陈志：楼市政策宜适度微调以防伤及刚需

适度微调以防伤及“刚需”

“在关注这种所谓的调控适度微调信号之外，更应该关注北京市目前房地产市场与实行调控政策之初的实质性变化。”陈志在接受本报记者采访时表示，应该看到，在2011年国家调控目标的落实过程中，北京基本上实现了预定的调控目标。而2012年房地产调控将在稳增长中突出“稳”，如出现过度紧缩，就可能导致经济快速滑向“硬着陆”，决策层也不希望房价再次出现报复性反弹，因此会把握调控的主动性和可控性。

“在抑制投资、投机的大原则下，适时对过度抑制改善性需求的政策进行适度微调，以保证经济的合理增长、社会目标、政治目标平衡的可能性很大。如果连刚性需求的首套房，贷款都无法获得基准利率，何谈支持自住的刚性需求。”陈志表示，除了民生工程和重大项目等固定资产投资以外，不断从紧的调控政策，也伤及到了部分刚性需求。

在陈志向记者解释的就北京市现行调控政策适度微调的3个建议中，除了将外地常住北京人口的购房标准从现行的5年以上连续社保或完税证明调整为3年外，其他两条均针对“刚需”群体，包括将现行1.1倍的首套住房贷款政策适度调整为基准利率。此外，陈志提出，如果将现有的惟一住房卖出后重新购买改善性住房，也应在贷款及相关政策上视为首套房贷。

此前，在北京市去年2月开始实行的最严限购令中，恰恰在卖出现有惟一住房后再购房是否应算首套房上的相关政策解释上有所缺失。限购误伤“刚需”的质疑也几乎在2011年延续全年。“在坚持大的调控基本方针下，也只是在这些方面有适度微调的可能性了。”陈志表示。

首次置业连续九月占九成

“要注意到与限购之初不同，北京市目前的首次置业比例已数月达到九成左右，这意味着目前北京市住房市场的投机投资需求已基本被挤出。”陈志对记者说。

来自北京市房协发布的2011年11月北京新建普通住房价格的监测数据显示，2011年1到11月，北京新建普通住房成交量占住房总成交量的85%，成交均价为每平方米13914元，比去年全年水平下降6.3%。

此外，来自北京市房协的数据显示，在新建商品住房成交中有89.6%的购房人为首次购房，10.4%为本市居民改善性购房，而本市户籍居民购房比重达到91%，较2011年2月北京市调控新政前提高了40个百分点。

“按照那3条建议，只会将被抑制的首套住房及改善性需求再释放出40%，这对于现行的调控效果不会产生过大冲击，反而能起到避免硬着陆后报复性反弹的效果。”陈志对此表示，在投资投机需求基本消失的基础下，北京市监管层可适度微调从紧的调控政策，但前提一定是抑制过快上涨的房价基调不变、打击投资投机需求的态度不变、保证住房从商品需求到居住需求的原则不变。

陈志预计春节前市场形势不会有变化，按照初步测算北京2011年的房价控制目标基本可顺利实现。北京市房协也在整体评估调控的执行情况，如果2011年北京预定的7%居民收入增长目标实现，北京居民的房价收入比将得以拉近。

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