8月国内楼市现反弹“幻像” 政策走向将变？

一片幻象中，在那些影响与被影响的争论中，一个无法回避的事实是，中国的房地产调控正陷入两难。

晨报记者 冯冬宁

楼市反弹的幻象

“现实的楼价一个比一个坚挺。”9月11日中午，韩正国表示。身为购房者，这是他最直接的感受。

事实上，不只是淄博。自8月以来，国内楼市正呈渐热之势日。国家统计局10日公布的数据显示，8月包括全国房地产开发投资、销售面积等在内的多项数据都比7月有不同程度的上涨。同时，全国70个大中城市的房屋销售价格未见下降，连续第二个月与上月持平。

有市场人士担忧，虽然楼市全面回暖言之尚早，但随着房地产市场进入“金九银十”传统旺季，市场反弹的力量或将进一步加大，而值得注意的是这离所谓的“史上最严厉”的房地产调控政策出台刚刚150天。

150天内，先热后冷的市场行情、渐收渐紧的调控缰绳、“梦想照进现实”的打击力度、绝地反弹的现实窘境……今年前8个月，与国内一二线城市一起，淄博房价勾勒出一条抛物线后，似乎又开始新一轮的爬坡。

以韩正国关注的张店世纪路北首这家楼盘为例，仅仅8月一月，其均价已从4800元/平米上涨至5000元/平米。

楼市反弹的消息刺痛了“韩正国们”的神经。

事实上，这并不是最为烦心的事情。韩说，最让他担心的是楼市反弹背后的幻象。7月以来，随着楼市半年报“6月份房屋销售价格指数16个月后首次出现环比下降”数字的公布，一时间，“出于经济增速回落的考虑”，除了关于房产调控松动和国资委暗示央企拿地的传闻外，包括淄博在内的市场上，三套房贷不断演绎松紧之变。

调控非常时期，任何关于市场的变动立刻会引起一系列的连锁反应。面对上述情形，相对于官方日趋严厉的表态，学界对经济增速回落的判断更加趋向一致：房地产市场事关经济发展全局，为保增长，外界认为房地产调控的严厉度正有所降低。

政策动荡四年间

正如“猜疑”和“争论”充斥着时下楼市政策的每一个环节一样，过去4年中，类似这样的场景在每年的岁末年初都会发生。

曾经，这轮“史上最严厉”的房产调控政策作用之时，楼市一片惊慌，当时已经“结冰”的北京二手房总成交量曾在11天内跌77%。历史往往惊人的相似，“在2007年曾经发生。”淄博一家地产机构的分析人士赵刚表示。

2006年国内房价的一路飙升注定了2007年为房地产政策年。在赵的记忆中，从2007年1月16日晚，国税总局发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》到规范和闲置外商投资房地产业，再到加息、提高二套房贷首付比例和利率等相关政策，政策出台密度甚至达“每月一次”。渐渐收紧的调控缰绳下，淄博房地产市场也逐渐“冷清”。

经历长达半年的焦灼后，2007年10月，深圳等地楼市主动降价。而在当时淄博多个楼盘也出现促销局面。不过，政策并没有牵住2008年前半年的那疯长的房价，“2007年年底，我们房子的均价仅为2100元/平米，2008年6月，飙至2600元/平米。”淄博中心城区一楼盘的售楼人员表示。

不过，随后的市场并没有朝众多房地产商希望方向发展，2008年9月15日，全球金融危机的爆发。此后的俩月，与其他地市的楼市一样，淄博的楼市陷入冰窟。

面对惨淡的市场，位发挥房地产行业在经济中的“中流砥柱”作用，在开发商一片“救市”的呼声中，从“首套房贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%”到为开发商资金减压，政府使出浑身解数调控楼市。

刺激的恶果在一年后显现，截至2009年秋季，“跳跃式”增长成为包括淄博等城市在内的楼市的最佳形容。于是，“高房价”渐成全民公敌的今日，这轮号称最严厉房产调控措施的陆续出台。

