评测：三江新区“门户”！中铁·卓越城的产品到底如何？

三江新区作为宜宾近年来大力发展的区域，自然资源优渥，教育、医疗、商业配套逐渐丰富，宜居指数不断上升，尤其是滨江板块。

中铁·卓越城地处滨江板块、位于三江新区的“门户”位置，其区位重要性不言而喻。那中铁·卓越城的产品到底如何呢？我们今天就来盘一盘他~

基础信息：

项目名称：中铁·卓越城

地址：宜宾三江新区长江大桥北侧环长江景观大道旁（原799厂）

开发商：宜宾欣蓉房地产有限公司

产品类型：高层、洋房、公寓

户型建面区间：高层建面约110-141㎡、洋房建面约161-223㎡、合院建面约236㎡

销售状态：在售

销售价格：高层参考均价约为10000元/㎡、洋房参考均价约为14000-15000元/㎡

销售动态：11#楼售罄，1#楼所剩房源不多，11#楼正在售卖中，加推新近2#楼

预计交房时间：4#楼-9#楼预计2023年3月底交房，剩下的楼栋在2023年10月交房

适合人群：改善

产品情况

评分25.5分，总分30分

产品指标:

项目占地约289亩，建筑面积约75万㎡，整体容积率2.5，主楼建筑密度18％，绿化率达到35％。项目高层为两梯四户，洋房为一梯两户，规划户数3226户，车位约5000个。

项目一期占地约123亩，共11栋，采用围合式楼栋布局。一期南北楼间距约180米、东西楼间距约110米，二期最大楼间距达到约190米。

（项目沙盘图）

优劣势分析：项目整体规模比较大，2.5的容积率放到三江新区来看也算中规中矩，不过梯户比明显较舒适。采用围合式布局的话，楼间距比较宽，这样日照、通风和视野都不错。但项目临近长江桥，临桥一边的住户南面受到噪音影响，介意的朋友们要慎重考虑。 

户型方面：

A户型：建面约132㎡，三室两厅两卫

这款户型进门有一个约8.6㎡的入户花园，可以增加储存空间、提高房屋私密性。H型厨房备菜炒菜互不干扰，外接生活阳台增加采光。

餐客厅成横厅结构，约9.5米的开间还可以隔一个书房出来。客厅没有接阳台，向外的延伸性可能不够好。主卧与书房通过阳台连接，私密性有所下降，可做隔断处理。当然，如果不需要这个书房，那客厅空间就相当霸气了。

B户型：建面约110㎡，三室两厅两卫

这是一个比较常见的三房设计。入户带玄关设计，保障私密性。餐客厅成竖厅结构，进深约7.7米，餐厅用灯的情况会比较多。客卫进深约3米，可做三段式分离。6.8米*2.1米的观景阳台，连接次卧与客厅，稍加改造可增加区域内可使用面积。

C户型：建面约138㎡，四室两厅两卫

这款户型进门有一个约13㎡的入户花园，可以养植自己喜欢的植物。厨房区域方正，操作不拥挤；外接生活阳台，洗晒衣物更方便。餐客厅成横厅结构，空间更具有通透性。7.3米*2.1米的观景阳台，客厅与主卧通过阳台连接，后期可对阳台进行改造，在增加主卧面积的同时增加寝居私密性。  

D户型：建面约122㎡，三室两厅两卫

这个户型与B户型相同，只是在各区域面积上更大更宽敞。

G3户型：建面约169㎡，四室两厅三卫

此户型为跃层，跃上部分为赠送部分。独立入户，拥有归家仪式感及私密感。客厅开间约7.9米，外接5.4米*2.1米景观阳台，延伸视野。阳台旁还有一个约2.5米*2.1米的独立空间。餐厅外接生活阳台，可增加餐厅采光，但晾晒衣物的话，私密性有所欠缺。

双主卧套房，一层主卧面积约26㎡，带独立卫生间及步入式衣帽间；跃层主卧套房约42㎡，空间更加宽敞，房间功能性强。

G4户型：建面约169㎡，四室两厅三卫

这个户型跟上一个户型相比，面积、功能区域相同，只是在各区域的布局上有所不同。楼梯在进门处旁，让入户和客厅有一定的间隔，私密性较好。卧室分布在两侧，动静分离不明显，在餐客厅活动可能会对寝居舒适度造成一定的影响。

优劣势分析：整体来看各户型的观景阳台都不小，毕竟挨到江边嘛，这样看江视野也会更好。户型都比较方正，并且户型多、产品类型丰富，购房者的选择也就多些。中铁·卓越城定位高端改善产品，建面都比较大，最小的建面约110㎡、132㎡都只做三室，确实更适合改善群体。至于高不高端，还得继续往后看。

