是观望还是伺机买房 投资客或”转战”商业地产

90平方米左右户型走俏市场

“出于经济负担的考虑，我本来打算先买一个70平方米左右的房子，等过些年再换个舒适点的大户型，但是现在政策规定只能新购一套房了，‘三套房’银行也不给贷款了，与其折腾来折腾去不如直接买个100平方米的算了。”面对新政，一位在某项目售楼处积极看房的王女士感慨道。经过记者调查发现，像她这种“一步到位”的心态已经代表了目前许多购房者。

10月24日，在某项目说明会现场记者看到，前来看房的客户着实不少，甚至连开发商自己都始料未及。通过现场与多位购房者交流记者了解到，之所以这么多人关注该楼盘，一方面是楼盘还未定价，项目所处的成熟地段很有“诱惑力”，另一方面，该楼盘80%以上的户型都在95平方米左右，这在现在的市场情况下正对了大量“首改”型需求的口味。

对此相关业内人士分析称，“限购令”、“限贷令”的出台对投资、投机性购房需求起到了明显的抑制作用，同时也对其他市场需求进行了再次划分。像在大连楼市中占据了大比例的首次改善型置业人群，他们或是为了孩子成长不得不换置大面积房产的“三口之家”，或是近期包括长春路沿线、胜利路东段、青云街等多处区域改造催生出的动迁类需求，对于他们而言，在某种意义上已经算是“刚性需求”，显然从正常居住的角度讲，新政并没有对这类的人购房行为起到抑制作用。而另一方面，大户型向来是改善型购房者的目标，但如果一段时期内只能新购一套住房的话，这些购房者干脆选择了“一步到位”也就不足为奇，给楼市中的大户型产品带来新的市场空间。

二手房市场现“淘房”良机

这一轮新政的威力到底有多大?从一些一线城市出现了大面积的“退房”、“抛售”等现象中就能够窥见一斑。虽然目前在大连并没有出现这样的情况，但通过调查不难发现，现在也有不少在去年投机买房的人迫于资金压力开始抛售房子，二手房市场因此徒增了不少优质房源，这对于刚性需求来说反而是一个不错的“淘房”时机。

记者在走访中介公司时了解到，为了应对新政给购房者带来的观望情绪，现在中介公司也在努力收集“性价比”较高的房源以备“过冬”。一位中介人员介绍说，二手房行情一直都是楼市行情的晴雨表，目前我市二手房市场整体呈现滞涨状态，而一旦风传的“物业税”开始征收，以及迫于银行存贷加息带来的压力，很可能导致投资客低价抛售房源，那么二手房就会率先出现价格“裂痕”，我们现在也只能是“守株待兔”。

另一方面，本轮调控政策中“首套房付三成”的规定让不少刚性需求的购房计划泡汤，对于动辄万元以上的房价，多出“一成”首付就要高出几万甚至十几万元，这远远超过了他们的承受能力。因此，对于他们来说只能再次陷入观望或者将目标转向二手房市场。

据了解，刚刚过去的大连秋季房屋置换大集，累计接待市民咨询1.7万余人次，办理房屋委托换购登记1900余条，在多种政策优惠的促进作用下，自住型购房者的需求仍然能够满足。而在如今的市场环境下，刚性需求瞄准二手房市场伺机出手，将未尝不是一个好的选择。

投资客或“转战”商业地产

就在住宅市场因为出台“限购令”而滑向“谷底”之际，相关媒体报道称，全国各大城市的商业地产却开始逆势而上、渐露头角，成交量不降反增。而对于大连城市来说，随着多组团、多中心的城市格局逐渐成形，同样使很多从楼市中撤离出的投资客转而看到了商业地产的投资前景。

手头有100万元的赵先生是一个一直关注房地产市场的“专业人士”，据他介绍，之前想投资住宅，主要是看中了住宅的杠杆效应，2～3成的首付就可进入，且短期内升幅较大。不过现在楼市新政出台后，不仅首付和贷款利率都提高了，且升值空间也变小了。赵先生认为，现在商业地产也是五成首付，贷款利率维持以往指标，不会增加他的投资成本，租金回报率比住宅更高，且未受到政策打击，将会更有发展潜力。

分析当下新政，住宅市场已经再容不下投资客，不少人将目光锁定在了商业地产上作为新的资金出口。但同样值得注意的是，购买商铺更需要注重地段成熟性、便捷性等因素，否则将存有较大风险，与此同时，商业地产也并不能“独善其身”，受益能否达到预期，仍要看整体的房地产市场行情。

10月19日晚央行加息的重型炸弹让许多人都措手不及，风口浪尖上的地产商似乎更是雪上加霜，突然之间遭遇“加息”十月围城的开发商们该何去何从?

从今年4月以来，开发商的融资渠道已经越来越窄，销售回款在开发商资金链中的作用也越来越大。加息不仅直接影响开发商融资成本，对于消费者的购房需求也有直接冲击，此次“加息”是否是传说中压垮高房价的“最后一根稻草”?

