地产宏观调控政策逐渐发威，2008年伊始，被业界频频谈论的“地王”已变成烫手的山芋，为维持岌岌可危的资金链，昔日的“地王”不惜以被扣罚数千万元人民币土地出让金的高昂代价，退地自保，赔本撤离。

没有做好数学预算，贸然答题终于让该开发商尝到了“疯狂”的苦果，也让宜宾本土开发商认识到学好数学的重要性。

2008年7月16日上午，宜宾市土地矿权交易中心举行拍卖会，对坊间素有“地王”之称的天柏组团中坝片区A1-2-04地块和A1-2-08地块进行拍卖，起拍价每平方米3600元。因宜宾本土房产开发商集体“缺席”，作为唯一参与竞拍的自贡市中晟置业有限公司竞拍人思虑片刻后，最终放弃竞价，中坝“地王”宣告流拍。

从每平方米5100元，跌至每平方米3600元，“地王”流拍，有人称之为戳破了宜宾一个楼市泡沫。从去年的井喷到今年的低迷，现金流压力成为了开发商无法回避的普遍问题。经济不景气的状态下，市场购买力也在下降，购房者更加捂紧了自己的钱袋子，而要支出大量现金的年关提前到来，让开发商的资金愈发吃紧。

于是，开发商精打细算，政府出手救市。9月15日，央行对外宣布，房贷降息；罕见的“双率齐降”、税费减免，购房补贴……让开发商看到了希望，降价还是硬抗，买还是不买，买卖双方都不断拨动自己的小算盘。

2008年，从市房管局发布的商品房销售统计信息分析，下半年月交易量持续走低，至今尚存4500多套住宅，“存粮”该如何消化，这些也是摆在新盘开发商面前的一条难题。

考试科目四：语文

楼市“特价风”

2008年是中国奥运年，不一样的市场需要不一样的营销。地产开发商们不厌其烦的一次次把奥运话题同楼市结合起来。“奥运抢房，购房有礼，优惠促销、一口价……”宜宾楼市中深谙借力之道的房地产开发商们也欲跟上这股潮流，宜宾不少楼盘打出了奥运促销牌，借势奥运这一喜庆活动来推广楼盘的优惠及促销计划。

今年下半年，宜宾西区某开发商因楼市低迷曾经感慨道：“市场形势的变化对于楼市促销反而成了机遇，以前觉得根本不需要专业的营销人员，靠临时招来的几个销售人员就能把房子都卖掉，但今年明显不同了。”

确实，楼市走熊已经是不争的事实。市场观望气氛浓厚，在这个竞争激烈的市场上，开发商显然不能再延续2007年牛市思维，为了创造热销的奇迹需要他们认真研究买房人的需求：不仅需要性价比高的产品，而且要求营销语文胜人一筹，按常理出牌显然行不通了。

“奥运特价房”、“首付一成”、股票购房、团购促销、一口价……”宜宾开发商为了卖房绞尽脑汁，不惜重金投放媒体广告、户外和车身广告，同时还积极借用代理和广告公司的“外脑”，在营销的要点———吸引消费者的关注度方面的确花了不少心思。

看来，宜宾开发商的“语文”是越学越好了，吸引购房者眼球的目的是达到了，但对于楼盘销售的带动作用究竟有多大，关键还是要看产品。

考试科目五：地理

菜园沱长江大桥通车

如果说白沙组团几个楼盘的横空出世是对“郊区化居住”理想的勇敢开拓，那么进入环线时代，郊区居住将不再成为一个需要循循善诱的难题，交通提速会弱化人们的时间与距离概念，随时随地都能够快速抵达，让人们的“市区”与“郊区”的概念逐渐淡去。

这，便是一座桥梁引发的城市地理变化。

历时4年，总投资3.44亿元，全长928.73米。2008年4月7日，宜宾菜园沱长江大桥正式通车。南北直通，结束了市民绕行上江北岷江大桥和南门桥的困扰，逐步完善主城核心区及对外交通联络网，南岸东区、白沙组团、象鼻区域，近在咫尺，从根本上解决宜宾城市跨长江交通和城市交通过境分流问题；不仅如此，在宜宾众多精明的地产商眼中，大桥飞架，蕴藏着无限商机，它势必也会引起房地产开发业长久的连锁反应。

“借长江大桥东风，白沙楼市顺势飘红。”它在房地产开发中如同“点金棒”，大桥通车带动白沙组团楼市升温的效应已经显现，生活在799附近的居民深有体会，仅仅一桥通车，白沙的房价扶摇直上，单价从千余元飙升两千多元。如果把长江大桥修建给附近地产项目带来的增值称之为“楼盘溢价”，那么这种溢价产生的因素更多来源于大桥修建带来的城市整体价值的增值，并由区域土地价值的上涨延伸到各个楼盘身上，无形中让各项目本身的品质增值。

可见，精明的开发商永远都会对优势地段虎视眈眈，在2008年，地理虽不是主科，但也很关键。

编后》》》

2008年行将结束，这一年的宜宾房地产市场伴随着宏观调控的脚步，在风雨中蹒跚前行。楼市由盛而衰，太多的开发商经历了大喜大悲：有雄心勃勃却上市未成功售罄的楼盘，也有为生计发愁的售楼职员、二手房经纪公司。在“芸芸众生”中，编织了楼市所有的故事。盘点2008宜宾楼市大记事，我们无法将所有的故事一一道来，只能聚焦一些楼市经历的“热点”和“大事件”，因为，这些变化更能折射出这一年的变迁。

既便如此，更让我们关心的，是2009年宜宾房地产市场的方向和走势。

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