楼市迷局：房价的合理价位在哪里？

房价的上升空间在哪里

中国经济的健康快速发展，是房价曲线总体上升的最大依据。但有上升必然会有下降，如果在一定时期上升过于迅速，接下来一定时期的调整甚至下降都是不可避免的。由于对中国经济的发展普遍看好，国内外游资对房价的抬升作用也很大。

支撑当前高房价的另一个客观因素是中国的城市化进程和人口红利。大多数中小城市的城市化率在40%左右，与北京84.3%的城市化率和上海88.7%的城市化率相比，这些中小城市的城市化才刚刚开始。

建国后的前3次人口出生高峰

新中国至今经历了4次人口出生高峰。1962～1977年的第三次人口出生高峰是最大的一次。按照惯例，30～45岁是购房置业的最佳年龄。正是这些人支撑起了中国房地产的市场化进程，以及推动了现今的楼市高潮。这一波高峰的主力已过，房价的暂时回落可以预期，但第三次人口出生高峰（1982～1991年）带来的冲击很快就要来到，而且这部分人对改善性住房需求的追求更加强烈。

有人认为，中国目前的房价已经太高。体现在房价收入比(住房价格与城市居民家庭年收入之比)上，国际公认的合理比例为3∶1～6∶1，2004年北京、上海和杭州已经分别高达15.35∶1、17.98∶1和16.48∶1，在2007年北京市的房价收入比更是高达19.03∶1，远远超出了人们消费性需求的承受能力。

但是需要注意的是，2007年全国的房价收入比为6.98∶1，已经离国际公认的合理比例区间不远。而且房价收入比是与一定的经济发展阶段相联系的。我国目前的收入水平与发达国家相比有一定距离，我国人均收入如仍按10%左右的比例增长，而房价在调整到合理价位之后，能够继续保持总体3%左右的速度增长，那么在接近发达国家的经济水平上，我国的房价收入比也将落入合理区间。

房价大跌可能吗

台湾股市和楼市发展历史表明，股价与房价是正相关关系，而且股价对楼市的影响比楼市对股市的影响大。通过研究1982～1990年数据，股价变动1%，房价则变动0.56%。照此类推，上证指数从2007年最高的6104点下跌到现在的2700点，跌幅高达56%，则房价的最高跌幅可达30%。

在目前的情况下，除非经济形势深度恶化，否则房价大跌的可能不大。但是在局部地区和典型城市，由于房价偏高和投机过度，出现较大幅度的下跌完全成为可能。

在整体调控上，政府会乐见10%左右的下跌幅度。而在局部调控上，30%的跌幅是一道大坎。因为房贷的比例一般为7成，30%的跌幅意味着在高点进入的按揭者已经成为楼市“裸泳者”，进一步的下跌意味着还款难度大增，会导致银行不良资产的大面积出现。

房价的理性位置

楼市的理想状态是实现人皆有其屋，以其为目标实现成交量和价格的最佳配置。但这显然是不现实的。在一定时期之内，中国的楼市仍将是卖方市场，房子的价格并不等于其价值，而是等于买方所能接受的最高价格，在经济学上称为保留价格。在目标价格与保留价格之间进行折衷，就可以把当前房子的合理价位界定为普通城镇家庭能买得起经济适用房，或者中产阶层能买得起商品房。由于中产阶层的收入数据不易获得，经济适用房与商品房的换算系数为0.8，为了直接把普通城镇家庭和商品房挂钩，可以用0.8的系数来折算。

消费者以现有房产的变现来支持首付款。按2002年6月进行的我国首次《城市家庭财产调查》报告，我国城市居民户均资产22.83万元，其中金融资产7.98万元，占34.9%，房产10.94万元，占47.9%，其他为耐用消费品和经营性资产。考虑到升值因素，到2007年来我国房产价格总体约上升了53%，则户均首付支持能力为16.68万元。

消费者以未来收入中的一部分来支付按揭款。扣除收入中的1/3来满足衣物、交通通讯、娱乐教育、医疗保健等其他生活支出和进行必要的储蓄，扣除食物支出（2007年我国城镇居民的恩格尔系数为36.3%）之外，消费者可用约30%的收入来支付按揭款（在美国买得起的住房一般指家庭每月用于住房的支出不超过家庭收入的28%，如果超过此限，那么就被认为是住房负担过重）。

城镇家庭户均人口按3.1计算，户均购房面积按90平方米计算，首付比例为30%，现行银行按揭利率为7.83%，贷款年限为30年或20年。不考虑未来的收入增长因素。

从表2可以看出，由于首付款只占房价的30%，对于全国平均水平来说，消费者可以用已有的房产轻松实现以旧换新。对京沪穗等一线城市来说，本地人拥有的房产可以受惠于房价的高增值，以旧换新不成问题，但绝大部分外地人拥有的房产就不足以在京沪穗支付首付。更关键在按揭款上。从表3可以看出，以30年按揭来算，2007年全国的商品房平均价格高于消费者可理性支持的价格10.24%，表现出了一定的泡沫。房价在区域之间的分布极不平衡。在北京、上海等城市，高出的比例分别为165%和56%，泡沫已经十分严重。河北、山东等地总体上来说房价泡沫并不大。

总体来说，房价偏离价值10%左右的波动是可以接受的。因此从全国范围来看，房价泡沫并不严重。可虑的是房价在区域分布上极不平衡，在某些热点地区，已经达到了崩溃的边缘。

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