功能配套:

中铁·卓越城的内部配套还算丰富，除了修建老年及青年活动区、篮球场、约10000㎡体育中心以及邻里中心以外，还将在高层的架空层打造儿童运动区、器械健身区、四点半学堂、棋茶区等8大主题活动空间。并且精装地下车库入户大堂，地下停车场两层都采用金刚砂打造。

（效果图）

优劣势分析：用架空层来打造活动空间，既能增进邻里之间的交流、弥补室外空间受天气限制的缺点，同时还能提高底楼住户的隐私性。在选择架空层的上一层的时候，就要好好考虑一下，如果架空层活动人群较多，会比较吵闹。

与地坪漆相比，金刚砂的优点在于噪音更小、对车辆轮胎的磨损更小。当然，想要做出更好品质的东西，也意味着需要投入更高的成本，这一点还是值得点赞的。 

景观园林:

项目的建筑立面为现代简约风，采用铝板幕墙、新型材料与LOW-E中空玻璃搭配。

关于园林，项目共设计了都市闲逸、精奢尊享、台地公园、滨江沉浸、活力深氧整体约50000㎡五重湾区度假园林。

据了解，项目设计了约40米长的形象大门，挑高约6米的入户大堂。内部的台地公园根据地势打造了约600㎡的立体式层级水景和约3200㎡的阳光草坪。目前，不少中庭景观已经呈现，这在当下的楼市中算是“兑现力”的有力体现。

此外，园林内还在临江的一边修建了长约1公里的观江步道，晚饭过后约上家人朋友在此欣赏三江口的落日美景。

（主入口效果图）

优劣势分析：项目的建筑立面与瓷砖或仿石漆外立面相比耐用性更高，LOW-E中空玻璃更隔音、隔热。

园林内设计有水景，可以增加景观多样性。但伴随着它到来的还有清理维护、安全防护以及噪音等可能会影响到住户的相关问题。不过，只要设计合理、物业管理得当，还是可以美美欣赏的。

物业管理：

中铁·卓越城的物业是由龙湖物业负责。龙湖物业深耕住宅服务24年，连续13年业主满意度达到90%以上，在“2022中国住宅物业服务力优秀企业”排名中位居第一名。住宅物业费2.8元/㎡/月，商业物业费6元/㎡/月。

据了解，龙湖物业打造了智慧门禁、智能梯控、智慧车管、线上报事等智能系统。可以通过U享家业主、小当家等APP，实现社区信息查看、居家报事报修、物业账单查询、小区访客管理、乐购生活等服务。

在增值服务方面，龙湖还会根据业主的需求设立龙湖智慧服务租售中心，帮助业主管理资产。

（物业相关信息公示栏）

优劣势分析：现在做的比较好的物业都结合了智能科技，再通过APP将业主与社区连接起来，进出小区更加方便，安防更有保障，生活也会更便捷。但跟周围项目相比，2.8元/㎡/月的物业费确实偏高了些，而且他的户型建面都不小，这算下来一年的物业费用也不低。 

地段价值

评分51.3分，总分60分

区域分析：

项目所在的三江新区，是宜宾近两年来发展最快的区域。这里聚集了如宁德时代、极米光电、中铁蜀南总部等知名企业，汇聚了宜宾学院、成都理工大学宜宾校区、西华大学宜宾校区等多所高校。

作为四川的首个省级新区，三江新区之后也将成为宜宾发展成成渝地区双城经济圈副中心城市的核心引擎。力争在2025年常住人口突破55万人，生产总值突破1000亿元。

并且，随着今年7月世界电池动力大会的圆满举办，宜宾三江新区的名片也将更加响亮。

项目地段：

项目北临红星路、南临环长江景观大道、东临僰侯庙路、西临黄桷坪路一段。占据滨江地段，拥有一线江景，还能看到三江口，是三江新区的“门户”位置。这也是项目的突出优点之一。

（项目位置示意图） 

价值回报：

项目高层目前销售均价约为10000元/㎡、洋房均价约为14000-15000元/㎡，鸿山·翡丽价格跃层均价约8000-9500元/㎡，蜀道·三江国际大户型均价约11000元/㎡，与周边在售楼盘相比，中铁·卓越城项目更靠江，观江视野更好，卖的贵些也实属正常。

与项目一桥之隔的领地·观江府价格约为9000-13000元/㎡，两个项目所享周边配套差不多，价差也不大。

关于二手房，在相关网站上查询到金凤凰的二手房挂牌价约为7901元/㎡，新鹏·盛世临港的二手房挂牌价约为8573元/㎡，不过它们的产品定位于中铁·卓越城明显不在一个梯队。

