戴德梁行：中国房地产泡沫十分严重

房价连续18个月快速上涨，飙升至历史最高水平，一线城市及二线城市目前房价同比08年高峰期分别增长39%及28%。

转眼间，中国楼市在史无前例的严峻调控下，已经有三个月时间。

7月14日，DTZ戴德梁行发布了2010上半年中国住宅市场的回顾以及展望。数据显示，2010年上半年月均成交量较2009年同期下降52%，自2009年1月起，房价连续18个月快速上涨，飙升至历史最高水平，一线城市及二线城市目前房价同比08年高峰期分别增长39%及28%。

泡沫与失衡

戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼指出：“中国房地产泡沫十分严重，房价过快增长，然而却没有得到成交量的支撑。”实际上，在今年的5月份，新华社的报道第一次用了“泡沫”两个字。这是中央的媒体里从来没有出现过的，可见政府对房价的关注十分迫切。

同时，大量“出逃”的居民储蓄贷款也是泡沫的一个证据，蒋尚礼指出，中国房地产市场投资性需求泛滥，自去年1月以来，大约有4.3万亿元的居民储蓄存款持续流出银行账户，回流到资产市场，而基于通胀的预期，不少的储蓄存款流向房地产行业。“4.3万亿元的规模相当于全国的一年房地产的住宅新房销售量。”蒋尚礼比喻。

在房价泡沫泛起的同时，伴随出现的是市场新房供应结构失衡的问题。数据显示，在去年，新房市场供应中，经济适用房占到总量的4%，90平方米以下的商品房占33%，而90平方米以上的商品房占到了55%，别墅以及高档住宅占到8%。

蒋尚礼指出，实际上，新房供应与市场真正的居住需求形成差距，90平米以下的商品房仅占到供应总额的33.3%，这与中央70%的目标相去甚远。

“中档户型的，小户型的商品房，供应非常缺乏，一些企业，或者一些中下阶层、一般的白领想要购买房子，但是市场没有供应。”蒋尚礼表示。

而新政后，投资性需求受到打压。“根据我们的统计的数据得知，现在市场上中小户型的项目很热销，豪宅基本上卖不动。”蒋尚礼指出。

回归理性

在库存量方面，蒋尚礼指出，对于市场而言，库存量在3到10个月之间为比较理想的水平，除了上海、广州及长沙三个城市呈负库存的情况，短期内将对市场价格提供一定支持或上涨空间，其余城市存量皆有剩余，其中以深圳和武汉积压稍显过剩，达到8.6个月以及12个月。

“预计此‘滞销状态’或会引起当地部分有资金回流压力的开发商做出一定程度的降价举措。”蒋尚礼指出：“开发商第一个月卖房卖少了，还可以预付，两个月卖房卖少了，可能还得预付。如果连续三个月都卖少的话，那么资金链就开始会断了。”

然而，新政出台三个月以来，全国整体房价水平持平，开发商方面除了恒大、万科、绿地三家高调降价以外，各大城市的房价依然固若金汤。蒋尚礼对此解释，今年的情况要比08年底要好得多。因此开发商对于中央这一轮的政策暂时没有行动，主要是因为库存量还没有到一个危险的水平。

“然而也有些开发商已经陆陆续续调整销售策略。比如把一些中小户型的楼盘推出来，对于市场有还一定的效果。所以看到，虽然整体的成交量是低迷，但是普通住宅在6月份已经占了66%，中高档、豪宅占34%。”蒋尚礼表示。

他又指，从更宏观方面来讲，根据我们的判断，中国已经是全世界第一个退市的国家，尽管中央并没有表态。而中国房地产市场在退市的过程里面，无论发生什么样的副作用，都将对市场产生重要的影响。

从一方面来说，中国房地产市场正在回归理性。蒋尚礼指出，预计下半年，一线城市一手住宅价格将较一季度下调20%-25%；二线城市一手住宅价格将较一季度下调15%-20%。

而在成交量方面，其中一线城市成交量将比上半年上涨50%，但是今年全年同比将减少40%。二线城市下半年楼市成交量预计将比上半年上涨10%，今年全年同比将减少30%。

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