宏观调控再度“亮剑”政府要向房地产业下猛药？

新规防囤地 四把亮剑

据悉，新版合同中关注度高的亮点主要有四：一，对于闲置土地，土地出让方将有权征收增值地价;二，未来开发商拿地时土地出让金必须全额付清才能获得土地使用许可证，不得按比例分期拿证;三，对商品房开发性质，同一地块开发时间不得超过3年;四，首次规定同一地块内住宅开发的套数套型。

土地出让金全付清才能拿证

以前很多开发商为等土地升值，不顾自己手中资金链紧张大规模囤地，程度几近疯狂，其中一个重要原因就是开发商拍到地块后不必全额付款即可开工，2007年，国土资源部下发39号令，明确土地使用合同必须在土地出让金全部付清的情况下才能取得。39号令一下，开发商再度面临资金考验。

在此次新版合同中，39号令规定得到落实。合同规定，"受让人应在按合同约定付清全部国有建设用地使用权出让价款后，持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权初始登记……未按本合同约定缴清全部国有建设用地使用权出让价款的，出让人依法不得为受让人办理土地登记，不得向受让人发放国有土地使用证，也不得按出让价款缴纳比例为受让人发放国有土地使用证。"

土地出让人有权收土地增值费

业内人士分析，开发商拿到土地后不开工主要有三种情况：1.周边条件实在不成熟，不具备开工条件;2.有些开发商本身并不具备完整的土地开发能力，签下大量地块主要考虑土地增值性，将囤地赚得的利润作为公司收益之一，有些甚至是直接或者相当重要的一项收益。拍到的地块周边一条路的修整或者配套设施的完善，都将带来地价几何式的翻倍增长。

这部分开发商主要经营土地一级整理，整理升值后的土地二手交易，利润并不比建项目低;3.申办项目的流程时间，受不可预知风险的阻隔，如特殊地质条件，项目内有文物，项目附近有交通信号灯、变电箱等。

解读新合同，属于下列情形之一，视为土地闲置。1，超过本合同约定的动工日期满一年未动工建设的;2，约定日期动工建设，但已开发建设面积占建设总面积比例不足三分之一，且未经批准中止开发建设连续满一年的;3，约定日期动工建设，但已投资额占总投资额不足25% ，且未经批准中止开发建设连续满一年的。合同规定，土地闲置满一年不满两年的，受让人应依法按宗地出让价款的20%缴纳土地闲置费;对闲置土地的其他情况，出让人有权向受让人征收增值地价。

规定住房套数套型

新版合同第十六条明确合同项下宗地用于住宅项目建设的，宗地范围内住宅建设总套数不少于一定套数。其中，套型建筑面积90平方米以下住房除了继续执行占总建筑面积70% 等规定之外，建筑套数将规定不少于一定数量。同时，90平方米房屋的套型将在出让合同中进行明确。新版合同首次对保障性住房作出要求：配套建设的经济适用住房、廉租住房等政府保障性住房，受让人同意建成后将通过政府回购或者政府回收两种办法移交政府。

商品房3年内开发完成

新合同最大亮点，也是与老合同最大的出入就是，新合同规定：商品房开发年限最长不超过三年，也就是大家所说的三年内完工。与老合同对比，开工和竣工市场分别缩减了50%，这是一个不小的动作。开发商为赚取土地升值利润，大规模囤地后，仅仅建个售楼处或者搭几块施工围档就算开工的佯装行为，在新合同实施后根本无法见光。

新规执行 问题几多？

任何新事物从出现到被接受认可，再到顺利执行都要经过一个过程。新合同也不例外。目前看，也存在问题主要有以下几点：

新合同开发商至今没看到

按照规定，新合同自08年7月1日起实施，旧合同同时作废。但记者走访几家开发商，至今他们签署的都还是旧合同，对于新合同只是从网上了解到零星信息，并没有看到真正合同文本，对具体内容也是一知半解。

大小地块一刀切抬高房价

据记者走访的几家开发商表示，新合同三年内完工、确是国家出于防止大规模囤地的初衷，但各开发商均表示，大小地块应区别对待，目前来看，小地块按国家规定三年内完工，完全可以实现，但大地块就不好说了，如目前中北镇的大地十二城项目体量100万平方米，10年都不一定开发完，如此看来，新合同在大地问题上效果会大打折扣。

开发商称，目前拿地主要考虑的还是实际开发效果，体量是根据项目效果定的，如果新合同实施后，所有项目全都一刀切三年内完工，比较大的项目势必无法完成，那开发商拿地时还要考虑开工和竣工时限问题，大地块就成了烫手的山芋，没人敢碰了，小地块成新宠同时，拿地成本将被抬高，作为房价构成的重要因素，拿地成本抬高，势必也会造成房价升高。

7月1日前拿的地何去何从

新合同今年7月1日施行，也就是说7月1日以后签订的地块，应该无条件按照新合同开发时限开、竣工，但记者仔细研读了这份新合同，也请众多开发商发表了自己的看法，发现该合同并未对7月1日前签下的地块做出任何规定声明。

如果按照老合同，这些地块还将 "逍遥法外"，等待地块升值的继续围个围档佯装开建，目前开发商手中众多地块还是不能盘活。如按照新合同执行，开发商拿地时并未考虑到如今新合同新政策，部分正在分期开发的较大体量项目很可能面临更大困难。按照新办法不是，按照老办法也不是，政府应该充分考虑特殊情况，出细则特事特办。

审查程序时间能否缩减

采访中，各开发商表示了自己对新合同运行中出现问题的担忧。他们说，目前情况看，新合同将开竣工时间分别缩减至原来旧合同的50%，时间紧了，这仅仅是约束开发商经营行为的，但众所周知，一个项目的开工建设，决不仅仅是开发商一厢情愿的事情，其中很多申请开竣工的许可证是政府开具的。开发商均表示，如果开发商整体开发时长缩短，政府审批程序的时长是不是也能缩减呢？

据了解，按照目前开发建设项目审批程序计算，审批过程完全无误情况，时限理想值是六个月左右，但前提是假设所有程序顺利，没意外情况，仅仅按照政府审批每一项程序最低时长相加得出结论，可想而知，这仅仅是一个理论值，与现实还是有距离的。

从实际审批程序看，建设用地规划许可证、批准书比较快，土地证时间就要稍长一些，大约十五个工作日;与此同时，修建性详细规划时间则更长，最好情况是一个月时间;同样，包括项目立面、平面、颜色等规划在内的建筑设计方案，最快审批时间是一个月;还有人防等审批，最快也要45天出结果;招投标手续的工程规划许可证也要至少一个月时间……

这样看来，六个月似乎只是理论值，实行起来比较难。开发商表示，每一个项目的最初规划都是简单的实际平面设想，到成熟开建，至少改3、4回，这样，仅此一项变更，耗费时间就超过一年，而开工前各项审批程序总计133项，有几个不好批，三年内完工就成一纸空谈！

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