金岩石：政策风险很近 建议开发商尽快主动降价

商业银行的压力测试是风险管理的常规行为，原来没有媒体关注，所以压力测试的量化指标和市场预期无关。现在由于观察楼价的“山寨人士”需要有依据，压力测试目标就变成了被炒作的楼价下跌目标。压力测试的目标是应对金融风险，房地产与金融危机的关联度很高，2007年有美国的次贷危机，1997年有亚洲的金融危机，导火线都是因为房地产价格暴跌而引发的跨国债务链断裂。问题是：房地产关联的金融风险应如何衡量？

本次压力测试的指标从30%提升到60%，并非说明楼价将下跌60%，恰恰相反，说明房地产关联贷款在银行信贷资产总额中的占比很低，下跌60%才有可能触发银行的信贷危机。国金证券研究所的报告说明，房地产相关贷款占信贷资产的比重不到30%。全国银行业信贷资产总额超过40万亿，其中开发商贷款不到3万亿，占比不到8%。根据央行公布的统计数据，截至今年6月底，全国住户中长期消费性贷款余额不到6万亿，占比不到16%。即使把分类含混不清的地方政府融资总额也算上一半，再加上不到4万亿，总计不到13万亿的房地产关联贷款占信贷资产总额的比例也才刚超过30%，那么可能触发金融风险的房地产关联贷款占比大概是多高呢？

在笔者看来，金融风险还很远，政策风险却很近，所以建议开发商们尽快主动降价以“安抚山寨情绪”。我判断金融风险远近的指标有四：第一，本次美国的次贷危机和1991年日本楼市崩盘之前，房地产关联贷款占信贷资产总额之比均接近甚至一度超过了60%；第二，美国金融海啸来临之前，居民住宅财产税的税基总值与按揭贷款余额之比超过了1:0.9(还有数据说是1:1)，所以房价下跌15%-30%就引发了数百万家庭丧失了住宅抵押品赎回权；第三，亚洲金融危机的导火线是泰国，房价暴跌的原因之一是外资大举撤离，所以应关注房地产关联贷款中的外资占比；第四，房价上涨若激励银行发放房屋净值贷款(HOME EQUITY LOAN)，房地产信贷规模就有可能失控。按照这四个标准，中国目前的房地产市场几乎没有金融危机爆发的迹象，各大商业银行在贷款评级或分类中也都把居民中长期消费性贷款定义为优质资产。银监会不断要求商业银行拿出优质信贷资产搞压力测试，用心之良苦，可惜还是被有些专家借题发挥。

在中国，商业银行的按揭贷款业务开展时间很短。按揭业务的增长速度虽然很快，但信贷总额占比不高，创新品种很少，所以从金融风险的角度看，中国住宅市场现在不是房价越高风险越高：按揭购房的贷款比例将随房价上涨而下降！

最近坊间热议的话题之一是“黑房率”，城市房产有投资消费双重属性，在投资消费双轮驱动的房地产市场中，晚上9-10点较长期不亮灯的房子被称为投资房，“黑房率”是衡量房地产市场投资率的标准之一。在按揭贷款的房价占比较低的国家，投资人的“黑房率”并不是衡量银行金融风险的指标，开发商的“烂尾楼”才是。因为，“黑房”是已经卖出的房子，意味着金融风险已经分散转移给投资人了，投资人的“黑房”若现金比例很高甚至全现金持有，等于是为银行和开发商分担风险，所以用“黑房率”论证金融风险很高也是缺乏常识的逻辑混乱。

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