易宪容:严厉打击楼市投机要彻底改变市场预期

那么房地产宏观调控为什么要进行下去？为什么在房地产宏观调控过程中会有如此之高的噪音来阻止？为什么国十条出台之后所达到的调控效果比国内绝大多数民众所希望的比较远？其问题何在？

其实，当前中国房地产市场的状况，不管承认不承认，房地产泡沫巨大已经不争的事实，而且许多地方的房地产泡沫巨大到了无可复加的地步。无论是从房价收入比、租金房价比、实际房价水平与国际大都市比较，还是绝大多数居民对房价承受能力来看，中国房地产泡沫都已经吹得太大了。如果说，这种房地产泡沫还要继续吹下去，中国的金融危机不可避免。如果用适当的政策调整，则可以减小这种房地产泡沫破灭所带来的风险。国十条的出台就是要挤出房地产泡沫，让房地产市场重新回到健康轨道上。而且国十条为什么与以往的任何政策不同，就在于充分认识到当前房地产泡沫的危险性及严重性，就在于有决心来挤出房地产巨大的泡沫。

当然国十条房地产宏观政策同样是一种利益关系调整，它的出台一定会触及到房地产的既得利益集团。为了保护其利益，他们必然会出来反对或对抗中央的房地产宏观调控政策，而中房协往往就成了其利益保护的代言人。其实，中房协代表房地产既得利益集团反对房地产宏观调控是正常的事情，但是当这种反对以保证GDP为理由而出时，不对这种反对进行揭示，对大众及政府的忽悠是很容易的。还好，这次的忽悠无论是中央政府还是大众看得十分清楚。他们想通过这种忽悠来阻止中央房地产宏观调控是不容易的事情。李克强副总理的讲话就是一个最好的说明。

现在的问题是，为什么中房协这样一种忽悠立即会引起房地产市场上如此巨大的反映？其根源是还是中央政府对房地产市场态度，如果中央政府对房地产宏观调控的态度十分坚决，要想阻止中央政府挤出巨大的房地产泡沫是不可能的。因为，从国十条的基本内容来看，这次房地产宏观调控无论是目标还是手段，其政策都是十分清楚有力的。但是，国十条的房地产宏观调控的原则与政策尽管都是好的，但让各地方政府落实及实施却远远不够。

比如说，尽管国十条出台后，其基本精神及政策转化可操作的条例落实仍然在过程中，当前房地产宏观调控政策会坚决下去是不争的事实，即让房地产市场回归基本居住消费功能，严厉打击房地产投机炒作的政策基调不会改变，但由于许多政策落实与执行滞后，从而使得国十条的房地产宏观调控政策没有真正改变当前房地产市场的预期。由于当前房地产市场是一个投机为主导的市场，当这种市场预期不改变时，房地产量跌价滞的僵局就很难突破。正如我多次撰文指出那样，政府要打击房地产投机炒作、要让房地产回到居住功能的工具与方式多得是，国十条包括了许多内容及政策工具，但是中央政府对这些工具使用仅是放在文件上而没有真正落实。比如说，物业税的推出，这本来是一个十种常识的事情，即让有价值的住房交税是天经地义的事情，但是当前市场还有讨论来讨论去，看看要不要推出。不过，这样一种有利房地产健康发展的常识，还需要市场来讨论要不要推出吗？还有，个人按揭贷款信贷政策差异化政策，当前仅是对想进入房地产投机炒作者的贷款进行限制，那些利用优惠信贷政策早已进入者，政策企及却很远。好一点，在银行重定个人住房揭贷款利率在2010年12月及2011年1月会看到这些住房信贷差异化政策全面展开，不好点，这种政策受到阻拦之后，而不能真正落实。还有，住房预售制度的问题，它完全是一种单边风险承担机制，仅是让房地产开发商大获其利，但是这样一种十分离谱的中国的住房预期制度改革到目前仍然是步履艰难。还有，促使各地方政府落实保障性住房、健全中国住房保障体系是政府应该做的事情也十分重要，但是，它对当前的房地产市场来说却不是最为重要的重要事情。当前最为重要的是房地产市场价格水平回到以消费为导的市场，让国内绝大多数居民有支付能力购买。房地产价格水平不调控，所有的宏观调控政策效果都是十分有限的等。如果以此来评估，尽管国十条的房地产宏观调控政策是一个十分好的政策，但是到目前为止，其政策真正实施与执行不足其20%，还有更多的政策内容没有实施与执行。在这样的情况下，市场一定会以为中央政府对当前房地产宏观调控没有决心。

因此，对于当前房地产市场来说，一方面中央政府要向市场表明政府房地产宏观调控不会半途而废的决心，另一方面中央政府要向市场表明房地产宏观调控同样是经济结构调整的重要方面，要向市场表明国十条的基本内容及政策都在全面落实与实施，有噪音希望中央政府退出这种挤出房地产巨大泡沫的调控是不可能的。只有房地产这种市场预期改变，以投资变主导的房地产市场才能够得到真正调整，房地产市场才能步健康发展之路。

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