购房入会，谁纵容了楼市明规则？

但为何几年来，这种非法现象依然在宜宾大行其道？售楼部前的“排号”队伍依然门庭若市？

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“优惠”吸引购房者

“现在想来，当初我们也太草率了，没有考虑周到，想着是本地的开发商应该没什么问题。”

2008年9月，昌谊公司的购房“会员”钱亮如此总结这场“购房入会风波”。另一位“会员”李萍则是后悔不已，以前看到电视、报纸上报道类似情况也多，却未想到自己也会成为其中一员。

虽然在9月27日那次与会员代表的会议上，昌谊房地产公司已经对公司目前的状况作出解释，并非常诚恳的给予承诺，会尽力在本月底开始向提出申请的用户退款，但依然难让“感觉上当”的会员释怀。

不少“会员”表示，对当初轻易交出几万到十几万元不等的“会费”除了对开发商的“信任”外，主要还是因为“优惠”条件，“交得越多，优惠得越多”正是让购房者心动之处。

“我是年初缴的5万元，这样每个平方可以优惠100元。”家住柏溪的黄铭说，自己前几个月才在某房地产公司交了钱，并与该开发商签订了一份“协议”，其中主要规定了“优惠”条款和“退款”条款。在得知“昌谊事件”后，虽然明知自己把钱缴纳给没有取得《商品房预售许可证》的房地产商，但黄铭并不以为然，表示对方是本地的“大”开发商，“应该没得啥子问题的，都是自愿的。”

“大家都是自愿的，我们不会强迫买房人。”10月15日，在翠柏大道滨江路，一家尚未取得《商品房预售许可证》的房地产商售楼部里，一位黄姓售楼人员给前来咨询的人介绍，“我们会给你签一个内部认购协议，这是有法律效力的，并不是我空口给你说白话，文字白纸黑字会给你写在纸上的。不买可以全额退款，我们会支付一分五的利息，不管任何原因，只要你要退款都会退给你。”并一再表示，明年初的“开盘价”肯定要比现在这个“会员价”高。

“你现在交了，成为会员就可以定价格。最低可以交5万元，最高可以交30万元。根据你交的钱不一样，优惠就不一样，比如你交的5万元钱，就优惠一百元一个平方米，10万优惠两百元，最多交30万就可以优惠六百元钱一个平方米。”一位售楼人员介绍。

这是一个普遍现象

“在宜宾，这种‘入会’方式很多。”一名业内人士介绍，“你去看看《商品房预售许可证》有几家大厅挂了？”

为此，本刊记者于10月中旬暗访了城区8家房地产公司的售楼部，其中5家取得《商品房预售许可证》的楼盘，仅两家按规定将许可证挂在销售大厅，售楼人员的解释也多种多样，“我们是欧式装修风格，挂在大厅看起来不协调。”“以前是挂出来了的，前段时间装修大厅收起来就忘记挂了。”“挂在外面害怕掉了，所以放在里面办公室的。”

另外3家，根本就没有取得《商品房预售许可证》，其中两家明确表示大约在明年初取得许可证后开盘，现在可以办理“内部认购合同”，并给予一定的优惠，“现在房子还没有修，但可以排号。”当大家表示担心退不到款这个问题，该销售人员说：“我们这么大一个公司，不会差那几万元钱，我们一个工地的投入就是几千万。我们公司作出的承诺是：只要你不买房我们无条件退款。这个是有协议的，是一个内部认购协议，就是入会那种性质。”

而另一家未取得许可证的房地产商同样表示会在明年初开盘，但现在可以买该公司另一个地方的商铺，等到开盘时可以直接把商铺的购买款转为住房款，并给予一定优惠。“我们会签订一个《商铺买卖合同》，和其它的‘入会’不一样，我们会给你商铺，如果以后不要商铺转过来就行了。”该楼盘售楼人员一脸正气地说，“他们的‘入会’是非法集资，我们不做那样的事。”

观点>>

违法的“入会”

为什么众多购房者“明知山有虎，偏向虎山行”？有人认为除了“优惠政策”的吸引外，完全是基于一种“无来头”的信任：一种对本地房地产开发商的信任，一种对亲戚朋友介绍的信任，以及一种认为不可能发生在自己身上的侥幸心理。

对于房地产开发企业以“入会”等方式先收取会费这种行为，四川竹海律师事务所律师袁野认为，如果该会费仅仅是针对未取得《商品房预售许可证》的商品房而设定，则该费用实际上是一种商品房预订款性质。未取得《商品房预售许可证》而向买受人收取预订款性质的费用很显然是违法的。

