内地房贷乱象难收　楼市调控须换思路

就房地产调控，商业银行曾进行压力测试，结果是可承受楼价跌三成，但这不意味商银认同打压楼价三成，如果对商银来一个盈利压力测试，就可能出现另一种取态。银行放鬆第三套房贷正是业务压力使然，房地产调控加上地方融资平台冰封，堵塞了商银拓展的路径，紧缩当道哪来低风险的信贷需求，房贷好歹还有砖头保底。

政府一套套的打压措施，真能使楼价落到目标区间？这早就不为市场置信，虽然一段政策观望期内，买家收手等待，发展商力顶，有价无市地僵持，但市场的反馈呈现不妙的讯息。楼市买卖两閒，但房租推升，是打击投资性住房的后果，推迟置业却使租房需求增加，致使房源不继、租金看涨，有意置业的人总得要住，故而未见利先受累。

另一宗不妙，是房地产市场上游和下游的延伸，呈现严峻势头。楼市呆滞，发展商起楼放慢手脚，影响到钢铁和建材产业滞销，加剧了产能过剩的矛盾。下游的服务，由代理到装修、物业管理，都进入紧缩经营状态，难免倒闭及裁员。上游和下游的情势，显示房地产冰封的寒意，最终在整体经济上散发，是中央防范二次探底的心头之疾。

房地产好比长期不良生活习惯养成的疾病，没有一服即愈的灵药。在政策一轮勐烈的攻心效应，吓停置业者、发展商后，政策药还下不下、怎麽下，到了反思关头。调控要不要进行下去，已成两难抉择，进行下去，谁都未必得益，是全输之局，或有转而须救市之忧。政府如此直接介入楼市，甚至暗订压价目标，是将烫手山芋抱入怀，弃取都难。

政府好心做坏事，香港殷鑑凿凿，当年「八万五」打的是市民安居乐业的旗号，政策用意虽好，但政策效果很坏，香港楼市几乎万劫不复。香港前事足以说明，政策动机好不代表政策效果好，世上政府干预楼市，从来不会好收场，中国国情再特别，只要市场化，都不会例外，强大的政府亦不能驾驭市场，金融危机看似改写这铁律，其实不然。

政府不干预楼市，并非不必管楼市，政府要做的是维繫市场秩序。市场参与方各安其分，已可令市场顺畅，譬如，政府尽其本分，保障土地供应；商人守法建楼，销售循规有序；银行贷之有道，风险自觉内控；置业者量力而购，守慎借贷。政府只求保障市场秩序，惩奸罚恶，就毋须再理其他。　

内地的问题就是参与方越轨。地方土地财政当道，廉租房供应缺位；商人建楼章法失度，囤地捂盘造市；银行把关不力，越权违规滥贷。各种行为在私利激励下，愈演愈烈，造成楼市乱象。当中源头就在于政策失度、官员滥权，是行政纪律不彰，而非市场价格失灵的结果，政府理顺管治的人为因素，要比针对炒家、炒风有效得多。　　

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