巴曙松：房地产调控方式不改 中长期难有效果

题目说从宏观金融政策谈房地产，但实际上秦虹主任也要讲，我一点也不讲，觉得对不住。目前从改革的角度来看，你的调控方式，运作机制，融资方式上不做大的改革，房地产市场想取得中长期调整效果不容易，首先讲金融，我们看房地产的资产负债表，我也是万达的董事长，它的现金流很好，问题不到，但是看整个房地产行业，资金来源有三大块，预售款30%，债款20-30%，资筹20、30%，三个资金来源渠道是一个非常强的周期性，政正反馈系统。为什么这么说？大家想，要调控房地产，首先销售下降了，预售款下降了，上市基本上不容易了，不是不让你上，你不是在调控吗？我不承担这个责任，你让某某部门同意了我在批，那个部门也不敢批，连万达做商业地产服务的上市也不敢上市了。你的资金来源是一个陡峭的下降趋势，对房地产来说，现金流就收缩，减少买地，减少新开工，房地产不是一天形成的，广州不是一天建成的，底部的时间越长，新投资越小，等到新一轮时机来的时候，没房子卖，这样房价一涨，预售款多了，销量也好了，银行给它带看，钱给砸了，业绩也上来了，上市也多了钱一多，地王就来了，情况是大起大落的。我们对房地产企业的资金来源渠道都是比较短的，美国典型的房地产企业，票子占据很大，票据到了9-10年，如果不打破，我们说的融资体制，我不赞成一说调控就把房地产商当死狗猛打，要维持他平稳的现金流。

秦主任告诉我，我们上次自己办的会中，今年上半年房价涨，因为去年7、8月份房价上涨，上半年没房子卖，才涨起来的。波动又重来，不改革创新怎么可以。

另外就是抗地根，到了调整时期，地方政府本能在收缩卖地，我们现在所在的城市，我们热爱的广州市今年卖地占了全年的8%，还是多少，各位媒体朋友去查一下，如果超过了10%，麻烦你告诉我一下，卖不到好价钱，钱根紧缩，到下一个周期供应链就减少了，就这样循环起来，这种循环能否打破一下。因此调整势成必然。下一轮房地产来了之后，我们拿什么房子去卖，这是要回答的大的现实问题。银根、地根为主导的措施能否改变一下，比如管住信贷，放开金融，信托有这么多，他愿意融就融，平安讲信托是最好的时期，我觉得管住信贷，放开金融对市长的平稳发展，避免大起大落的怪圈，一紧缩，资金紧张，新一轮房地产周期来的时候，没房子卖，同样的故事从99年到现在，已经玩了好几轮，能否玩别的玩意。稳定增长供应，形成稳定的供应，稳定的需求，广州、沈阳土地涨幅不是太猛，跟前几年比较平稳是有关系的，我们说房地产要平稳发展，融资渠道要改，调控模式要改。

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