中国房价“长期牛市”的五大原因

综观中国房地产市场这12年的发展，由1000元人民币/平方米的房价到现在大城市过万元/平方米、二三线城市5000元以上，虽然2008年有10-15%左右的调整，但是涨多跌小，可以说中国房地产市场经历了一个长期牛市。

虽然我们反对不合理房价，但是不得不承认这点。

更为奇观是中国房地产市场的供求关系紧张与闲置房问题的共存。按照中国的城市化进程，目前的已建房屋还远远不能满足迅速扩大的城市人口要求（在2030年左右城市人口要到8-9亿），根据目前主流说法：考虑人口与房屋折旧等因素，还有300亿平方米商品房需求。但是闲置土地好像是问题复杂纷扰（其实好像世界上对于闲置土地没有什么限制，因为开发商要承担投资成本与机会成本，闲置制度本身就是一个“中国特色”），而“黑登门”也闹得沸沸扬扬，最后是有关部门证实：完全没有6000多万“零电表”这回事！

那么，为何中国楼市可以走出了如此“长期牛市”？

原因分析：

（A）一般性舆论及观点

目前关于楼市为何“长期牛市”的一般性舆论及观点通常集中以下几点：城市化进程需求、人口红利因素、经济发展客观要求、生产性企业生存环节恶化、国际游资恶性炒作、消费观念、住房制度改革、贫富不均等。

本人在此不再重复。

（B）拆迁性需求；

2010年8月5日在中国地产金融年会---“旧城改造与城市新规划中的投资机会与眼光”，中国城乡建设经济研究所所长陈淮说出来今年房地产市场最惊人的分析“中国至少有一半以上的住房在未来15年后得拆了重建”！按照这位陈淮先生观点认为：前国内房屋至2025年前超过50%有需要拆迁。

这是一个什么概念？！你说什么刚性需求，其实比起这个“拆迁需求”，根本算不了什么。刚性还是目前有地方住，因为结婚生产等原因要购房，但是人家“拆迁需求”是没地方住了！必须是拆迁安置或拿拆迁费去购房。

本来我想说“希望有关部门出来证实一下陈淮的说法”，但是，陈淮不就是其中“有关部门”的第一把手？所以，对于如此惊天地的说法，我是的确苦恼：不信吧？自己没有太多资料佐证，而且陈淮是对口的“有关部门”领导，大家凭什么怀疑；信吧，哇，这可以说是让整个国内房地产市场翻天覆地的说法，目前主流的评论都遗忘了这个如此庞大的“拆迁需求”，房地产市场走势可能完完全全不同!(起码如此大的建筑需求已经可以让建筑成本飞升，加大房价上涨压力）。

（C)出口性需求；

大家往往忽视了一个非常大的需求------出口型需求！由于全球一体化，市场和资本是在全球互相融通、流动，已经基本上不存在绝对孤立的市场。而目前中国作为“世界工厂”，出口在GDP的比重在35-40%（金融海啸对中国的打击主要是出口方面，也正因为这样，才提出要拉动内需的政策以期挽救经济发展），可谓经济发展的三驾马车中真正“创利”的主发动机，而其余两架马车内需和投资，大方向去看，对于国家的实际发展着重在基础方面，并不立竿见影，而且，按照历史发展规律，发展中国家依赖出口拉动的时间较长，在我们可以预见的未来，应该不会有大变化。但是，我们往往只看到国内的劳动力（生产力）、资源、产品的出口，而忽略了“土地资源的出口”。所谓“土地资源的出口”其实并不是真的“出口”到国外，而是出口型生产企业、劳动力安置、部分厂矿及出口的上下游企业所要占用房地产资源进行生产等经济活动。这点如果大家留意一下就会明白，就像很多工业用地，都是一些外资企业或出口型企业在使用，尤其是大型的工业区、开发区，外向型企业用地占了相当大的比例，要是加上其上下游企业和配套的商业、宿舍，在总体的用地量上比例就更大。而每年国家的用地指标是固定的，全国总体用地存量是固定的（还要保证18亿亩耕地红线），由此，房地产市场中我们往往忽略的“出口型需求”其实是客观存在而且需求很大。

D）货币因素；

至2008年金融海啸，美国就大量“印钞”，加大政府投资。估计在金融海啸期至今，增发了美元货币量不少如8万亿美元。

那么，我们的情况如何？我们可以简化地通过国际化货币兑换反过来估计：2008年10月美元与人民币兑换汇率是683.27而2010年9月是677.99，差距不到1%！按照金融规律，如果一个货币发行体大量增发货币，那么意味着通货膨胀（当然也可以对抗通缩）和对其他货币的贬值。那么想通了为什么美国强烈要求人民币升值了。但是看2010年人民币基本没什么升值，那么意味着除了宏观调控考虑外，人民币其实是同步增发了！

如此，商品价格的上涨就变得压力很大，商品房作为住房制度改革后的市场化产品，上涨压力客观存在，所以2009年的楼市也异常火爆。

人民币的长期“对内贬值”也是房价上涨压力来源之一。

(E)税负推动。

这点也是目前舆论容易误读的因素。很多人认为大量增加房地产税费，就可以打击所谓“炒房”，以为可以平抑房价。其实，弊病远远大于利！房地产市场容量如此之大，远超股市可比，“炒房”因素其实影响在全国来说并不大。而“羊毛出在羊身上”，所以的税负其实最终落在最后消费者身上！（详见《增加税收只会助涨房价》、《中国房价问题就是“两高两低”》、《八月楼市火爆的惊人内幕》、《房价高是税收惹的祸！》、《减税减负是解决房价高唯一对策》）。

中国，作为全球人口最多的国家，全球一体化的最大“世界工厂有很多”，却有着很多不可思议的“超现实”现象：人均收入1100美元，在全球176个国家地区排名第109，比埃及、叙利亚还低，但是我们的汽油和进口轿车价格却远远高于欧美国家,尤其汽车，例如大众途锐V6国际价格27万人民币,在国内就卖要90万,晋升高端豪华车之列。而我们大城市房价基本超过欧美二线城市，部分可以与欧美一线决一高低！

这类例子简直不胜枚举,比比皆是。很显然,已经加入世界贸易组织WTO、目前已经是全球一体化、国内市场经济形态已经趋向不断完善的背景下,单纯用“商家太黑心”、“万恶开发商”来解释其实是过于苍白无力和肤浅的。

而造成这种境况，更让人信服的答案是：商品卖得如此贵得不可理,关键是因为税费高和重复征收。而因为这部分税费,几乎从来没在商品售价中列明，并且每次流转重复征收。而最为不幸的,目前中国国内是全球税种最多、税率最高的国家之一（与法国长期在争夺老大）。

更重要是目前的税负与社会福利严重背离，税负与社会福利、社会保障就像合同的权利义务问题：老百姓享受了福利、保障，就应该纳税，享受越多，就应纳税越多（这里指整个社会）；同样，纳了税（这里指整个社会），就拥有享受相应福利、保障的权利，纳的税越多，享受的权利越大！这点必须明确不误！

（4）总论及建议：科学管理（包括管理制度与管理者的“科学”化）、货币政策调整、货币化补助、减税减负。

其实，目前的房价不合理问题、楼市长期牛市运行，不单单是调控可以解决。不在房价根源上解决上涨压力，只用“堵”、“压”、“打击”这种“鲧形式治水”方法，只会南辕北辙，应该以“大禹治水”形式疏导房价压力，科学管理、管理科学，多参考真正学者、专家意见（目前“假学者”太多，应该支持方舟子打假），货币政策调整、货币化补助、减税减负，以利于建设中国和谐社会。

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