产权式酒店败退宜宾

最漂亮的烂尾楼

占据江北黄金位置的阳光名城酒店，不仅外观气派，而且知名度颇高。2005年的轰炸式宣传让宜宾人知晓了“产权式酒店”的概念，但自2006年起，这座“帆船酒店”就一直闲置着，被宜宾网友称为“最漂亮的烂尾楼”。

从外观上看，酒店的主体工程已经完工，外墙装饰都已经完成，但内部只做了部分装饰，有一部电梯没安装。据说是电梯运来后开发商没钱付，又被拖回去了。

目前，开发商宜宾源德房产在酒店的三楼设了一间办公室，负责处理阳光名城的遗留问题。酒店三楼以上无法上去，楼梯被木板封得死死的。

尽管楼里有人办公，但阳光名城酒店其实还没有得到竣工验收备案书，因此也不能向业主交房。离开发商约定的交房时间2007年6月30日已经过去了将近四年，不仅房子没交，事情还发生了变化。

产权式酒店的经营方式，是业主拿房的同时将房屋租赁给酒店，开发商不能交房也就意味着业主的投资回报无法实现。尽管与开发商和业主都签订了合同，但是因为无法拿到房子，酒店的经营方宜宾赛家阳光酒店管理有限公司（以下简称“宜宾赛家”）早已中止了合同，注销了公司，于2007年撤出宜宾。

不幸的投资者

2005年，宜宾源德房产在宜宾发布广告“赛家阳光商务酒店投资指南”，内容包括什么是产权式酒店、收益从哪里来、谁是小户型酒店的红管家等，引起买房人注意。当年5月21日，源德房产又组织了一次阳光名城酒店项目的宣传酒会，吸引众多宜宾市民参与。

这是一个看起来不错的投资项目：投入10万元左右买一间房，交房后的第一年就可以按500元/月领租金，以后的每两年租金递增5%。

从2005年6月份开始，130多名买房人陆续与源德房产签订购房合同，有人买了9间房以上。

陈平是阳光名城酒店业主之一，买了两间房，总价近20万元。购房合同约定，源德房产将在2007年6月30日之前交房，否则开发商要支付给业主违约金。在购房合同上，开发商还约定交房时房子是精装房。

在陈平与开发商签订购房合同的同一天，宜宾赛家便与陈平签订房屋租赁协议，约定宜宾赛家租下陈平的房子，用于开发商务酒店，租期为15年，也就是从2007年7月1日至2022年6月30日。合同的补充协议约定，实际租期根据开发商的实际交房日期相应地提前和顺延；租金为第一年每月500元，以后每两年租金递增5%。

签下这两份合同之后，陈平非常心安。一是，房子自己买下了，并且还有产权；二是，买下房子的同时，就已经租出去了。往后的日子，只等开发商交房、收租金了。

但到了2007年6月30日，开发商没有交房。在这之前，施工就停了。楼的主体已经完工了，但内装饰基本没有做，施工队伍也早撤了。随后，售楼部被拆掉，宜宾源德房产工作人员陆续离开公司，买房人就连开发商也找不到了。直到2009年，源德房产在酒店三楼设办公室。

赛家酒店曾驻宜宾的工作人员证实，因为开发商将交房日期拖了又拖，赛家方面不可能一直等下去，于是在2007年底与源德房产中止了合作协议。中止协议之后，源德房产向赛家请求继续使用“赛家”的名称去寻找新的合作伙伴。赛家同意了，没有收源德房产一分钱，让其找到酒店经营方之后再改名字。此后，一酒店经营商短暂进驻阳光名城酒店，重新启动装修，但2008年4月又停工了。不知什么原因，这家酒店经营商也迅速撤出了阳光名城。

阳光名城酒店就一直保持现状至今。

几年来，业主们多次向房管局、规建局反映问题，均无结果。有业主说，反映到哪个部门，哪个部门就往别的部门推。

“我们都是50多岁的人了，心想着可以利用房租来补贴晚年生活费，谁想遇到了这种事情。”有买房人向市长信箱写信，说自己“不幸遇到了奸商，特向党和政府求助”。他们最关心、最着急的是开发商什么时候交房、赔不赔自己损失、得到房子之后有没有酒店管理方来统一经营。

政府理亏？

2008年8月，政府两次召开业主见面会。据参与的业主说，发改委和规建局的领导承认“阳光名城酒店不能按时交房，是政府的责任，是因为政府没有把道路搞好”。但是开发商则说得很干脆，“没有钱，装修无法进行”。

业主质疑，这样的解释，是否说得过去？

政府所说的“责任”，是因为阳光名城酒店建设时，政府承诺要将酒店周围的道路修好。那是属于市政道路，最先政府承诺三个月就修好，结果一年都没有修好，直到酒店主体完工，政府的路都还没有影子。现在酒店前面和背后的路，都是开发商出钱修的。

