四五年了！宜宾这些楼盘，竟然还没卖完…

5月下旬以来，各种堪称“史诗级”的救市新政铺天盖地而来。但事实上，楼市距离真正的热浪滚烫，还隔着十万八千里。

长期的市场低迷中，一些楼盘的销售周期更是被越拉越长。

能有好长？

这么说吧，宜宾主城4月的备案数据上，有40个项目的未备案量在100套以上。其中，又有9个是2020年甚至2019年就已经开盘的“老伙计”。

一卖就是四五年，不得不说，大家心里都苦啊……

01

业主：高位站岗还有谁？

为什么四五年前买房的人，几乎都在说自己血亏？

利息，确实多遭了。

四年前，也就是2020年5月，新冠后的市场已经有了下调迹象，利率上就有明显感知。

彼时，首套住房的商贷利率已从5.88%左右来到5.635%上下；如今，宜宾首套房商贷利率普遍在3.75%。这些卖了四五年的楼盘，新老业主的月供、利息差过于明显。

好在，去年底存量房贷也下调了利率。但前几年总归已多还好几万，等额本息的话先还的主要还是利息。每月2000多块的商贷还了快5年，本金才还5万出头，有类似的朋友么？

说起利率，大家不是喜欢办公积金贷款么？以前单缴存职工最高贷25万，现在最高贷50万，保底都是35万！新老业主之间，又有了一个利息差……

房价，确实买贵了！

对比四年前看，主城各板块的房价“下限”，基本下探了1000多甚至2000元/㎡。板块都降了，一个已经吆喝几年的项目，难道敢有涨价的勇气？

有朋友表示，自己当初买成8800元/㎡左右，而同事今年初入手的，单价7000多。同一个小区，同一个户型，还都是靠马路方向，人家还能享受购房补贴。

一个平方相差1000块，100个平方就相差了10万块，“只要一想起，就有种辛辛苦苦白忙一整年的辛酸哎”。

好在有些朋友想得开，反正我是买来住，再涨再降我都不得卖。而且早买早享受，五年前买的，现在已经住进去两年了。

02

楼盘：你以为我好过？

天下武功，无坚不破，唯快不破。越卖得久，往往在市场上越没有竞争力。

为啥这样说？

你看，定价上就恼火。

四五年前开盘的，地价普遍都不便宜。要知道，那时拿地流行“抢地”，楼面地价4000+元/㎡真不稀奇。一跟现在拿地成本2000多元/㎡的新盘比，定价上哪有优势可言。

对了，一旦定价大幅下调，又生怕高价买入的老业主们闻风而来。所以即便有特价房，也要对中介千叮咛万嘱咐：朋友圈的宣传信息，一定不要打案名哈！

你看，产品上也没啥亮点。

几年前市场正好，各种条条框框直接把楼盘裹得像个木乃伊。

但一个不得不面对的真相是，时间会改变需求，也会改变政策，自然就会改变产品。

各种松绑下，楼盘规划设计“大展拳脚”的空间明显增加。小户型也可以有大阳台，哪怕同样的建筑面积下，都能做出赠送空间更大、得房率更高的产品。还有不少项目，在层高上面也下起了功夫。

看看，价格没有明显优势，产品又与当下脱节，汗流浃背的“老伙计”除了哑巴吃黄连，还有啥亮点么？有，现房销售（虽然是被迫的），但倘若现房实景确实足以打动人心，销售周期还会这么长么？

说起来，这些楼盘也是“一把辛酸泪”。毕竟销售周期拉长，就意味着房企的回款周期拉长，资金压力全都摆在了明面上。不是勤快姐泼冷水，近两年开盘的项目也别躺平噢，再不抓紧去化，大概率也会加入“老伙计”阵营。

03

紧随市场的“变”

销售端的“老伙计”也好，“老伙计”的老业主也罢，“苦”的源头无疑都来自市场的瞬息万变。

事实上，一个行业从野蛮生长到健康稳定发展，几乎都会有类似的变化过程。电脑、电视、手机等各行各业都是如此，大家还记得30年前的一台电脑要多少钱、配置是啥样么？

而楼市，自然也不会免俗，所以大家得要有心理准备。

要知道，当卷已经成为常态，卷的颗粒度只会越来越细，政策方面也会给这些卷开更大的口子。就像前几天，公共梯间、电梯机房等不纳入公摊面积的新政，已经露出了尖尖角。以后，从细节到整体，大家会扣得越来越好，价格的匹配度也会越来越高。

于房企而言，如果吃不了各方面学习上的苦，那就得做好吃市场的苦的准备。

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