群租及转租房屋将受到限制

厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住

2010年12月1日，住房和城乡建设部出台了《商品房屋租赁管理办法》，以强化商品房屋租赁管理，规范商品房屋租赁行为，维护租赁双方当事人合法权益。取代1995年发布的《城市房屋租赁管理办法》的《商品房屋租赁管理办法》，将于2011年2月1日起施行。大连市国土资源房屋局房屋租赁登记管理中心，昨日就《商品房屋租赁管理办法》进行了解读。

群租现象将被抑制

2010年，我市完成租赁登记备案6万余件。尽管如此，仍有9成出租住宅没有备案，出租房屋引发的矛盾纠纷、社会治安隐患日益突出。实施《商品房屋租赁管理办法》恰逢其时。

《商品房屋租赁管理办法》主要内容共有28条，与1995年发布目前正在使用的《城市房屋租赁管理办法》相比，内容更加完善和系统。其中规定：出租住房应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。这一规定主要是抑制目前较为普遍存在的群租扰民现象和安全隐患。第七条明确规定：房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同，并且应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法等。

据介绍，市政府有关部门正在制定“人均租住建筑面积最低标准”。目前，国内少数城市已出台这一标准，上海为建筑面积不低于10平方米。

出租人不得单方面随意提高租金水平

《商品房屋租赁管理办法》强调维护商品房屋租赁双方当事人的合法权益。其第九条规定：出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。

第十条规定：承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。同时第十一条规定：承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。

鼓励房屋出租，但四种情形不能出租

新出台的《商品房屋租赁管理办法》鼓励房屋出租，将原来规定的9种不得出租情形，减少为4种情形，即：属于违法建筑的；不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；违反规定改变房屋使用性质的；法律、法规规定禁止出租的其他情形。

同时明确主管部门在加强租赁管理和提高服务水平方面的工作要求，特别是增加了罚则部分，明确了处罚的标准。如：对不得出租的房屋进行租赁行为的，可由房屋租赁主管部门处以5000元以下罚款；对有违法所得的，可以处以违法所得一倍以上三倍以下，但不得超过3万元的罚款。对厨房、卫生间、阳台、地下储藏室出租用于居住或人均面积未达到政府规定的最小面积的，由房屋租赁主管部门责令限期改正，逾期不改正的，可处以5000元以上3万元以下罚款。对租赁行为不登记备案的，由房屋租赁主管部门责令限期改正，个人逾期不改正的，处以1000元以下罚款；单位逾期不改正的，处以1000元以上1万元以下罚款等。

大连市房屋租赁登记管理中心主任王国明昨日在接受记者采访时说，在当前国家对房地产市场进行积极调控，抑制房价过快上涨的形势下，大力发展和完善住房租赁市场，有利于疏导购房需求，引导租房需求，促进房地产市场健康发展。目前，我市房屋租赁管理部门正在会同有关部门积极研究拟定我市商品房屋租赁管理实施细则。

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商品房屋租赁管理办法条款摘录

第七条：房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：

（一）房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；

（二）房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；

（三）租金和押金数额、支付方式；

（四）租赁用途和房屋使用要求；

（五）房屋和室内设施的安全性能；

（六）租赁期限；

（七）房屋维修责任；

（八）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；

（九）争议解决办法和违约责任；

（十）其他约定。

房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。

建设（房地产）管理部门可以会同工商行政管理部门制定房屋租赁合同示范文本，供当事人选用。

第十条：承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。

承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。

第十二条：房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。

承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

第十三条：房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。

第十四条：房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。

房屋租赁当事人可以书面委托他人办理租赁登记备案。

第十五条：办理房屋租赁登记备案，房屋租赁当事人应当提交下列材料：

（一）房屋租赁合同；

（二）房屋租赁当事人身份证明；

（三）房屋所有权证书或者其他合法权属证明；

（四）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。

房屋租赁当事人提交的材料应当真实、合法、有效，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。

第十六条：对符合下列要求的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当在三个工作日内办理房屋租赁登记备案，向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明：

（一）申请人提交的申请材料齐全并且符合法定形式；

（二）出租人与房屋所有权证书或者其他合法权属证明记载的主体一致；

（三）不属于本办法第六条规定不得出租的房屋。

申请人提交的申请材料不齐全或者不符合法定形式的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当告知房屋租赁当事人需要补正的内容。（记者 张晓昭）

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