商业地产提前被围观 新政是否真正利好

万科、保利带头围猎

对于此番出台的15条细则，商业地产作为受调控影响较小的领域，其前景在这一楼市特殊周期中得到了进一步增强，业内人士分析，商业地产已然成为房企们追捧对象，从去年年底北京CBD中服地块的拍卖"争夺战"可见一斑，北京细则将进一步推动房企大鳄加快商业地产步伐。

早在去年下半年，万科就高调宣称调整产品路线，商业地产将占到其开发量的20%左右。年底，保利地产[简介 最新动态]公布的公司计划显示，未来的3年内，预计将持有型商用物业面积增加到300万平方米，将商业物业的投资比例逐步提高到总体投资的30%。

而今年年初，龙湖今年首个商业综合体的推盘，6天内一售而空，销售金额逾3亿元，破单月销售记录。

闻风而动的还有更多在售商业地产项目。北京细则发布前，丰台区某写字楼项目价格已经调整，从去年11月的23000元/平方米，上涨到26000元/平方米，而位于北京朝阳区的中莎广场项目售价已涨至38000元/平方米。

北京房地产交易网的数据显示，2011年1月北京商用项目（写字楼、商铺）成交火热，共成交14万平方米，环比增加76.37%；成交总价达到40.93亿元，约为2010年12月成交总价的2倍；成交均价为29221元/平方米，较上月略有上升。

"目前国内商业地产的整体持有率不高，市场还处于一个高速发展的阶段。"中国指数研究院副院长陈晟分析。

大型投资客先行围观

伴随着房企们的调整，民间投资资金暗流涌动。

"大投资客流入商业地产早已成行。"誉翔安地产合伙人王珂表示。王珂领导着一家快速成长的置业顾问公司，有别于传统的代理公司，他们更重视自己作为买家的置业顾问的角色．他们服务的置业者也不是普通人群，而是身家动辄上亿的高端投资者。他们代理销售的中莎、金澳国际[最新消息 价格 户型 点评]等写字楼物业在去年取得了娇人业绩，其中总销售额8亿元的中莎广场，1500万元以上的客户占到79%，投资比较占到75%。而同样在售的写字楼项目金澳国际，成交额1500万元以上的客户占76%。

他认为，大宗购买的所谓"安全性资本"，他们甚至在几年前住宅投资最热的时候就已经开始尝试投资商业地产，实际上他们对经济形势的观察和预测都极为敏感和准确；即使是小宗购买的客户，也都是敏锐地感觉到了住宅投资的风险和政策调控的风向，转而尝试商业地产的投资。

王珂认为，现在看来，去年在商业地产领域形成投资的客户，已然跑赢了政策调控，在商业地产即将升值之前，赚到了第一桶金。

无独有偶，一直驰骋楼市的温州炒房团也早已瞄上了商业地产，有消息称，投资客在安徽、浙江、郑州、河南、内蒙古等十几个二三线城市，物色了不少商业和住宅项目。

新政是否利好商业地产

北京15条细则将迫使资金流入商业地产，催热商业地产。王珂认为，商业地产市场的走高，必然会导致的结果是：

1，商业用地价格拉高，包括丽泽商务区、通州商务区等新兴商务区的土地价格将会大幅上涨，商业用地将会成为第二轮土地财政的最佳选择。

2，北京核心地段的诸多"烂尾楼"将会迎来发展机遇，因为"烂尾楼"多为商业地产（主要是由于资金问题），这些性价比极高的"烂尾楼"收购生意只有极少数企业运作，如光耀东方、高和投资，而一旦商业地产激活，重新盘活这些"烂尾楼"，将会对北京的城市面貌造成极大改善，其意义不亚于重新规划，也将为北京向着世界城市发展做出巨大贡献。

不过，当限购令围剿住宅，商业地产是否会真正迎春怒放？王珂表示，不排除限购令挤压商业地产形成泡沫的可能。

持类似观点的还有中体产业副总裁陈顺，他表示，商业地产将迎来新的机遇，但从长远来看，商业地产并非没有压力。

这样的压力将逐渐显现。商业地产的投资热，将造成写字楼、产业园等土地价格上涨，项目价格虚高，目前商业地产市场一直处于上涨阶段，预计今年的涨幅将达到10%~15%，而投资门槛加大，将削弱未来的利润空间。

其次，大量的投资资金，包括基金、险资、房企、投资机构等争相进入，势必造成商业地产供应短期激增，竞争加剧。

此外，商业地产的投资价值主要通过经营实现，经营面临着各种风险，一旦后期出现问题，投资将化为泡影。

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