宜宾存量房交易征税将由电脑监管

现状：买卖双方签订“阴阳合同”

存量房是指已被购买或自建，并已取得房产证、土地证，能进入二级市场交易的房屋，即市民所称的“二手房”。当前，在存量房交易过程中，买卖双方为了共同的利益，经私下协商后炮制“阴阳合同”，将价格低报，即总价减少，相应的税收也就减少了，造成大量的税收流失，形成了明显的税收漏洞，影响了税法的严肃性，也削弱了房地产市场调控的政策效果。

政策：评估系统遏制虚假申报

为强化宜宾存量房交易税收征管，有效堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞，对增加地方财政收入，为房地产税制改革打下坚实的基础。目前，按照国家税务总局的要求，实行应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管已经逐步在全国范围内展开。

为了形成个人住宅价格评估标准，建立个人住宅转让计税价格评估征管系统，实现“以计算机软件评估替代人工评估、替代市场指导价”的房地产交易价格核定征管新模式，有效防止虚假纳税申报，规范存量房交易的税收管理，提高税收征管质量和效率，避免人为因素的干扰，促进依法治税。

根据《中华人民共和国税收征收管理法》；《财政部、国家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税[2010]105号）；《财政部、国家税务总局关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税[2011]61号）；《四川省财政厅、四川省地方税务局、四川省国土资源厅、四川省住房和城乡建设厅关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（川财税[2011]41号）；《宜宾市人民政府办公室关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（宜府办函[2011]157号）的全市统一安排，宜宾市在2011年11月30日前建立评税系统，2011年12月1日试运行，2012年1月1日正式启用。

宜宾市房地产交易申报计税价格评估系统分四步进行：一是采集数据信息，建立并完善资料详实、数据准确的房地产基础数据库。目前，市区已按有关程序由两家具有资质的房地产评估公司在城区范围内进行数据采集，分片区、街道、小区等不同地段，以及房屋朝向、楼层等不同因素，采集点要覆盖全部城区，总数不低于八千个点。各县也分别在实施过程采集中。二是修正估价模型，进行本土化改造，合理设置技术标准，建立存量房交易估价信息系统。三是测试、检验存量房交易估价信息系统评估结果，确保生成较为科学、准确的市场价值，减少争议。四是将评估系统应用于税收征管，由计算机自动生成估价结果，与纳税人自行申报的存量房交易价格进行比对审核，按照孰高原则确定计税价格。

宜宾市房地产交易申报计税价格评估系统实现“以房地产数据信息技术为依托，以房地产评估技术为方法，以计算机辅助批量评税系统为手段，以评税系统生成计税价值为纳税评估标准，以契税先税后证为抓手”的征管模式，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。评税软件系统中的各种参数指标和计算公式都是通过国家房地产评估规定标准以及预先调查参照市场价格指数公正设置的，所以系统评估出来的价格基本上客观、公正地反映了房地产当期的市场价值，由计算机核定替代人工核定，防止了主观随意性，体现了税收的公平、效率原则，真正的体现税收公平、公开、公正。此外，该系统还将提高纳税遵从度，减少了征纳矛盾。过去存在纳税人故意低报房屋交易价格，通过“阴阳合同”虚假申报来逃避缴纳税款现象。评税系统应用后，如果合同价格明显偏低，申报时系统会自动提示“无法通过”。

答疑：建立争议处理机制

据了解，如果纳税人对核定价格持有异议而引发争议的，按照依法、公平、简便、有效化解征纳矛盾原则，在现行法律法规框架下，建立争议处理机制。履行事前告知程序，在纳税人申报前，应向纳税人告知虚假申报应承担的法律责任及相应处罚标准。制订切实有效的争议解决办法，并形成长期机制。由具有资质等级的评估机构进行评估，参考评估结果，确定计税价格；也可由征收机关成立争议处理小组，派专人（两人以上）实地勘察房产情况，根据查看情况参照计算机核定价格，酌情确定计税价格；或者可以从银行等相关部门获取房产交易的资金往来记录作为计税依据等。在今后的存量房交易中，如果纳税人编造虚假计税依据的，将按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十四条第一款的规定，由税务机关责令限期改正，并处五万元以下的罚款。（作者：赵 平；图片提供：唐友义）

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