前20名房企9成不及格 房价下调或成单行道

截至8月11日，万科、招商、保利、金地、中海的年中报表全部面世，从报表中可见，不少龙头房企均受困于市场成交的低迷，年度完成量难以突破50%。如何应对下半年市场趋势并保持业绩的增长成了房企的首要难题。

纵观各大房企的营销战略，早报记者发现，为完成全年销售业绩，增加下半年供应且下调楼盘售价成为大多数开发商的战略思路。

前20名房企九成不及格

时至7月，上市房企陆续交出自己上半年的成绩单。br>
7月6日，万科发布公告，1-6月份公司累计实现销售面积320.2万平方米，实现销售金额367.7亿元，比去年同期增长19.5%，成为目前房地产行业中唯一一家半年销售超过300亿元的企业。

回顾年初，万科对外宣称，计划在2010年实现销售800亿元的目标。如此看来，今年上半年万科仅完成全年销售目标的45.9%。万科期中考试成绩并不理想。

值得注意的是，从公布业绩的上市房企来看，“不及格”的问题实非个案。

绿城中国今年上半年累计实现销售金额219亿元，较去年同期增长仅为4%。而绿城在2010年制定的销售目标是670亿元，依此推算，绿城上半年销售仅完成其全年目标的33%。

富力地产今年上半年实现协议销售收入累计约125.16亿元，同比下降了2%。而其2010年全年的销售目标为300亿元，依此推算，富力上半年仅完成全年目标的42%。

此外，依据公告显示，保利、金地、恒盛、龙湖、复地今年上半年分别实现217.55亿元、53.76亿元、41.68亿元、104.8亿元、40亿元，分别完成全年销售目标的43.5%、25.6%、28%、42.2%、49%。《2010年中国房地产企业上半年销售排行榜》显示，在排名前20位的大型房企中，前6个月只有恒大地产一家完成全年销售目标的50%以上，另有三四家房企完成了全年目标的接近40%。总体来看，超过九成的房地产企业均未能完成今年销售目标的五成。

提要：截至8月11日，万科、招商、保利、金地、中海的年中报表全部面世，从报表中可见，不少龙头房企均受困于市场成交的低迷，年度完成量难以突破50%。纵观各大房企的营销战略，早报记者发现，为完成全年销售业绩，增加下半年供应且下调楼盘售价成为大多数开发商的战略思路。

应对手段多样化

面对市场行情，各大房企的应对手段也是多种多样。尤其是年中大考未及格者，调整幅度可见一斑。

行业龙头万科在投资需求淡出、市场重新回到自住需求主导的市场背景下开始针对产品结构进行调整，向中小户型方面倾斜。据万科提供的数据，2009年万科的所有住宅产品中，90平方米以下的小户型占比为57%，144平方米以下的普通住宅占比为86%。但到了今年上半年，万科的这两个比例已经提升至59%和89%。

同时，面对住宅交易市场和土地市场的调整，一直专攻住宅的万科也开始涉及商业地产。6月30日，万科以成本价在宁波拿下镇海绿核北部的4幅商住、酒店地块，并将在该地块上首次尝试运作酒店和商业项目。

分析人士表示，万科对产品的一系列调整将提高万科面对市场波动时的风险抵御能力，而提高商业地产的比例，也是万科2010年提出的新策略。

作为仅完成全年销售量33%的绿城，受新政影响正大幅度缩减拿地力度，尤其是4月，绿城在土地储备方面颗粒无收。5月至6月期间，绿城虽然在宁波、杭州、苏州等二线城市开始购得土地，但与一季度相比，土地支出比重大幅缩水。

早先，绿城行政总裁寿柏年指出，今年绿城计划200亿元用于购买土地储备，据统计，1-3月份，绿城在拿地方面的支出已经达到90亿元，而4至6月份，绿城在购地方面的支出仅为25亿元。

恒盛方面，则开始将主要精力投入二线城市，且动作频频。

6月23日，恒盛位于南京的三汊河地王开始动工，在2009年，恒盛地产通过股权收购的方式拿到该项目60%的控股权，该项目为城市综合体项目。

此外，恒盛地产位于合肥的地标性建筑恒盛合肥坝上街项目开工。据悉，该项目位于合肥市传统市中心，总建筑面积超过140万平方米，投资逾百亿元。

7月5日，恒盛地产行政总裁程立雄对外宣称，“过去公司集中在上海、北京以及天津发展物业，未来增加在二三线城市的发展，相信6、7月份二三线城市占销售量将会增加。”同时，程立雄指出，中央紧缩信贷对各类型物业均有影响，但对高档物业影响较大，故6月份恒盛推盘亦集中于二线城市，或售价较低的一线城市项目。

提要：截至8月11日，万科、招商、保利、金地、中海的年中报表全部面世，从报表中可见，不少龙头房企均受困于市场成交的低迷，年度完成量难以突破50%。纵观各大房企的营销战略，早报记者发现，为完成全年销售业绩，增加下半年供应且下调楼盘售价成为大多数开发商的战略思路。

房价下调或成单行道

目前市场的成交量下滑明显，但价格依然在徘徊，并未出现显著下降。从各大房企的年中报表上可以看出，下半年增加供应和降低楼盘售价将成为主基调。

根据万科、保利、招商、金地刚刚公布的中期财报，上半年地产四大龙头存货总计高达近2900亿元。其中，万科上半年的竣工面积仅占全年计划的25.4%，大部分项目竣工集中在下半年。万科总裁郁亮表示，下半年的供应量将在10月份左右明显加大，将导致价格过快上涨城市的房价有明显的改变，价格回落是很正常的事情。

郁亮还表示，此次政府调控决心和力度都是空前的，开发商去赌政策很危险。热点城市的市场供需关系正在转变，随着下半年新盘上市高峰的到来，前期投资比例高、价格上涨过快的城市价格会有较大幅度的回调；另一方面，开发企业资金趋紧、存货增加，投资能力下降，未来住房供应可能受到影响。

值得注意的是，但凡已经降价的房企均在成交低迷的市场行情中有所斩获。

以富力为例，7月1日下午，富力地产公布了2010年6月的销售业绩。2010年6月，富力录得销售收入共约16.36亿元，销售面积约151300平方米。与去年同期相比，分别下降31%和29%。但与上月相比，分别增加31%和43%。

5月份的价格调整成为其提高收益的主要依仗。

据悉，富力旗下打折的楼盘正全面铺开。以北京为例，富力丹麦小镇目前所售的花园洋房均价12000元/平方米，独栋均价21000元/平方米，全款9.6折，贷款9.8折；而富力又一城均价23000元/平方米，两房特惠19000元/平方米，全款9.9折。

同时，万科、金地、复地等房企也通过降价提升了自身销量，并认为降价趋势有持续可能。

8月23日，复地集团董事长范伟在中期业绩会上接受媒体采访时表示，下半年市场供应量无法判断，预计下半年市场有压力，公司在定价策略上将采取灵活政策。

对于下半年房地产市场的走势，金地认为，下半年市场供应量的上升将推动调整继续深化，交易量的下滑将促使房价的调整顺理成章，但房价的回调也必然引发刚性需求，从而使成交量回归理性平稳的水平。

中海地产总裁办总经理陈为强也表示，四季度热点城市房价会下调，但价格幅度不会太大，相对北京、上海，深圳区域的上涨空间不大，但下跌空间也有限。如果作为投资，未来二三线城市的投资回报率要大于一线城市。

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