90㎡成销售"分水岭" 成都楼市刚需"刚不起"了

成交变化:7月底8月初，成交趋于活跃

成交增量:近期几乎全是90平米以下刚需户型

“明显的小幅反弹，从7月后两周开始出现的。

”成都商报记者采访了成都几位主流房企营销经理，大家的感觉比较一致，从7月后两周开始成交趋于活跃。但是从月成交量来看，7月份的成交量再创新低，月成交量在35万平方米，比2008年的成都楼市低谷还低。

一些大开发商或者通过新盘的推出来降低价格，或者推出精装房暗降房价。而对于降价的开发商，很多等不及底部的刚需也比较领情，数据显示，目前的成交主力基本上是90平方米以下户型，而这一波从7月中旬开始的小幅反弹，根本的动力还是要靠降价来打破。预计，8月份的数据会对这一波小幅反弹有更多体现。

成交活跃是从7月下旬开始

来自一线售楼部的报告

而从成都各大开发商售楼部回馈的信息来看，成交趋于活跃的信号十分明显，但时间都是从7月下旬开始的。中大君悦金沙 ，7月成交100多套；南湖国际社区8月销售回暖，周末平均每天20-30套，平时超过10套，预计本月销售有望突破3亿；合景泰富的誉峰项目从7月31日到8月9日，不到半个月时间卖了大约2个多亿；中海国际社区·观园7月蓄客，8月开盘，截至开盘当晚8时新推房源消化约八成，销售总金额过亿；中海·兰庭的车位推出后，当天就卖完了。

就在上个周末，复地雍湖湾开盘，成都商报记者在现场看到人气很旺，其中有不少是来自北京、上海、重庆、杭州、温州等地的购房者，开盘当日销售369套，成交金额3.5亿元。而一路之隔的世豪广场，8月份前两周即成交60多套，金河谷 (论坛 新闻)这段时间每个周末十多套。

统计结果显示，7月后两周成都主城区商品住宅成交1900余套，其中，华润三个楼盘（翡翠城、二十四城、凤凰城）的成交就达到400余套，华润·橡树湾高层组团开盘当天也成交150余套。进入8月后，华润精装房推出至今的半个月左右时间，翡翠城完成销售300余套，二十四城销售130余套，凤凰城销售100余套。而上周末凤凰城车位正式对外开盘销售，当天即卖出900多个车位，成交金额达到一个多亿。

上海绿地成都公司总经理助理任平告诉成都商报记者，绿地新里·柏仕公馆7月底开盘，当天成交八成，一批次已经售罄，现在二批次开始登记，而绿地蜀都新城的国际花都首期“景致”89-117m2户型也开始VIP登记。任平说，从目前绿地在成都几个在售项目的现场反馈来看，购房者情绪趋于积极，所以绿地在成都即将进入市场的强推期。

成都万科相关负责人告诉成都商报记者，7月份成都万科销售备案数据3.2亿，销售近400套，市场份额大约是成都市场的14%，仅次于保利成都，其中金润华府单盘销售200多套。置信逸都项目策划负责人余鹏告诉记者，7月份，逸都项目100多套，而从8月前两周的数据来看，8月份会比7月份有较大增幅。

市场增量，全是90平米以下刚需户型

来自机构的报告

世家机构首席分析师樊邦勇接受成都商报记者采访时表示，从数据上看成交量依旧在低位徘徊，不过考虑到备案的滞后性，因此不能完全以数据作为回暖与否的参考。从实地监测来看，7月供应量明显增大，在众多新开楼盘刺激之下，成交量从7月下旬开始小幅反弹。樊邦勇表示，经历数月低谷之后，部分企业主动调整，新盘推向市场定价理性，老盘推出幅度不等的优+ (论坛 新闻 视频)惠，因此成交量有所回升是理所当然。但从目前成交量来看，还属于触底回升的状态，就此判断整体走势回暖还为时尚早。

而从数据上来看，目前的市场结构主力还是刚需。正合地产顾问相关分析人士告诉记者，被压抑长达4个月之久的需求中，首先是刚需已经憋不住了，90平方米以下户型成为市场成交增量。成都万科相关负责人表示，结婚、生小孩带来的对房子的刚性需求是迫切的，长达半年的观望对这部分刚性群体来说，是不可想像的。在上一轮调控已经出现过，因降价引来已购业主的反弹以及对品牌的伤害，所以眼下开发商在新盘上动脑筋，将新盘的价格定在合理的区间，或者通过精装房来实现房价的“暗降”。

刚需刚不起，投资者不惧一次性付款

来自购房者的信息

党虹，是一位年轻的未婚女青年，也是成都一家知名地产企业的从业人员。最近她在城南看一套房子，虽然嘴上说，房子又贵，位置又远，但她还是不想再拖下去了。“你觉得现在是不是该买了？”党虹把这个问题问过无数的人，记者、专家、公司老板等等。然后她又给自己答案：“我反正是要买，早买总比晚买要好。”

樊邦勇告诉记者，从他掌握的信息来看，购房者现在的买房心态分化得比较清晰了，一些投资者比较敏感和果断，从世家代理的一些项目来看，部分二环内核心区楼盘近期成交明显回升，相当部分是投资者一次性付款购买。而初次置业者是观望与购买并存，有的见有优惠就下单，也有的依旧犹豫。高端消费者受影响不大，顶级城市豪宅走势一直比较平稳。

争抢金九银十，谋事在人，成事在天

来自开发商的判断

虽然对开发商来说，目前好消息还没出现，但是也有人认为，可能最坏的时光已经过去。记者在一个投资群里咨询了几位房地产投资专业人士，得到的普遍答复是：想再找到2008年那样的大跌，似乎很难了。而这一判断，也基本上可以从目前存量房上找到支撑。樊邦勇透露，截至目前，主城区商品住宅存量依旧不足400万平方米，而2008年底高达950万平方米，这是他认为房价难以重现2008-2009年底大跌的一个重要原因。

无论如何，保利地产已经决定未来几个月将6个项目一起卖。保利地产成都公司余文静接受成都商报记者采访时表示，尽管从4月到现在都120多天了，整体的市场成交量依然贴地爬行，但是卖房子都知道金九银十，在这个期间开发商不可能坐失机会。一些新盘也赶在8月下旬面市，比如城南大源组团复地雍湖湾、建发天府鹭州和英郡3期赶在这个时间段亮相，隆鑫九熙已在媒体亮相并将在9月推向市场，麓山外面的和泓半山别墅也即将亮相。当然，也有开发商对楼市另有判断，一位不愿透露姓名的开发商就表示，宁愿贱卖，也不愿有侥幸心理赌反弹。今年的金九银十，对更多开发商来说是一大挑战，或许真应了那句话：谋事在人，成事在天。

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