易宪容：房产商为何情愿空置也不降价？

形成这种预期的根本原因在于，我国房地产市场早已演变成一个投资性需求而非消费性需求主导的市场。在投资性需求主导的房地产市场中，当以投资为目的的买房人不理会房价将下跌的市场预期时，他们就不会降价出售住房，相反还会积极寻求获利的交易机会，从而导致住房的投资性需求并未减少，甚至相当旺盛。这成为当前我国大中型城市中住房空置率如此之高的根本原因之一。

那么，是什么因素支撑了房地产市场中的投资性需求？笔者认为，这主要是近年来高杠杆率的住房信贷优惠政策。例如，2009年个人住房信贷规模约为24600亿，是2008年的4倍多；2010年第一季度个人住房信贷规模达到了9202亿元。这些住房信贷支持了住房投资或投机者可以低成本进入房地产市场，投资性需求也导致了房价的快速飙升。投机者可以通过“低买高卖”方式赚取差价，结果则导致住房消费者无力购买住房。房地产市场也变成了投资或投机者主导的天下。

到目前为止，我们还找不到哪个国家的居民会如此偏好于投资房地产，会拥有如此之多的住房套数。这可能是部分房地产优惠政策及投资性需求旺盛共同引致的结果之一。由此，房价过高、投资性需求过旺，不仅放大了国家金融风险，而且还导致经济结构无法得到及时调整。

但是，我们也应该看到，尽管“国十条”出台导致房地产市场已经出现了“量跌价不跌”，近期市场依然担忧继续进行房地产调控可能会影响经济增长放缓，并将加大“国十条”的实施与执行难度，导致暂时难以落实和推出相关的配套政策措施，房地产调控也将进入调控效果的观察期。

旺盛的房地产投资性需求非但没有减弱，反而还在不断试探房地产调控政策的底线与效果。如何做到避免房地产调控可能会影响未来经济增长放缓，又要进一步落实房地产调控，这是目前中国房地产调控面临的一个两难选择。

不过，依笔者之见，只有继续坚持房地产调控的大方向，坚决“挤压”历年来形成的房地产泡沫，中国才能避免未来可能出现的金融和经济危机，保持经济平稳增长。

由此，我们不必过于担忧加强房地产调控会导致经济增长放缓，相反，这次房地产调控的主要目标是推动我国房地产市场逐步由投资主导转化为由消费主导的市场，是有利于中国经济长期稳定发展的。针对当前房地产调控所面临的复杂形势，我们必须坚持房地产调控不松懈。

(作者为中国社会科学院金融研究所研究员)

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