没有“地王”的宜宾中坝组团

那么，没有“地王”的中坝组团的区域价值与人居价值到底怎样？组团内楼盘的价格走势又可能会出现怎样的变化？近日，记者就这些市民所关心的问题，分别采访了“富邻金沙”及“外滩壹号”项目的营销代理公司，宜宾社大地产机构营销副总监曹毅和重庆博道地产顾问公司“外滩壹号”销售部负责人冷秋菊。

    记者：中坝组团在售楼盘目前的住房均价在每平方米3200元左右，这一价格被高估没有？

曹毅：我觉得在目前房价处于比较敏感的时期，我们讨论中坝的房价必须立足于房产市场中房子的价格与价值的客观联系上。古人云，仁者乐山，智者乐水，可见依山傍水的居住理想早已凝固在世人的灵魂深处。宜宾房产开发真正开始也才六七年而已，起步已比周边的同类城市晚，而江景房开发相对而言也是才两三年而已，而且严格意义上的江景房尚未真正有过高品质成规模的集中开发区域。从这个意义上来说，中坝组团是真正拥有宜宾目前唯一可把控操作的江景资源，并最有可能打造成为宜宾纯正意义上的高品质规模化开发的江景住宅集中区的重点区域，甚至说它以后就是宜宾真正意义上的富人区也一点不为过。因此，从江景资源的不可再生以及中坝组团独特的环境的角度上来说，中坝组团的价值应该远远高于其他组团。同时我们也知道，价格仅仅是价值的外在表现形式而已，从目前已公认的高品质楼盘均价已达到3500元/㎡这个角度上来说，中坝在售楼盘均价在3200元/㎡应该算是走的低开高走的路线，不存在高估的说法，并且个人预计，中坝组团楼盘销售价格还有比较大的涨幅空间。

冷秋菊：目前中坝组团在售的楼盘不多，剩余房源也不太多，所以，以上得出的均价在一定程度上并不能代表这个区域的整体水平，这个价格是高是低我们先不用去深究，各个楼盘有各个楼盘的品质和特色，档次有高有低，所以价格也良莠不齐。当然决定价格更多的因素取决于地段，根据宜宾市政府对中坝片区的整体规划，此区域发展前景是其他区域都无可比拟的。因此从价值决定价格上讲，该区域的价值水平应该能在3200元以上，但是迫于整个国内市场不景气，房地产行情不乐观，受整个大环境的影响，造成目前的价格不能充分的体现其应有的价值。

记者：从备案情况来看，7月份中坝组团备案套数为24套，8月份备案套数为46套。均远远低于上江北和南岸西区，造成这一局面的原因是什么？

曹毅：从备案的数量来看，7、8月中坝组团确实远远低于上江北和南岸西区。个人觉得原因有以下几点，一、宜宾整体楼市相对观望情绪加大而销售呈现低迷的影响。大家都知道，受北京上海广州等沿海一级市场房产降价的影响，成都也不同程度表现出震荡现象，在这一大背景下，虽然宜宾楼市市场有较强的刚性需求空间，但短期震荡还是无法避免的，因此，7、8月宜宾楼市包括中坝组团同比之前备案数量相对较低，以及从相比2007年7、8月楼市交易量来看，也充分说明了这仅仅是对大盘震荡的正常反映而已；二、从楼盘数量以及房源放量来看，中坝目前可具备销售的也仅仅成中集团的春江盛景为数不多的尾盘，以及树高集团正在热销富临金沙这两个楼盘，房源总量也未超过500套，而上江北和南岸西区具备销售条件的楼盘数量6个以上，是中坝的三倍，房源放量至少在1200套以上，接近中坝组团的两倍多，所以从量比上来说，中坝组团相对而言确实无法和这两个区域相提并论；三、从楼盘自身定位来说，中坝组团正在销售的富临金沙以及正和滨江国际、融信外滩壹号均定位于高品质江景楼盘，高档楼盘自身所需的客户群体就已与西区和上江北这两个区域有所区别，市场销售速度自然要相对慢一点，这个也是正常的情况。

冷秋菊：还是以上所说，本来中坝片区的在售楼盘和房源相对较少，可选择性较小，所以成交当然不多。况且因其处于城区，价格相对江北南岸较高，对于处于观望状态的消费群体来说，没有一个能较为吸引其购买的因素，还是会继续观望的。因此，目前的销售状况从表象上看不太理想。

记者：在今后半年左右的时间内，中坝组团的价格走势可能会怎样？

曹毅：目前在中坝组团已经集中了本土实力强劲的开发商，如成中、树高、正和、融信，从开发商实力和房源量来看，中坝组团无疑将成为宜宾楼市极具潜力的区域，因此，中坝组团将与其它组团一起共同竞争中高端客户群体，其竞争将更显激烈和细化，同时，组团内部各楼盘也将互相展开客群竞争，这将在很大程度上促进本区域楼盘品质以及组团综合竞争力的增加，这对整个宜宾楼市和中坝楼市的发展上来说都是非常有利也是有必要的。整个下半年中坝组团的发展趋势，预计受大局经济情况的影响，将呈现出百花齐放的局面，其在价格的走势上可具体表现为整体低开高走的趋势，即整体以相对较低价格面市，随后价格不断上扬，最终达到与楼盘价值相均衡的价格水平。但如果立足于目前客观条件，在后半年，中坝楼盘价格涨幅上应该不会很大，预计年底时有可能会维持在3200-3400元/㎡的均价，但具体得根据各楼盘工程进度而言。

冷秋菊：随着该区域融信•外滩壹号、正和•滨江国际等新盘的崛起，富邻金沙和春江盛景即将竣工后带来的人气，还有滨江公园，市政休闲广场等娱乐设施的不断完善，各个地块的拍卖，开发，以及两路桥立交桥修建后周边环境的改善，都将不断的提升该区域的增值潜力，把中坝片区打造成宜宾外滩的规划也势在必行。所以今后的半年到一年的时间，整体价格水平将会有一定的提升。只是这也需要一个循序渐进的过程，不可能一蹴而就。再加上国内大环境不断的冲击影响，该区域价格提升也将和整个宜宾市场一样，是一个漫长而艰辛的过程，也正因如此，各开发商也都会在稳中求胜。

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