预售款监管将使四成开发资金受限 或成楼市核武器

上周六，朱小姐带着她的父母，在上海宝山区杨行板块买了单价18000元、总价约160万元的一套期房。在一周左右时间，她将筹集80万元的首付款，完成买卖交易的关键一步。不过，朱小姐显然弄不清楚：她所支付的款项在打入地产商账户之后将流向何方。

地产商将“朱小姐”们的预付款是用于房屋的继续建设，还是用于偿还银行的开发贷款，抑或挪用购买新的土地，这是一个巨大的谜。

昨天，中原地产集团发布“商品房预售监管”调研报告，该机构通过监测万科A[8.50 0.12%](000002.SZ)、富力地产[11.72 -1.51%](02777.HK)、绿城(03900.HK)、龙湖地产[8.33 -1.89%](00960.HK)等标杆房企的开发资金来源发现：一旦锁定预售款，约四成地产商资金腾挪术受限。

该机构报告称，2006～2009年，国内开发商的预售款占房地产开发资金来源比重大约高达四成。相比之下，2010年，房地产预售款额度仍旧快速增加。国家统计局数据显示，2010年前6月，房地产开发企业资金来源33719亿元，其中，定金及预收款8064亿元，个人按揭贷款4538亿元，两者合计12602亿元，其占比大约为37%。

从房地产开发资金来源来看，房地产项目的预售款包括定金及预收款以及个人按揭贷款。其中，首付款在项目开盘销售时就已交付，个人按揭贷款则在签署购房合同办理银行按揭手续后由银行发放。

对此，中原地产分析师张海清告诉《第一财经日报》：“目前，对于尚无预售款监管的多数城市而言，预售款项由房地产企业自由支配。新办法一旦实施，将近四成的房地产开发资金自由度受限，开发商在资金调配方面立马捉襟见肘，压力陡增。”

预售款专款专用，指某商品房预售款只能用于该项目建设，不得随意挪作他用如购置土地、开发其他项目等用途。

张海清指出，预售款专款专用一旦严格执行，短时期内可能降低开发商的资金周转率，在政府严查囤地的同时，或将部分迫使开发商加快推盘，回笼资金。

继国土资源部清查囤地之后，商品房预售监管措施被迅速提上日程。就目前国内各城市的商品房预售标准来看，除长三角的上海、南京等个别城市预售标准较高外，大部分城市预售标准均较低，规定完成总投资额的25%，此额度可能仅仅主体结构出地面正负零。对于预售标准过低的城市来讲，预售款的过早回收可能导致资金被挪用的周期更长，进而对预售款的专款专用可能会带来较大的影响。

德佑地产市场中心研究经理蒋旭告诉《第一财经日报》，未来开发商不能直接收存预售金，由购房人到监管银行付款，开发商不能随便动用该款项。这对于以预售款为第一资金来源的开发商来说，无疑直击要害，资金链本已紧张的开发商又被加上了一道枷锁。为增加现金流，开发商不得不加快售房速度，降价将成必然。叶国靖

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多省市推行预售款资金监控

所谓的预售款专款专用，是指某商品房预售款只能用于该项目建设，不得随意挪作他用如购置土地、开发其他项目等用途。此监管措施旨在保障项目建设的资金需求，防止资金被挪作他用从而造成项目的烂尾。

但实际上，由于商品房预售制度的实施，商品房开始预售即可以收取预售款，而善于资金运作的开发企业又将此笔预售款挪作他用。因此，一旦开发商资金面临危机，部分项目建设即面临无法完工从而转变成烂尾楼的厄运。

预售款资金监管其实并非是新鲜的话题，只是在2010年之前，商品房预售款资金监控工作的推进比较迟缓。一线城市中，仅有广州、深圳在2006年颁布的房地产细则中有所涉及。天津和青岛在2009年底及2010年初也先后颁布相关政策要求预售资金监管。

2010年4月住建部颁布了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》要求，各地要加快完善商品住房预售资金监管制度，尚未建立监管制度的地方，要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。此后，石家庄、武汉等二线城市陆续颁布了这方面的监管细则。

预售款占比4成 资金调配受限

分析房地产开发资金来源可知，房地产项目的预售款包括定金及预收款以及个人按揭贷款，其中，首付款在项目开盘时就已交付，个人按揭贷款则在签署购房合同办理银行按揭手续后由银行发放。

在房地产开发过程中，预售款构成了房地产企业的重要资金来源。据中原地产对房地产开发资金来源监测数据显示，2006-2009年预售款占房地产开发资金来源比重达四成。

此外，2010年房地产预售款额度也快速增加，国家统计局数据显示，2010年1-6月，房地产开发企业资金来源33719亿元，其中，定金及预收款8064亿元，个人按揭贷款4538亿元，两者合计12602亿元，是同期国内贷款的2倍。

目前，对于尚无预售款监管的绝大多数城市而言，预售款项由房地产企业自由支配。新办法一旦实施，将近4成的房地产开发资金自由度受限，开发商在资金调配方面立马捉襟见肘，压力陡增。

预售标准不一 影响力度有别

中原地产研究中心分析师庄巍与张海清认为，对于可自由使用预售款的企业而言，一旦此举严格执行，将大大降低开发商的现金周转率，资金腾挪空间受限。

不过，从目前的规定来看，预售资金的到账时间和预售标准具有直接的关联。然而就目前国内各城市的商品房预售标准来看，除长三角的上海、南京等个别城市预售标准较高外，规定多层项目预售标准为结构封底，高层完成2/3主体结构；大部分城市预售标准均较低，规定完成总投资额的25%，此额度可能仅仅主体结构出地面。

“对于预售标准过低的城市来讲，预售款的过早回收可能导致资金被挪用的周期更长，进而预售款的专款专用可能会带来较大的影响。但鉴于各开发商的资金情况和开盘策略不同，其影响程度也不能一概而论。”中原地产研究中心分析师表示，从2009年底开始执行预售款监管的天津实施情况看，该举措对开发商的资金影响并没有预期的大。主要由于近期开发商自有资金充沛，只要加快销售进度，缩短项目周期，并不会影响到他们自身的资金链。

上述分析师表示，从另外一个角度来看，监管商品房预售款或许远没有提高商品房的预售标准来得更为直接，对开发商造成的资金压力更大。然而在当前房地产仍处调控阶段，预售房款纳入银行监管也是在向楼市传达政策从严从紧的信号和压力。预计随着政府对房地产政策的收紧，未来陆续还会有更多相关规范性政策陆续推出。

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