楼市个税对宜宾房产市场影响有多大？

3月1日国务院出台的“二手房交易差额征20%个税”政策，迅速在房地产业界产生一系列连锁反应。卖房所得20%缴个税，成为了楼市调控“国五条”细则中最受人关注的一条，虽然宜宾尚未正式实施，但已在二手房市场激起了千层浪。由于这一规定涉及面很大，引起不少换房族的担忧，一些原本就打算购买二手房或是出售房子的市民纷纷想赶在政策实施前尽快出手。

近日，记者走访了宜宾市政务中心发现，现场前来房地产交易服务窗口办理产权变更登记业务的的市民排起长龙，城区各大房产中介公司挂牌交易的房产信息也随之增多，买卖双方观望心理加重。

【现象】市民恐慌排队将房产过户

近日，记者走访了位于南岸宜宾政务中心的房地产交易中心服务窗口，发现大厅内依然人头攒动，一眼望去一片的焦急等待。很多手持证件资料的业主，或三三两两站立，或一旁时而低声讨论。窗口服务人员告诉记者，新政出台后，很多房产交易后尚未变更产权登记的业主集中前来办理业务，导致排队现象。

采访中，有市民告诉记者，之所以排队办理过户手续，是因为看到媒体报道“实施‘国五条’后要缴个税，二手房交易按差价20%缴纳个人所得税。”同时，最近也有中介工作人员不断劝说“早点把房子脱手，免得被征个税。”

记者随之走访了几家大型房产中介，很多中介表示，此轮政策调控目前还没有造成明显的交易影响，不过前来咨询的市民增多了不少。

【反应】观望浓厚 各界期待细则落地

“20%个税政策的实施细则应该尽早清晰化。”中盛地产宜宾分公司总经理许彬表示，“二手房交易差额征20%个税”政策备受市民关注，但目前宜宾二手房市场的交易并未出现过热的交易，买卖双方都是咨询的多，观望情绪浓厚。“我们也随时在关注政策和信贷的变化，等在等待政策细则的落地。”

记者了解到，之前房产持有超过五年免按20%税率征收个税，但现在有没有类似的时间界限，导致很多购买二手房后，当时没有变更产权登记的业主，近期集中办理产权变更登记业务，

许彬认为，从宜宾多年来楼市交易实际情况来看，由于房价整体处于上涨趋势当中，卖方占据强势地位，因此，在房产交易过程中所发生的相关税费大多都转嫁给了买方，由买方来承担。

“这是一个‘潜规则’，不仅是宜宾，全国其他地方应该也是这样操作。”许彬表示，实际上也又加重了购房者的负担。购房成本提高，无形中也会促使部分购买力放购买二手房的意愿，继而将目光转向距离中心城区偏远一点的其他区域。“宜宾的刚需非常强劲，现在主要是等政策的细则落地，才能对当前楼市交易有一个明确的把握。”许彬认为，政策对市场的影响将在地方细则落地后才能显现，从目前来看，其影响至少延续3个月，买卖双方的博弈将影响到短期内宜宾楼市的走势。

【影响】房价将被再次推高？

从2003年的“18号文”，到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“新国八条”，再到最新出炉的“国五条”及其细则……10年里，国务院先后9次常务会议专题研究房地产市场调控。而这10年，每一次的风吹草动总是牵动人心，业内人士或唉声叹气或喜形于色，各路专家褒贬不一，首当其冲的便是视房子为终生大事却始终云里雾里的普通百姓们。

“国五条”最终将影响到谁？虽然业界分析仅停留于理论层面，但很多购房者依然担心，二手房成本增高，会不会促使购买力集中追逐新盘，大量原来准备购买二手房的人转而去买新房，那么情况又将如何呢？新房开发商在需求量增长的驱动下必然会提高其价格，以至于使其价格上升到足以填补二手房因交纳个税而导致的价格上涨空间。要知道新房上调价格的能力从来都是远远超过二手房的。如此，会不会导致宜宾新盘的房价再次高涨？新房还有价格优势吗？

“市民买房需要考虑的因素有很多，价格只是其中的一个重要方面，除此之外，还包括地理位置、周围配套等许多其它因素。”宜宾某房地产开发公司企划部经理何平认为，有很多人之所以买二手房，并不是因为它比新房价格低，而是因为它的地理位置比较好、周围配套齐全、上班上学看病等都很方便。因此，二手房和新房之间不存在完全的可以互相替换的关系。实际上，现在宜宾很多新区域的楼盘建在非核心区域，不仅交通、生活配套不完善，而且地理位置和生活配套等都不很理想。因此，二手房市场依然会分流部分购买力。

【提醒】新政出台买卖双方责权要明确

业界认为，此番轮调控剑指二手房市场，部分二手房置业者将分流至新房市场。然而，受整体市场预期的转变，新房市场也将受到波及，加上细则中也明确了银行业金融机构要进一步落实对首套和二套房贷的政策，对差别化的信贷政策落实责任更为清晰，未来在货币政策趋紧的环境下，改善型需求也将受到波及。

细则出台后，如果按照新政直接落地宜宾，用差额的20%来交税，这对于宜宾早些年交付的楼盘影响较大，由于房产评估值和成交价差额较大，个税比重也会随之增大。

许彬认为，目前有两种物业可能不会受到新政影响。如果房产是业主满5年且唯一的物业，此类物业按照目前政策是免征个人所得税的；如果是楼龄时间比较短的次新房，评估税与原值差额不大，因此即使是按照20%来征收税费也并不多。

不过，购房者需要注意的是，在二手房交易中如果已经签约可抓紧时间过户避免纠纷，如果还没有签约，那就要考虑一旦细则落地如何处理的问题，比如说可约定好由业主与买家分担这一笔税费，以免造成纠纷。

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