众专家献策楼市调控 如何走出前几年的轮回

房产税成谈论焦点

房产税是现在楼市的热点，目前虽还没有确切的消息，但上海房产税试点政策的传言却是一波接着一波，对于房产税政策，上海市民绝对分外关注。在论坛上，专家们关于房产税的争论可谓争锋相对。

支持派 房产税是治本之道

“楼市新政还在半途，调控必须坚持标本兼治、治本为上的方针！”财政部财政科学研究所所长贾康第一个发言，他提出的“治本”之道便是房产保有税。

贾康认为，目前国内房地产制度设计存在缺失，针对住房交易环节征税，而保有环节则几乎空白。“治本之策是推出保有环节的税种，增大房地产的持有成本，从根本上化解矛盾，”贾康分析道。

上海财经大学副校长王洪卫也是房产税的支持者，作为上海的专家，王洪卫认为，“房产税一定要收，一套可以不收，二套、三套应坚决收。”

美国纽约城市大学巴鲁克分校不动产学系主任王诃认为，美国已开征的房产税，也应该在中国推广，“买了彩电搬回家以后，看节目还是要另外收费；买房子，物业公司帮你管理小区，也要交物业费；那么，政府帮你改善了交通，建起了学校，增加了配套，不也就像看电视买节目一样，交税不也是顺理成章的事情？”

美国得州农工大学经济系终身教授田国强认为，通过房产税开征来提高物业的持有成本可以有效解决国内的空置房问题。他表示，上海、北京等大城市的商品住宅空置率都那么高，而收了房产税，就可以把空着的房子“挤”到市场中来，提高房子的使用效率。

质疑派 房产税开征时机不成熟

南京大学不动产研究中心主任高波则认为，如果北京、上海要征房产税，市场至少调整三年，因为没房的不敢在房价下跌时买房。“买涨不买跌是人之常情。对于没有住房的中低收入家庭而言，房价上涨时，他们的购房负担或居住成本将变大，导致消费减少。但如果出现房价下跌，他们的信心受到的打击更大，更不敢入市购房。”

在高波看来，征收房产税“要到20年之后”，因此目前中国城市化水平在46.6%，到70%还有大约20年的发展时间，有大量的农村人口将要进城，这意味着中国房开发还有15-20年的好时光，政府依然可以通过土地出让获得收益，没有必要征房产税。大规模开发结束后，土地市场成熟了，房屋产权明确了，此时征房产税理由就很充分了。

房价下降带来入市机会

虽然现在房价出现了下跌势头，但很多市民仍不肯出手，都在等着房价继续下跌。现在还能不能买房？华东理工大学商学院院长吴柏均认为，如果政府不出进一步的调控政策，市场到今年年底、明年年初将会水落石出，该跌的跌了，不跌的也很难再有调整，“如果我自己有钱要买房的话，我会选择在这个时间出手。”

中国科学院预测科学研究中心副主任杨晓光则从资金的角度分析了房企降价的可能性。 “房地产企业必须用现金而非利润来支撑运营，方能挺过艰难时期，预计行业资金面总体偏紧，初步估算会出现将近7000亿元的资金缺口。”杨晓光建议，在资金缺口比较大的情况下，地产商需要增加自筹资金，降低运营成本，但是最有效的办法还是提升销售额，“应该适度降低房价，促进销售，将资金缺口填平。”

而高波也建议开发商降价10%-15%，可以换回市场销售的好转。“如果降到30%的话，大家就可以去抄底了。”

而浙江大学房地产研究中心主任贾生华认为，房价短期会跌，但从长远来看是稳中有升的，所以如果是刚性需求的话，可以适时出手。而且市场和房价会持续呈现波动状态，市民需要把握消费节奏。

如何走出前几年的调控轮回

目前楼市调控到底有没有达到预期的效果？前两年“调控—房价下跌—救市—报复性上涨”的恶性循环会不会再度上演？专家们各有看法。

乐观派需从制度上解决问题

财政部财政研究所所长贾康认为，本轮调控已取得了一定成效，但“治标”还须“治本”，制度的建设更为重要。

他表示，本轮调控还在半路上，目前无论是土地管理的严厉措施，还是交易环节的从紧，都还只是治标。

他建议借鉴更多国际经验，完善房地产业的相关制度，从运动式的调控转为制度建设。美国金融学会副会长，美国得州大学奥斯汀分校金融学讲座教授Sheridan Titman的发言似乎是对贾康观点的回应。他认为，应积极扩大REITs（房地产投资信托）市场。REITs，即real estate investment trust的缩写，是一种为中小投资者设计，专门投资于房地产的信托投资单位。据Titman透露，上海有可能启动REITs的试点，对于楼市调控或许是一种新的启发。

王洪卫建议，应调整税收制度。资源性税收归中央，比如卖地收入，让产业收入地方化，这样才能改变地方对土地的贪婪。同时大力减少开发环节的税收和政府部门搭车的收费，加大持有领域的房地产税收。

悲观派　调控很难走出轮回

在贾生华看来，从2005年开始，每一轮调控都不能持续很长时间，甚至调控最终变成了政府救市。从经验总结来看，楼市的调控，往往采用冷冻需求的作法。“正确的做法是通过扩大供应，释放这种需求。但实际情况却是一旦观望结束，需求又复活了，在供给不足的情况下，往往导致一轮新政后，房价更快上涨。”

“这种循环局面很可能持续十年左右！”贾生华警告。在他看来，一旦房价持续下降，经济发展和城市建设都会受拖累，而会变成更严重的社会问题，甚至比房价上涨的危害还要大。目前房地产的低迷，已经出现了钢材产量过剩，接下来水泥和其他建材也都有可能过剩。

“一般收缩超过半年，政府就要考虑城市建设资金，而放松调控，于是房价又将上涨，产生经济过热、房地产泡沫、百姓不满等其他问题，从而再引起新一轮调控。”贾生华对调控的走势颇为悲观。

而华东理工大学商学院院长吴柏均则从投资的角度分析了房地产的持续热潮。“目前房地产几乎是普通人全面认可的投资产品，这一状况很难改变，因为涉及到中国人对财富的理解，社会保障制度的设计，私有财产很难有投资渠道。”

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