在2006年10月的《中原地产市场研究》中，就有文章指出，“入会”这种来自于香港的房地产炒作方式，已经是房地产市场的一个惯例，有了这个筹，就代表了买家的认购诚意。

文章指出，“入会认筹”现象有三宗罪：

一、制造营造热卖假象：八成以上楼盘都采用了认筹、认购方式，认筹以后“蓄客”的时间短则数月，长则半年甚至一年，楼盘的认购量往往是推盘量的几倍甚至十几倍，因而造成该楼盘供不应求的市场假象。

二、变相融资：按照目前开发商的普遍做法，认筹金少则三五千，多则一两万，购房者以现金方式支付，由发展商出具收据，开发商占用认筹资金少则几百万元，多则几千万元，规避了国家财务制度对企业流动资金数额的约束，这实际上是开发商一种无偿占用消费者资金的“融资方式”，有非法融资的嫌疑。

三、法律保护不足：与商品房预售或现房销售相比，认筹活动中当事人之间多数未签协议，即使有协议，协议的内容也不受法律保护。认筹所形成的排号费不等同于定金，对开发商没有任何法律约束力，如果开发商将预售的房屋卖给了第三方，或随意提高房价，开发商只需要将排号费返还购房者，不用支付违约金或双倍赔偿。这样，如果开放商发现认筹客户多，就会随意提高房价，把房子按提高的价格卖出去。

房管局：正在规范

早在2006年7月10日，国家建设部、发改委、工商总局就联合发出《进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》：房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房；未取得商品房预售许可证的项目，不得非法预售商品房，也不得以认购、认筹、收取预定款等各种形式变相预售商品房；对未取得预售许可证而非法预售或变相预售的，责令其限期整改。既然法律早有规定，为何这种现象依然在宜宾泛滥呢？

“虽然我们房管局管理这些东西，立案审理都是由我们做，但我们没得执法权的。”一位房管局工作人员道出了其中的原由，“政府有个执法局，违规的都由那个地方执法，不是单单由我们房管局做，这一套程序是比较复杂的。”同时，该工作人员表示，由于“程序复杂”加上“取证困难”，所以一旦有情况，房管部门都采取“做工作、协商、调解”等手段措施。

缴纳如此多的“会费”，又是如何保证购房者的利益呢？房管局工作人员介绍，所有的钱都是进入帐户的，房产商每用一分钱都受到监督。来一笔钱房管局就把它监管起来，每用一笔钱需要到办公室去签章，才能取到。

“比如有一次，一家房产公司一天交了750多万。然后我们房管局一听说，马上跑过去，所有的名单全部都交出来了的，马上存银行，有从县里抱起钱来的，有从外地打电话回来问到问到交的。像这种本地的公司，一般我们都知根知底，心头有数的。”

难道就让这种非法“入会”在宜宾泛滥？联系房管局政策法规科钟主任后，对方表示：近段时间来，我们都在和政府有关部门联系，会在房交会后制定一个规定，规范这个市场。（文中部分受访者为化名）

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房产老板卷走千万巨款失踪

泸州市合江县贵鑫房地产开发有限责任公司（简称“贵鑫房产”）在县城开发了三个房地产项目。开发商钟贵生的“强大实力”和“良好信誉”促使数百户居民纷纷以借款、预付房款等各种方式将自己一生的积蓄拿了出来，换来一张签有钟贵生大名、盖上公司公章的白条。日前，一个消息把买房者惊呆了：钟贵生卷走巨款神秘失踪。

45岁的邹荣钦是一个经营小生意的个体户。今年3月，眼看着矗立在长江岸边的“贵鑫·时代广场”上两栋27层的电梯公寓拔地而起，邹荣钦拿出自己大半生的积蓄25万元，换来了一张钟贵生签名的白条和一份“贵鑫-时代广场”房屋认购协议书，认购协议称，“在甲方（开发商）尚未办理完毕商品房预售许可证的情况下，乙方自愿认购该工程商品房和自愿预交房款……”根据协议，邹荣钦将购得位于“贵鑫-时代广场”电梯公寓A座一套面积为226平方米的房屋。

进入9月以来，无数以借款方式向钟贵生抵押新房的居民开始找钟贵生洽谈还款或抵押房屋的事宜，随后，几乎所有的人都找不到钟贵生。9月11日，众多购房户和借款户先后向合江县公安局报了案。

在报案过程中，人们才发现以各种方式将自己一生积蓄交给钟贵生的人数竟然有数百人之多，“我们最少的是20万元，最多的则上百万。”据购房户和借款户们统计，被钟贵生卷走的金额“至少在千万元以上”。 （来源《华西都市报》2008年09月19日）

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