楼市又现"试探性涨价" 房价理性回归大势所趋

成交回升明显局部房价上涨

部分热点城市成交上行之势显而易见。北京市房地产交易管理网及北京美联市场研究中心的数据显示，截至8月30日，北京8月二手住宅共成交11859套、111.2万平方米，环比分别增长14.4%和10.1%。

中国房产信息集团的数据显示，8月上海一手住宅成交面积为69.87万平方米，环比上升61%。中国指数研究院的数据显示，8月最后一周，在监测的35个城市中，半数以上城市成交环比上涨，上涨幅度最大的超过100%。

价格方面，局部出现了“价随量升”的苗头。比如，上述统计数据显示，北京8月的二手住宅成交价环比增加5.5%；上海的一手住宅成交价在持续三个月下调后，在8月重新回到每平方米2万元以上，环比上涨达5.8%。在35个重点城市中，8月有近一半城市一手房价出现上涨。

许多楼盘经历了“降价促销-见好复涨”的过程。比如，上海市区的“上海滩大宁城”为近一段时间当地的“明星楼盘”，7月份曾以一定的降价迎来热销，8月下旬该楼盘再次推出240多套房源，但每平方米28400元的开盘均价，已比7月上涨7.16%。

调控正在显效结果尚需观察

知名房地产研究人士蔡为民认为，现在许多城市房价涨跌不一。比如，一热点城市目前在售的楼盘约有650个，其中降价的约有110个，涨价的有10-20个，其余价格大致不变，一小部分是“试探性涨价”。

是什么力量为这种试探性上涨提供支撑？蔡为民认为，原因多样。比如，各部门、机构释放的信号各不相同，市场预期较混乱，一些购房者看空，认为调控将继续显效，现在不急着买；一些人则认为楼市已逐步走出“谷底”，尤其是一些自住刚性需求和投资性需求正逐步进场。另外，随着实体经济的好转，一些企业家资金情况好转，但不愿用于实业生产，而倾向于把钱投向楼市。

中国房产信息集团分析师薛建雄认为，从近期市场来看，有大量的开发商不愿稍微降价，这表明至少目前房企还没有太大的资金和库存压力，对后市也有比较好的预期。SOHO中国董事长潘石屹说，从目前市场来看，有一股强大的力量，让住房价格和土地价格回归理性，但也有另一股力在反向作用，比如已经购买了房子的人和开发商肯定不愿意住房价格下降。

“一旦任由房价上涨的预期扩散、乃至形成燎原之势，调控的成效就可能得而复失。”蔡为民说，“在此情形下，政府必须明确释放信号，驱散市场关于‘政策将要松绑’之类的联想。”

坚持调控促使房价理性回归

总体来看，目前的市场态势正朝着调控预期的方向演进。中原地产研究董事程澐认为，在房企资金压力不断收紧的同时，未来一段时间市场面临的供应压力也将增加。据中原地产统计，今年第二季度全国商品住宅新开工面积达到3.77亿平方米，为2006年以来的最高值；同时，全国住宅新开工面积和销售面积的差值达14083万平方米，比市场较低迷的2008年均值还高一倍以上。

她说，按照住宅的项目施工周期，未来半年将迎来住宅供应的高潮，“因此，房企的明智选择应是合理定价、快速销售，加快存货的周转速度”。

一些房企正顺应大势。复地集团董事长范伟日前表示，下半年房地产企业在销售策略上应随行就市，坚持不捂盘、不惜售，“一盘一策”的总体策略，以合理的价格吸引市场的刚性需求。

“目前很关键的是，要坚持调控不动摇，明确市场预期，让市场形成足够的风险意识，尤其是‘见好就涨’带来的风险。”蔡为民说。财政部财政科学研究所所长贾康近期也指出，此轮房地产调控应避免表面化，而要加入“制度性因素”，以确保长期目标逐步实现。

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