涨跌之间 楼市会否步入上升通道

金九过半，房市的热闹再次引发众人乃至高层的关注。温家宝总理在2010夏季达沃斯论坛上重申：“稳定房价和提供住房保障是各级政府的重要职责。”参加论坛的大腕们也均表示此轮房地产调控并未结束。

尽管如此，当前楼市的万象还是让人们有些看不明白：一边是各大房企8月份乃至全年一片欣欣向荣的销售，另一边却是对后市不确定、由少数几个“老大”率先实行的促销打折行动；而房价似乎一直都在矛盾中徘徊，在还未下调到预期之底部时，又杀了个回马枪，全国统计的8月楼市成交价仍在涨；近日某一线城市统计局因统计与实际相差甚远暂停发布二手房数据，又引来更多猜疑。

房价到底是跌是涨？房地产市场回暖是实是虚？记者近日走访了部分楼盘，并通过与业内人士及专家访谈，试图探寻市场真相，揭示楼市调控之本质。

成交量：升还是降？　个盘发力促销量回暖

记者的朋友小苏看中了北京西长安街玉泉路附近的某项目已经很长时间了，2008年该项目一期开盘时小苏就报名登记了，可当时并未幸运摇到号。事隔两年，该项目最后一期上周五又一次现场摇号。这一期共246套房，可报名注册的有3000多人。小苏告诉记者，她动员了5位亲戚朋友共同登记排号，可最终还是“没买到”。小苏纳闷地说：“不是说很多楼盘零成交嘛，为啥我想买的楼却成了‘日光盘’？”9月15日，记者联系售楼处，得到的答复是“开盘当天就卖光了，而且购房者都已交了10万元定金，退单的可能性也不大。”

这样的情形已不仅限于某几家楼盘。根据北京房地产交易管理网数据统计显示，9月上旬商品期房网上签约日均达322套，接近2010年4月日均住宅成交最高的331套。

与商品房类似，二手房数据也在9月上旬出现了明显的上涨，北京二手房总成交达到了5322套，住宅达4992套，环比分别上涨了44.66%和53%。从各地媒体的报道来看，南京、上海、广州等城市二手房成交量都有不同程度的攀升。

9月9日上午8点半，北京海淀地税局门前，正在排队的约有七八十人，还有人正陆续前来。“现在每天来排队的比前两个月又多了起来。”保安的话似乎证明二手房交易开始“热”起来了。同日上午，记者在双榆树的二手房过户大厅看到了同样的热闹情景。置业顾问小黄说：“最近一段时间办理缴税、过户的又多了，但比起年初还是少了很多。”

成交量上升是否意味着楼市回暖？北京中原地产市场研究部张大伟认为，从7月初到现在，市场开始了新政后的第一次成交量探底回升。但应该注意到，首先，低价楼盘的热销导致了销售数据的上涨。根据北京房地产交易管理网统计显示，9月1日至12日，北京预售的项目合计85个，依然有31个项目在此期间为零签约，签约大部分集中在少数几个低价盘项目中。其次，供应量的加大也是成交量走高的主要因素，像万科仅在北京就有上千套的新增供应，大部分开发商都在筹备近期开盘。成交量的回升说明有大量的需求已经入市，但是在政策并未松动的情况下，市场不存在全面回暖的基础。

中国社科院工经所教授曹建海也表示，稍加留意不难发现，销量的回暖与部分低价入市的个盘拉动是紧密相联的，因此回暖与否还有待观察。

争议声：回暖与调控？

促良性发展才是调控目的“现在成交量开始回升了，房价马上会再涨的，快买吧。”一位房产中介跟客户这样说道。在他们眼中，房价就好像跷跷板，调控一“压”就降，一“松”则又起。房市调控如何走出“一压就降一放则起”的怪圈？

国务院参事、国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌曾对本报记者说：“当前中国的房价，绝不会越调控涨得越快，现在关键是要寻找到一个能使房市趋于良性循环的调控思路，敢于调控。”

我们看到，当前房市的调控综合了土地、财政、金融等多部门、多项政策的配合。在金融政策方面，银行各种房贷政策相继收紧，近期加息传闻也传得惟妙惟肖。我们看到，购房优惠利率退出已经成为现实，从8月初对第二套房认定标准确定为认房又认贷开始，金融政策又开始了一次全面收紧。据北京中原地产统计显示，目前北京八成银行已经基本取消了首套房的七折优惠利率，大部分执行八五折优惠利率，而第二套房更是严格执行首付五成、利率1.1倍的政策。张大伟计算，相比较新政前，同样贷款20年80万元，即使第一套房，也需要多支付92691元的利息。

中国人民大学商学院副教授况伟大认为，最近市场的反弹，很可能是短期行为，楼市调控不可能半途而废，事实上已进入到关键时期。房地产调控不仅调的是房价问题，还应兼顾经济发展的短期目标和长期目标，应使房地产市场回归健康发展的轨道。

在近期召开的2010夏季达沃斯论坛上，专家普遍表示此轮调控并没有结束。首创置业董事长刘晓光说：“楼市调控尚未见底。现在很多政策已经实施，对楼市的房价控制是有效的，但现在楼市的交易量还没有达到正常水平。”上海金融学院院长陆红军表示，住房在中国既是社会问题，又是金融问题和产业问题。他认为，过多的流动性和国际热钱的涌入对房价起到了推波助澜的作用，因此房市调控应解决金融市场产生的“困惑”。

不能否认的是，楼市调控政策实施以来已经达到了一定的效果，投机需求以及过快上涨的房价得到了遏制，土地政策更加规范，建设保障性住房的力度也在不断加大，相信我国房地产市场最终会走向健康发展的轨道。

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