房产调控再度升级 商业地产不再是调控避风港

房地产调控要让房地产市场拥有健康的发展秩序，商业地产市场作为房地产市场的重要组成部分，同样需要健康合理的秩序环境。由此推论，北京对商业地产进行的门户清理，不排除会推广至全国范围内，但这就牵扯出另外一个问题，现在正蓬勃发展的养老地产、旅游地产的用地性质如何划分。

在售的所谓商住两用项目，其本质是在50年产权的商业用地上建筑的住宅。长时间以来，商住两用项目游离在房地产调控之外，每轮调控政策出台后，商住两用项目都会找出其规避调控的地方以示其“与众不同”，“限购”之后，商住两用项目备受不符合限购条件的购房者的青睐。

近日，北京市住建委等5个部门联合出台《关于加强部门联动、完善商业、办公类项目管理的通知》，终断了商住两用项目的“财路”，《通知》规定严禁商用物业改为居住用途等违规行为。今后，商业、办公类项目将不得每户单独设卫生间，以防止有人擅自改作住宅；若开发商将商用单位分成多个房屋当住宅出售，将不能办理房产证。

严禁“商改住”，使得在商业用地上立项的住宅项目无法生存，已达到清理商业地产的门户的作用。事实上，北京的这种清理商住LOFT、酒店公寓的动作早在5年前就有了，只是在利益的驱使下，商住项目屡禁不止。

海口首先打算用具有商业性质的旅游地产打“限购”的擦边球，其设想发展的产权式酒店，其本质与北京的商住两用项目所差无几。4月末海口市长冀文林一句“充分利用国务院给予海南的优惠政策，按照限价不限购的原则，积极出台相关实施细则”，使得“海口叫停限购”的消息一夜间传遍大江南北。随后，海口市住房和城乡建设局市场管理处处长戴开权解释称，“不限购”是指海口或将对产权式酒店等旅游地产实行差异化管理，将其不列入限购。

养老与旅游一样，具有较大的市场潜力与发展空间。近几年摸索中发展的养老地产，其用地性质面临着与旅游地产类似的问题。商业模式运营的养老地产，与普通住宅的租售方式相去甚远，长期持有带来的资金压力，使得“销售+ 持有运营”的模式更适合开发商。只是，用地性质的问题同样无法回避。普通住宅遭遇限购，商住项目成为“救生圈”；而当商住项目面临“清退”时，养老地产、旅游地产能否“全身而退”。

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