宜宾楼市降息之后……

本周政策

住建部：研究购房退税

在11月27日举行的中国产业投资论坛上，住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹表示，类似上海1998年曾经实行的购房退税政策已经在住建部研究范畴之中。

秦虹认为，现行住房政策中，廉租房有一部分是实物补贴，有一部分是市场的租金补贴，都是你租了房子后才给补贴；公积金也是这样，买房子才能使用公积金，这些政策在现在的研究里发现，各个国家在住房保障上手段是非常丰富的，不仅仅是建廉租房和发补助两种方式，另外包括政府贴息，比如说贷款，每一个家庭买房子都需要贷款，这样的负担很重，政府可以通过财政贴息的办法，起到“四两拨千斤”的作用。

央行：下调存贷款利率

央行启动11年来最大力度的降息政策。11月26日，中国人民银行发布公告，决定下调存贷款基准利率1.08个百分点，同时降低银行存款准备金率。

公告称为了贯彻落实适度宽松的货币政策，保证银行体系流动性充分供应，促进货币信贷稳定增长，发挥货币政策在支持经济增长中的积极作用，中国人民银行决定从08年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。

按照央行的决定，利率下调1.08个百分点以后，一年期存款基准利率由现行的3.60%下调到2.52%，五年期由现行的5.13%下调到3.87%；贷款利息一年期由6.66%下调到5.58%，五年期以上由7.20%下调到6.12%。

同时，央行还决定降低银行的存款准备金率。从08年12月5日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。

下调公积金贷款利率

在下调利率的同时，中国人民银行还决定从08年11月27日起，下调个人住房公积金贷款利率0.54个百分点。具体内容为，五年以下（含）个人住房公积金贷款利率从4.05%下调到3.51%，五年以上个人住房公积金贷款利率从4.59%下调到4.05%。

购房优惠进一步体现

下调利率之后，对于购房者而言，实得优惠将得到更大的体现。在11月1日施行新房贷政策后，本刊曾以《新政之下：购房优惠几许？》一文分析了新政之后，购房者在银行利率下调后，将可能得到的优惠，从而节约一定的购房成本。按11月1日施行的房贷新政，一套面积为120平方米，房价单价为3400元，总房价为408000元的房子为例，商贷20年，各项优惠之后，可以节约的购房成本相当于总房价款的10%。而按此次央行存贷款利率标准，在原来贷款利率7.2%的基础上下调1.08个百分点后，同样的这套房子，购房者将少支付利息42040元，相当于在总房价优惠了近10%的基础上再优惠10%。利率上的优惠对购房者而言，吸引力有多大呢？

购房者观点

楼市出问题了？

从全国的大形势来看，楼市已经发生了急剧性的变化，救市、降价是各大中城市的热门词汇。但在宜宾这个三线城市，因为受全国大形势的影响相对较小，反应也相对较慢，尽管目前楼市的冬天已经来临，但市场上并没有出现大的降价狂潮，市场正处于尴尬的观望博弈之中。一方面是萎缩的交易量，一方面是购房者的等待，同时开发商仍然乐观地估计行情，肯定国家政策的影响力，所以对于企业和购房者而言，渴望的都是国家政策的扶持。现在国家政策不断地以扩大内需，刺激经济增长为主导，9千亿元的保障性住房投资，4万亿元的扩大内需投入，再加上配合扩大内需而施行的降息政策，似乎又在向大家透露出这样一个信息，那就是中国经济和楼市真的出大问题了。“正是因为中国经济已经受到冲击了，国家才会救。央行降息也可以理解为正是因为现在的房地产业出大问题了，房子卖不掉了，我们也不敢买房了。”一购房者说道。如果房价还有下跌的可能，那观望也是情理之中的选择。

加重观望气氛？

购房者产生更进一步的观望情绪，或许正应了买涨不买跌的心理。贷款利率不断下调，购房者的还贷压力得到减轻，月供少了，实得优惠也就更多了，而消费者是否会因此买单呢？

家住江北的李先生看好中坝滨江路一楼盘，打算卖掉三年前买的自住房再买房。“但现在这个时候，房价应该还会下跌，以卖房再换房的形式买房，时机不对。现在看来二手房也卖不起一个好价格，买房也不是一个好时机，也就暂时不考虑卖房、换房的计划了。”也正是因为看不清房价的下一步走势，选择现在下手还不如等上一段时间。

央行降息之后，会不会意味着还有更进一步的降息空间？或者是有更多更具体的政策优惠？降价对开发商而言，资金压力会有所缓解，年初期望银行会松绑，放贷出来。而对于宜宾房价来说，购房者没有等到期望中的大降价，房价还没有回归购房者的心理价位，整个市场还将处于观望之中。央行再次降息，虽说力度之大，超出了预期，但购房者还是会等上一段时间静观其变。”一业内人士说道。