负责处理阳光名城遗留问题的源德房产工作人员彭祖荛说，对阳光名城这个项目，政府是有责任的，也自知理亏，所以，“无论买房人、业主怎么反映，政府对这个工程其实是没有谈过一句话的”。

政府的这种态度在买房人看来，就是在包庇开发商，甚至有传言说政府职能部门的前领导、前领导的家属参与了阳光名城项目的开发。

买房人中流传了多个关于开发商交不了房的版本。有说法是，源德房产擅自修改了规划，多修了两层楼，影响到了江北的航空限高；有说法是，据此宜宾市规建局向宜宾源德房产开出过罚单，不给阳光名城发竣工验收备案书。

不过，经过宜宾市住建局现场查勘，阳光名城并没有超规划建楼，住建局也没对阳光名城开过罚单。阳光名城酒店没有竣工验收备案表，是因为开发商根本就没有到住建局申请竣工验收备案。按程序，应该是开发商先向住建局提起申请，住建局再核发竣工验收备案书。

宜宾市住建局工作人员介绍，据她所知，开发商不交房的原因，是欠了建筑商的钱。建筑商把阳光名城酒店部分资料带走了，而阳光名城酒店的内部装饰工程也停工了。

现在，阳光名城的承建方成都市第二建筑公司（以下简称“成二建”）与宜宾源德房产、酒店业主与源德房产的官司正在进行中。

“验收合格”还是“没有验收”？

彭祖荛说，开发商与承建商成二建有纠纷，成二建把资料拿走了，因此阳光名城酒店就完不成验收手续，不能交房。

两者的纠纷，是工程款。按合同约定，阳光名城完成竣工验收之后，开发商要付给成二建剩余未付的全部工程款，但在“竣工验收”这个问题上，双方有了不同说法。

源德房产表示，阳光名城酒店现在都还没有完成竣工验收，所以不支付余款。成二建则表示，只要取得开发、施工、勘察、设计、监理这5家单位的验收合格意见，并形成竣工验收报告，就表示工程质量是已经验收合格了。

在一份日期为2008年3月3日的竣工验收报告上，开发商源德房产、承建商成二建、勘察单位、监理单位、设计单位都给出了验收合格的评语，并加盖了公章。成二建认为这就表明验收已经完成，开发商所说“没有验收”是糊弄买房人的。

宜宾市住建局工程管理科工作人员解释，按程序一个项目完工之后先是竣工验收，也就是开发、施工、勘察、设计、监理5家单位出具竣工验收报告。之后还要由质量监督管理单位出具质量验收报告。这位工作人员表示，通常情况下一个项目已经取得了5家单位的竣工验收报告，就表示质量合格了。取得上述竣工验收报告和质量验收报告之后，项目还要完成规划验收、消防验收等。验收全部完了之后，开发商要向住建局申请备案，取得竣工验收备案书，之后就可以交房了。

住建局工程规划管理科表示，现在还没有收到阳光名城酒店的竣工验收备案申请。一工作人员认为，目前阳光名城酒店的现状是绝对得不到竣工验收备案书的，开发商也干脆不来申请。

成二建认为，源德房产不能交房的原因多半是因为开发商没有按合同约定将酒店精装修，所以也不去申请备案。

而成二建与源德房产之间的工程款纠纷官司，从2008年打到现在，还在四川省高院二审之中。源德房产欠成二建400多万的工程款，成二建又是不是违约，双方争议的焦点也就是在“竣工验收”上。

更为关键的是，源德房产现在无钱支付相应的款项。不管是对建筑商，还是对业主。

没钱的开发商

2008年9月，宜宾市中级人民法院立案审理了陈平与源德房产的官司。此前，陈平与宜宾源德房产的官司还打过一次，胜诉了。陈平说，胜诉之后去找开发商要赔偿，开发商说没有钱，陈平只能干瞪眼。后一次官司是有律师主动找到陈平帮他再打。

2008年12月宜宾市中院判决陈平胜诉，开发商赔偿逾期交房的违约损失，并赔偿因逾期交房造成的租金损失。

此时，已有50多个买房人先后与源德房产打了官司，结果都是胜诉。让他们失望的是，虽然官司赢了，开发商却不支付给他们违约金和赔偿。有买房人说，开发商明确告诉他们，要退房可以，但公司没有钱退给他们；要领违约金也可以，但公司没有钱付。

没有打官司的人，其中一部分是觉得即使打了官司，也没有用，因为开发商没钱赔偿。另一部分买房人因自身是源德房产的员工或是政府部门的工作人员，不太方便出面打官司，他们在通过其它方式向源德房产要说法，比如一公务员买了9间房，就以单位的名义发函给源德房产，要求源德房产回复。

