专家细说“国五条”宜宾二手房交易所得税

2013年3月1日国务院办公厅发布的《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办法〔2013〕17号），即新“国五条”细则，通知强调，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。这项政策对宜宾的房地产市场，特别是对宜宾二手房交易有何影响,二手房交易该如何缴纳所得税，市国税局房产税办公室副主任赵平按照现行税收政策并结合新“国五条”细则，给大家作了一个详细的解读。

政策依据

《中华人民共和国个人所得税法》第二条第九项规定：财产转让所得应纳个人所得税；第三条第五项规定：财产转让所得适用比例税率，税率为百分之二十；第六条第一款第五项规定：财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。

《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第十九条规定：《中华人民共和国个人所得税法》第六条第一款第五项所说的财产原值，是指：（二）建筑物，为建造费或者购进价格以及其他有关费用；（三）土地使用权，为取得土地使用权所支付的金额、开发土地的费用以及其他有关费用。纳税义务人未提供完整、准确的财产原值凭证，不能正确计算财产原值的，由主管税务机关核定其财产原值。第二十条规定《中华人民共和国个人所得税法》第六条第一款第五项所说的合理费用，是指卖出财产时按照规定支付的有关费用。

《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）规定：一是对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。二是对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。三是纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。

如何缴纳

在二手房交易中，如果卖方是个人，就应依法缴纳个人所得税。按照个人所得税法规定，个人转让房地产，应以财产转让所得作为计税依据，按照20%的法定税率缴纳个人所得税。其中，财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。宜宾市政务中心地税办税服务厅即可全部办理完毕。

如何界定

尽管1993年就开始执行20%个人所得税税率，但是，在二手房实际交易中，除了自用满5年且是家庭唯一住房（两个条件需同时具备）之外，其余房产一律要征收卖房人的个人所得税，征收方式通常是按核定征收，也就是售房总价的1%计缴个人所得税，并且计算简单明了。

根据国务院“国五条”细则的要求，凡是能核实到历史信息房屋原值的，都必须要按查验征收的方式，也就是所谓的差额的20%，那么在计算税额时，计税价格、原值、契税都好计算，“相关税费”和“合理费用”究竟该如何界定呢？“相关税费”是指转让房产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、四川地方教育附加、印花税、土地增值税等，以及原购买房屋时实际缴纳的契税。

“合理费用”包括装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等，其中装修用是有限额标准的，商品房最高可以扣除房屋原值的10%，公有住房、经适房最高可以扣除原值的15%。

征收方式

征收方式分为两种。

一是查实征收：纳税人能够提供房屋原购买价格发票或合理凭证的，个人所得税=（计税价格-原购买价格-契税-相关税费-合理费用）×20%法定税率

二是核定征收：纳税人不能提供房屋原值等费用发票的或不能查实的，个人所得税=计税价格×1%征收率

帮你算账

假设2010年购入一套100万元150㎡的商品房，现在以200万的价格出售，按照查实征收的话，计税价格为200万，原购买发票价格100万元，原实缴契税4万元（税率4%），相关税费是5.5万元，合理费用为装修费10万元（能提供发票）、办证手续费及公证费等合计4000元，那么其需缴纳的个人所得税为（200-100-4-5.6-10-0.4）×20%=16万，因此，该房屋个人所得税实际税负为16%。

从宜宾近几年房地产交易的情况看，宜宾城区增量房（即一手房）价格与存量房（即二手房）交易价格增值幅度，已较2009年前大幅降低，按20%税率计缴个人所得税，其实际税负在扣除房屋原值、转让住房过程中的税收及合理费用后，不是传闻的那么高。

（本文作者为宜宾市地税局房产税办公室副主任）

微信扫一扫，去小程序咨询，了解最新销售价格动态

微信扫一扫，加入宜宾买房帮，楼盘动态早知道

三江房产网声明：一切标明来源“三江房产网”或注有"三江房产网"LOGO的所有文字图片等资料，版权均属宜宾三江房产网所有，未经授权不得转载、摘编或利用其它方式使用上述作品，许可转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议，也不代表三江房产网赞同作者观点。