降价才能救市？

利率，不足以吸引消费者，那购房者的期待又是什么？有购房者认为，优惠利率、降低税费，直接减少了买家的交易成本，最终回归到房价上，还是降价两个字。在房价没有实质性的大幅度下降的情况下，仅仅用降低利息的手段，想吸引购房者买房，多半也属于政府一厢情愿的想法。利好政策出尽后，买房人还不出手，那开发商就只有绝望的份儿了。“现在购房人在意的不是优惠的利率，而是实实在在的房价。光靠降息就有人买得起房了吗？你就是零贷款利率也不行啊，房价还是这么高。”在爱尔楠岸售楼部外，一名看房者说道。

利息的浮动性

之所以消费者认为降房价比所谓的优惠利率和降低税费来得更实在，更踏实，还因为利息的浮动性。既然利率在短时间内可以连续下调四次，并且把银行的利润空间压的很低，那在近几年之内，或几年后，待国家经济发生了转折之时，也不排除央行会将利率提高的可能。房产界业内人士杨先生认为，国家在短时间之内不会提高利率。“因为市场毕竟是非常敏感的，国家的宏观调控应该会充分考虑到这一点。但如果5年、10年之后再调息，提高存贷款利率，那可能又会因为是有其它的目的，那个时候中国的经济水平和人民的生活水平可能已经发生了另外的变化。”“银行降息，对真正需要买房的人，影响应该不是很大。这一部份人的期望还是降价。对于有闲钱想投资的人，钱放银行不划算了，股票投资风险又大，他们更愿意以集资的形式来获得高利息。”

短期内很难显现？

在11月27日举行的中国产业投资论坛上，住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹表示，国家的房地产政策是长短结合的。

“最近的一系列宏观政策对房地产市场会有比较大的影响。这些政策分两类，一类不是专门针对房地产市场，是针对整个经济出的，比如说相对宽松的货币政策，这个政策对房地产也是利好，因为从企业角度来讲可以降低企业的财务成本，融资相对宽松一些。另一类政策是中央和各个城市地方政府出台的一些针对房地产利好的政策。

从中央政策层面来看，中央制订房地产政策是长短结合，采取的是既对当前活跃市场对住房有效的又对长期购房有效的政策。政府并不是选择眼前可能有用，而长期无法做出选择的政策。

从地方的房地产政策来看，主要是针对挖掘住房市场的潜力做了很多的工作，比如说大幅度的对税费减让，实际上是对住房消费市场潜力的进一步挖掘，来促进住房交易的活跃。”

楼市的节点

购房者与开发商的这场博弈继续维持，开发商如何看待这段僵持期呢？融信房产总经理张健川认为，目前项目正处于推广前期，主要是客户的蓄积。“在对现在的市场状态持续关注的情况下，做好充分的客户蓄积，加强自身的建设。”“春节是宜宾楼市的一个转折点，迈过春节这道坎，楼市春天就会来到。”

救世语录

潘石屹：这次降息正是鼓励人们去花钱，去消费

潘石屹在接受媒体采访时说，央行的这次降息，在他的印象中，力度之大是历史上从来没有过的。首先是让一些负债高的房地产企业真是能喘口气了。像万科等一些大型房地产企业的贷款额都在百亿左右，此次降息意味着企业的财务成本一下降低了上亿元，这个幅度是很大的。

此次降息力度巨大，体现了主管部门出手快、出手重，这意味着主管部门以前警惕的通货膨胀问题已经过去了，现在是要刺激消费了。从实际情况看，按目前的利率水平，通过调整后，等于是银行存款的收益率降低了30%左右，钱存银行收益低了，有部分资金自然就愿意进入市场。目前全国居民存款高达20万亿元，如此巨额的资金如能部分进入消费领域，对经济整体拉动巨大。现在中国的经济出现了工厂关闭、工人下岗、农民工返乡等问题,这些问题的解决只能靠消费去拉动和解决,而这次降息正是鼓励人们去花钱，去消费。

杨少锋：楼市春天不远？

北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋在其博客中谈到央行降息对于危机中的开发商而言无疑是强有力的兴奋剂。

首先，降低存款准备金率，可以在一定程度上缓解开发商融资难的问题，而降息，又可以降低企业利息成本，对于危机中的开发商无疑是强有力的兴奋剂。而政府一系列的救市政策，无疑让开发商重新树立了政府救市的信心，让其看到不远的春天即将到来。但开发商也应该更清晰的认识到，救市只是政府在当前形势下的无奈之举，只有让房价回归理性，才能避免次贷危机的再一次爆发。

对普通置业群体而言，在一定程度上又是一次的利好信息，但是否会促进房地产销售，更大层面要看百姓对房价的承受能力，一旦房价超出其承受范围，再低的利息也无法改变目前房地产市场销售下滑的局面。

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