从今年4月份开始，国家陆续出台了一系列政策调控房地产市场，开发商总是抱着上有政策、下有对策的心态来应对政策，例如在国家提高首付至30%以上时，开发商推出零首付，由开发商代付的方式来应对，然而此次加息让他们的日子紧张起来。

很多房地产业内人士还记得，2007年也是因为连续性的加息和存款准备金率提高，令很多开发商的资金链极度收紧，再加上2008年以后连续出台宏观调控政策，以及全球金融风暴的影响，多家房地产公司甚至一度濒临破产的边缘。

这一次加息使得业内人士非常警惕，他们表示这很有可能是新一轮加息周期的前兆。尤其是如果出现通胀率上升、货币发行量上升的情况，新一轮加息周期也就很有可能到来。

而房企极有可能需要为即将到来的这一轮加息周期做准备，除了提高资金周转率外，对于那些“天价”地块，应尽量不拿，这样才有可能避免未来可能出现的资金紧张情况。

也有大部分地产行业分析师却给出了另一种观点：新一轮加息周期暂时不会到来，因为会伤及其他行业，管理层在应用加息手段时，也会更多地考虑目前国内复杂的经济大环境，并非仅仅针对房地产这一个行业。

虽然很多分析人士表示，此次加息更多的是信号意义，但如果未来货币政策持续收紧，无疑也将对交易双方心理产生潜移默化的影响。因此，开发商势必要考虑一些应对措施以备不时之需。

此外，很多专家都认为，加息对于住宅市场的影响要大于商业地产。专注于住宅的开发商追求快速回报，资金需要在两三年的时间里回笼，以商业地产为主的开发商虽然会因基准利率上调导致额度外的支出，但是他们资金实力雄厚，且自有资金的储备占更大比例，能够适应更多的变化。因此，在政策调控的大环境下，房企极有可能需要为即将到来的这一轮加息周期做准备，除了提高资金周转率外，对于那些“天价”地块，应尽量不拿，这样才有可能避免未来可能出现的资金紧张情况。

随着调控的不断推进，国内房地产资金已出现“转舵”迹象，主要是从商业住宅领域流向商业、写字楼市场，多家房地产企业虽然也开始加快进军商业地产的步伐，但是就近日商业地块遇冷的情况来看，房企拿地开发商业地产仍小心翼翼。

新政的出台，压制了住宅投资后又将商业地产重新推向世人的眼前。而一向“低调”的商业地产这一次站在了风口浪尖之上，新政，似乎让商业地产迎来的第二个春天。业内人士却纷纷看好商业地产，普遍认为房产新政为商业地产带来了发展契机。与此同时，不少房产大鳄近期均加大了在商业地产领域的投资力度。

一心在上海开拓主战场的SOHO中国，14日宣布再下一城。这一次，公司仍然采用了收购现成项目股权的方式，将上海卢湾区43号街坊项目48.48%的股权纳入囊中。这个处于上海市中心位置的项目，SOHO中国花费了12.12亿元人民币。这一价格与上一轮交易价相比，溢价率为52%。潘石屹表示，将在未来继续谋求收购该项目剩余股权。

10月11日上海国土局公告，14日将集中开标7幅地块，其中大部分为商业用地。而此前，商业地产在沪已逐渐升温，包括SOHO中国、新鸿基、华润等来自京、港的地产商都纷纷高调投资上海商业地产。目前上海商业地产处于饱和状态，就在上个月末，上海备受关注的莘庄地铁上盖地块被上海城开、新鸿基等四家联合体以27亿元底价摘得。在新鸿基抢占热门地块之时，另一家在港上市的地产商则将目光投向了非中心区域地块。7月华润置地购入了轨道交通10号线吴中路停车场大型综合开发项目50%股权，这一位于闵行地区的地块是华润集团进入上海多年来拿下的第一块商业用地，其将被建设成为华润标志性商业综合项目――“万象城”。

而此前，9月9日,据北京市土地储备整理中心交易结果显示,上海绿地(集团)有限公司以25.84亿竞得北京朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目3号地，此地块属于商业金融地块。不过,该地块在3月17日时,就因投标单位未达法定数量而遭遇流拍。而此次再度遇冷,业内人士表示与今年3月流拍的原因一样,该地块不让散售,鼓励自持,并且要求一次性付清地价款,对开发商吸引力不够,商业地块仍未有住宅地块受关注。

近期关于商业用地的招拍越来越受到业内的关注，在坊间纷纷传来商业地产利好消息的同时，商业用地的招拍显然理性的多。由于国家政策不让散售,鼓励自持,并且要求一次性付清地价款,对开发商吸引力不够,商业地块仍未有住宅地块受关注，开发商在一些尚待时间印证商业价值的地块上显然审慎的多，而将吸引力集中在了少数几块相对较热门的商业地块。试水商业地产的颇多教训，也是大多数房企在拍地的同时变得深沉而低调，商业用地忽冷忽热，商业地产明日几何?尚待时日印证。

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