现在，源德房产已经名存实亡了，只有两三个工作人员处理遗留问题。买房人表示，这几个工作人员在源德房产实际上都“作不了主”，是跟买房人耗时间。

而且，就算买房人房子得到了，违约赔偿也得到了，损失仍然很大。因为酒店毕竟是酒店，要经营起来才有收益。有买房人气急了说，得到房子后自己搬进去住，可是所有的房间都是按酒店布局设计的，每间房子只有30多平方米，不通天然气，并不适合居住。再说，同一层楼可能还有人办公，有人租住，进进出出的人很多，居住并不舒适。

按源德房产工作人员的说法，酒店一直在进行招商，先后有香港、成都、泸州等七八个商家来考察，但到现场看了以后，就都走了。有商家认为阳光名城酒店搁置了几年之后，无论规划、设计还是装修风格都已经落伍了，需要重新装修。但那样，商家的投入就太多了。

如果没有商家愿意进驻，买房人手中的房子就是个烫手山芋，扔掉不可能的，但放在自己手里利用价值也不大。对于业主而言，当初的投资就打了水漂。

赛家设想中的旗舰店

阳光名城酒店广告宣传时，开发商曾组织了部分买房人去成都考察位于成都东大街口的赛家时代酒店，并住在那里。但后来据赛家时代酒店介绍，真正在宜宾开分店的并不是他们赛家时代酒店，而是火车南站桐梓林的赛家舒适酒店。这两家酒店是各自独立的两个公司。舒适酒店的老板曾是时代酒店的股东之一，退出时代酒店的股份之后开了舒适酒店。2005年源德房产组织买房人、媒体参观赛家时代酒店是因为当时赛家舒适酒店还没有修好。

有买房人认为，以阳光名城现在的结果看来，当初的“边卖房子、边签租赁合同”极像开发商与赛家联合起来的一场炒作。

由赛家舒适酒店派驻宜宾、并在2006年至2007年实际操作阳光名城酒店的工作人员易树梅表示，赛家的确是想在宜宾开店，并不是大家传言的“帮开发商卖房子”而已。

成都赛家并没有在二级城市投资的先例，为什么当初会选宜宾开分店？易树梅表示，成都赛家酒店成立于2004年，2004、2005年正是经济型酒店最火热的时候，各家经济型酒店都在谋求扩张，那个时候谁扩张越快，抢占的地盘越多，生存条件就会越好。成都赛家在这个时候也想扩大规模，提高影响力。选择宜宾，是因为阳光名城酒店的位置非常好，对宜宾酒店的前景也很乐观，因此“跑马圈地”来到宜宾。

易树梅介绍说，阳光名城酒店的设计是非常前卫的，赛家还曾想把它作为旗舰店来打造。赛家投资的其它项目，都是在房子修好之后，也就是开发商卖了房子之后才进入合作阶段。但这样一来，赛家接手之后的大多项目，其设计、装修并不符合赛家的要求，后期更改花费了很多钱。所以阳光名城这个项目，赛家在开发商修房子之前就进入合作，并指导开发商对酒店进行设计装修。

没有预见到的风险

宜宾源德房产、赛家在操作阳光名城酒店这个项目的时候，有没有想到会有如此大的风险呢？

易树梅解释，赛家在成都的其它经济型酒店基本上都是以产权式酒店的方式经营，并非在宜宾才采取产权式酒店的方式。因为经济型酒店的房价低，必然要求酒店经营方在前期不能投入过多，所以也就不会以买房子的形式来开酒店。

而从阳光名城项目的一开始就进入合同阶段，是个特例。这个特例也直接导致了后面的一系列问题，比如开发商卖房子的时候就已经签定了租赁合同，现在开发商交不了房，买房人怎么办，赛家怎么办，买房人与赛家签的合同怎么办？

源德房产彭祖荛说，产权式酒店的特殊之处在于要经营起来买房人才有收益。但如果查一下全国的产权式酒店项目，风险是显而易见的。他表示，全国90%以上的产权式酒店项目都是失败了的。产权式酒店的特殊性是产权不是开发商的，而是买房人的，而酒店经营方直接面对的是买房人。这个买房人群体的数量可能成百上千，如何统一大家意见，并形成决议都是件很困难的事。

彭祖荛承认，宜宾源德房产在卖房子的时候，对产权式酒店的风险估计不充分。源德房产可能并没有意识到，卖房子所得的钱是很少的，而经营酒店才是大头。打个比方来说，一个买房人花了30万买了套房，这30万是个定数。但是你要是装修出来，装修所花的钱就是动态的，30万能装、50万也能装，何况是作为酒店经营。并且，阳光名城酒店涉及了多方利害关系人，任何一个环节没有处理好，都很容易出问题。这些失误，是开发商没有估计到的。

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