交通配套：

经过前段时间的整改，项目周边的主要道路基本已通车，沿黄桷坪大道可到大学城方向，从吊白线走可开往岷江新区，走长江大桥可通往南岸，驾车出行十分便捷。

公共交通方面，可乘坐12路、24路、40路公交车可在白沙湾站下车，到达中铁·卓越城营销中心。

就公交上班通勤的时间来看，如果上班地点是在老城区，到大观楼的大概是在35分钟左右；如果是在南岸，到中级人民法院大概在25分钟左右；如果是到大学城，大概需要20分钟。项目到各区域的时间都不算很长，去往老城区、南岸、大学城等区域都非常方便，智轨路线也在规划中。

从项目驾车约30分钟可到达高铁西站，乘坐公共交通工具大概60分钟到达。项目距离高铁西站有一定的距离，出远门或出差可能要多预留一点时间。

教育配套：

项目配建的红星幼儿园目前已经开园，距项目1公里内有临港第一幼儿园、宜宾市第七初级中学（小学+初中），约4公里处还有宜宾市十初中，开车约15分钟就达到宜宾市三中、5分钟内到宜宾市工业职业技术学校。

（洪谟小学）

（宜宾七中）

（宜宾市工业职业技术学校）

一般幼儿园和小学距离项目一公里就比较合适，家长接送方便，也更省心。项目周围学校比较多，学校的建筑不高，遮挡较少，这样视野会比较开阔。但距离学校太近可能会受到学校举办活动的影响，有一定的噪音影响。

商业配套：

据介绍，中铁·卓越城本身自带约2.5万平临江商业街，中铁蜀南总部基地也位于项目旁。项目还将打造邻里服务中心（包含农贸市场、生鲜超市等），满足业主日常生活需要。

（示意图）

除去自身商业外，项目离宜宾国际会议中心很近，恒旭·金座也不是很远；众生商业广场距离项目约2公里，现正在举办三江夜市，晚上非常热闹。5公里内还有临港新天地以及修建中的万象汇。

（在众生商业广场举办的三江夜市）

医疗配套：

宜宾市白沙湾社区卫生服务中心距离项目约1.3公里，平时有点小感冒之类的就医非常方便。距离项目2.5公里内还有利民医院、宜宾第二人民医院临港院区综合性医院，就医有保障。

（白沙湾社区卫生服务中心）

环境配套：

项目西临白塔山、东临挂弓山、南临长江，位于三江交汇处，可以对望合江门和水幕电影。

白塔山和挂弓山占地面积都比较大，生态环境好，适合周末出游。项目内也将修建一个长约1公里的观江步道，晚饭后可以和家人朋友们一起聊天散步、欣赏夕阳美景。还可以去门口的滨江公园，离江更近，更舒服。

优劣势分析：项目周围配套总的来说比较丰富，相比之下教育、医疗、环境方面已经比较成熟了；交通方面，如果智轨路线规划落地并建成之后会更方便；商业方面，这要等小区规划的商业街区修建好之后才能看到效果。

品牌实力

评分8分，总分10分

中国中铁股份有限公司，连续16年进入世界企业500强，2017年改为国有独资企业，获中国质量奖及其他奖项。

相关资料显示，中铁2021年在房地产开发业务分部的新签合同额580.3亿元、分部收入502.49亿。中铁置业品牌价值位居“2022中国房地产企业品牌价值TOP100”第25位。

关于本项目的工程进度，明年三月交房的楼栋都已经封顶，中庭也打造了很多，之前还举办过中庭的业主开放日，可见其实力雄厚。

至于口碑，卓越城是中铁在宜宾的第一个住宅项目。但放眼整个宜宾，临港公铁两用长江大桥、自宜高铁、宜宾新机场至中心城区快速通道，都能看到中铁的身影。中铁还将其蜀南总部设在宜宾，与宜宾共同发展。看来这第一个住宅项目还是值得期待的。

（品牌展示墙）

其他

不利因素，-3分

温馨提示：

噪音是中铁·卓越城项目较为突出的不利因素。

一是，周边红星路、黄桷坪路为市政道路，噪音、灰尘污染无可避免；

二是，项目东面临桥，可能会对临桥方向的房屋有噪音等影响；

三是，项目离学校较近，可能会有一定的噪音。

（红线内外不利因素展示） 

总评分，81.8分

若撇开噪音来说，项目地段很好。享受一线江景，临近白塔山、挂弓山，周围学校多，交通便利，自身配套也还可以，再有龙湖物业加持，不晓得戳中了好多宜宾人的心窝窝。

尽管单价高、户型建面大，入手的门槛不低，但下半年以来项目持续加推，效果也还不错，可见不少改善客户对这里还是很认可的，感兴趣的朋友可以去营销中心进一步了解。

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