要防范房价再一次非理性上涨

市场的明显反弹到底是不是“回暖”，争议颇大。本期《地产评论》组织4篇稿件，谈论当下市场及未来走势希望能对读者有所启示。

○张伟

市场反弹了，却引来质疑声一片，实在不明白什么叫“假回暖”。成交量回升了五成也不算，据说要回升至调整前的水平才算；即便已经接近调整前水平了好像也不算，据说成交结构方面不理想；结构理想了也未必算“真回暖”，据说价格尚未同步上涨。

照此推算，我估计即便是价格明显涨了，也可以以成交量和价格的涨幅不同步为由来认定“假回暖”。

抛开“真假回暖”，就近期市场所呈现的势头来看，深圳的购房需求远远超出之前的预计。以本次市场回暖的过程来看，明显的成交量回升在4周前就已经出现，从期间的成交样本来看，购买的主力仍是以自住为目的的首次置业和改善性的购房需求，即便是目前的成交结构中，非自住的投资性购房需求所占比例也未超过20%，这说明到目前为止，所有入市的需求都大致可理解为深圳本地的刚性需求，也就是说，近期的市场回暖的确具有坚实的基础和充分的支撑，更何况这些都是在调控并未放松和价格并未大幅下降的情况下发生的，注意到这一点，其实已经不需要去论证是真假回暖了。

回顾楼市自2007年以来的运行轨迹，每一次趋势的转折都直接决定了楼市下一阶段的运行方向。2007年底以收紧二套房贷和大幅征税为核心的调控政策，一夜间改变了趋势，其后往深度调整的运行方向持续了14个月，随后更大力度的刺激楼市政策再次改变趋势，使楼市上升的运行方向同样保持了14个月，今年4月出台的以收紧信贷和市场准入为主的调控再次将市场带入调整的趋势，但与上次调整相比，这次在调整中市场从开始就明显表现出十分强势的状态，不仅价格基本保持平稳，而且卖方心态稳定，大部分业主和发展商惜售严重，反而买方却多表现出再次恐涨的积极入市抄底心态。

表现在市场上，仅仅4个月后，市场就依靠自身的强劲需求将调整的趋势再次扭转。对于接下来的市场方向，趋势一旦改变将会沿着这个方向运行，很难重新回到几个月前。

后续对楼市影响较大的因素来自于三个方面，一是未来供应大幅增加可能导致的价格调整。供求关系决定价格本是无需怀疑的市场规律，但从楼市近20年的发展实际情况来看，还真的难以找到这么一个所谓供大于求而导致市场调整的时期，反而出现最多的是供应的增长直接推动价格的上涨、供应的增长直接推动了成交量的猛升。同样是历史的经验告诉我们，在一个上升的周期中，决定价格的往往是供应方，在调整周期中，价格将由需求所决定，这也从另一角度解释了，为什么在这过去的4个月调整中，楼价并没有出现明显而大范围的降价。所以，目前我们所要考虑的不应该是后续增大的供应会给市场带来的压力，反而应该提早预防由此可能引起的过快上涨。

第二个因素是如果本轮调整由此结束所可能引发的更为严厉的第二轮调控政策的出台。抛开宏观经济所面临的两难问题不谈，即便真的有，可能会是哪些呢？从这次调控的顺序来看，先是收紧信贷，然后是加速推进保障房建设，这个思路本身其实应该说是看准了市场问题，对症下药了。但仍存在两个问题，一个是只堵不疏，一个是远水不解近渴。

收紧信贷本身不过是将购买力稍弱的需求暂时赶出市场，但在投资渠道单一、通货膨胀趋势明显的大环境下，购买力本身将不可避免地会逐渐被动增加，目前的信贷如果好比是将大坝的高度增加50米，那如果更严厉的信贷政策比如直接取消贷款买房之类的也不过是将大坝再增加50米罢了，如果不想办法将水分流泄洪，终有一天蓄积的水越来越多，还是会漫过大坝的。

关于第二个问题，其实目前的确可以看到保障房的建设力度在明显加快，但也只是相比过去而言，想要达到大幅分流需求的作用实在是为时尚早，更何况在深圳这样本来就几乎无地可供的地方，大范围的建设保障房势必又会进一步挤商品房用地，造成下一阶段的供应紧缩，综合而言，对价格的影响仍难以确定。

趋势改变了再怎么怀疑也没用，要做的其实应该是怎样去防范再一次的非理性上涨，关键在于必须大力推动“疏”的调控政策，以税收调节需求，而不是一味地以行政的方法去堵。

（作者系资深资产研究人士）

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