敲打之下，房地产的价格走向愈加引发外界猜想。按理说，调控未能解决房地产的顽疾。但以不少开发商为主一派倾向很明确：为了房地产的长远健康发展，应该让调控赶快收手。

影响与被影响

看似矛盾的主张中，是利益的博弈。

这期间，除对政策连续性备受质疑外，业内认为，鉴于中国经济前景的不明朗及房地产在政府心目中的地位， 随着关于房地产调控即将松动传言的不断泛起，“宁可信其有不可信其无”似乎成为常态。

本报梳理发现，产生上述常态的基础在于房地产对国民经济的“贡献”。相关统计资料显示，去年土地和房地产的税收对中国税收的贡献率超过了35%。 “贡献率很大，税收也是很大的。”赵刚也称，去年全国的营业税增加了41%，房地产的营业税增加了118%。

上述数字也让许多人感觉到“对中国经济的威胁”。比如，近期的强音“房价调控误伤了中国经济”、“股市暴跌系因房地产调控过密”等，甚至直接曝光中国地方政府的7万亿亏空债务来威胁“调控新政”，意在挑明：“不要再治了，再治下去，大家一起玩完。 ”

其中，中国工商联住宅产业商会会长聂梅生更是表示，房地产业不能大涨大落，否则实体经济又会形成另外一个青黄不接。

危言耸听也好，针砭时弊也罢。但这一切的迹象无不显示，听话的政策正在对决不听话的市场。

对决开始，除了对利益渴求到极致的房产商们并不会在民众奢望房价下行的天真想象中坐以待毙外，更为可怕的是，围绕在房地产商周围的利益集团也在不断扩大。“挟有暴利的房地产业正为成为专家、社会单位争夺的重要客户和赞助者。”商务部国际贸易经济合作研究院研究员梅新育表示，甚至一些专家学者、政府官员等也加入了他们的队伍，或低价获利，或参与投机。

对此，赵刚也表示，特别是随着房地产投机者参与度的日益深入，房地产利益集团也在不断扩大，进而使得企业、政府、协会、媒体、学术机构和投机者之间通过利益交换、人员流动等途径联系起来。

更有业内人士表示，上述利益集团形成、壮大并扭曲决策及其执行，严重削弱了政府的执行能力。

未来斗争更加险恶

市场的纷繁复杂也考验着国内决策者的神经。一种普遍的观点是，随着中国经济今年早些时候呈现出过热的风险，政府正努力逐渐给经济降温。而降温主要策略之一是将投机者赶出房地产市场。

不过，未来几个月，本报分析认为，政府可能仍将面临棘手的两难局面。如果房价大幅下降，并导致经济面临压力，改变政策方向的代价是重新吹大泡沫。这样的事例不是没有发生过，比如2007年的中国房价。“之前的调控显现，投资房地产永远不会亏钱，因为政府永远都会施以援手。结果可能是日后出现更大的泡沫。”著名房地产专家易宪容表示。

同样，里昂证券驻上海的经济学家罗福万表示：“中国政府没有理由现在就着手放宽政策。”因此，如果政府这么快就改变策略，它的可信度就会大大下降。

鉴于此，国内高层频频表态，政府将保持经济政策的“连续性和稳定性”，要坚决抑制房地产投机炒作行为。

不过，对于上述表态，部分学者看来，房地产市场深关经济发展，在经济可能出现滑坡的情况下，未来调控力度不会明显增强。

但也有学者同时以为，中国经济的下滑正是宏观调控效果的显现，经济增速出现回落非常正常。 “并且，这样的回落恰好可以成为房地产调控的推力。2003─2007年,中国经济在出口的推动下连续保持10%以上的超速增长，才带来了房地产价值的重估，目前经济在转型期间的平稳回落，势必也将带来房地产价值的又一轮重估。”《华尔街日报》有评论称。

而有分析者更是认为，即使最坏的情形出现，中国经济在今明两年陷入8%以下的低速增长，也不应该放松房地产调控。如果一旦放松，在经济低速增长时期，房地产既不可能独立支撑经济增长，也不会拯救中国经济。

太多的争吵耗费了太多的经历，因此，未来，众所纷纭下，围绕房地产的斗争也必然更加险恶。

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