房地产商还要死扛房价不跌？

中央调控楼市的政策出台后，全国一线城市商品房的成交量都大幅萎缩。举个例子，6月上海市商品住宅成交量为30万平方米，与4月份相比缩水70余万平方米，降幅约为70%。价格方面，6月全市商品住宅成交均价为22338元/平方米，与4月相比只降了2.6%。要知道，房屋销售情况对开发商的资金链相当重要，销售好了，资金回笼就快，可以用于下一轮建设的资金自然充足。但以当前如此低迷的商品住宅成交量，我们不禁要问开发商的资金链会不会断呢？开发商死挺房价的原因是什么呢？由于去年大型地产企业已经挣得盆满钵满，对于如此低迷的成交量还能扛一段时间，但不管怎样，如果成交量长期不能有效放大，开发商降价促销以缓解资金压力只是个时间的问题。开发商不肯大幅降价的底气在于：一、大型开发商手中还有去年挣来的资金可以运转，短期资金无虞！中小房地产企业还想再等等看；二、中国宏观经济和世界经济有下滑的趋势，各地产商都在赌房产调控政策会半途而废，政府又会重启经济剌激计划。三、对于房价来讲，普通投资者往往是买涨不买跌，如果开发商的价格有所松动，那么会造成更多的购房人认为房价还可能再进一步打折，继续采取观望状态，房屋更难销售。

但是我认为，离房产企业大幅降价促销的日子并不太遥远了！因为除了大幅降价销售可以缓解资金压力之外，影响开发商资金链的还有以下几大因素：

1、近期，国务院发出通知要求，加强对房地产开发企业购地和融资的监管。通知要求，商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及悟盘的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。可以肯定，未来房企想通过银行和资本市场融资的道路越来越难了。

2、如果贷款收紧，那房地产商往往会通过信托渠道募集资金，现也被禁行。6月初，监管部门召集了10多家信托公司开会，要求对房地产信托业务和银信合作业务进行压缩。要知道，房地产企业都将信托视为募集资金的重要手段之一，包括万科、保科地产、浙江绿城这样的知名大型房企也纷纷借助信托这一平台融资，这又是斩断开发商资金链的一记重拳。

3、国税总局5月末发布通知，再次要求土地增值税从严清算。细算一下，毛利率为40%的项目被严格征收土地增值税后，对净利润的影响是17.4%，这意味着对于大部分开发商来说，他们将至少面临17.4%的利润损失。毛利率越高的项目征税的影响越大。我认为，如果从严清算，开发别墅、高档住宅等毛利率较高项目的开发商，受到的影响较大，特别是如果现金流不足，资金流更会吃紧。

面对资金面越来越紧的房产企业，现在只能死杠房价，期望因为经济下滑政府先扛不住，早日放松房产调控政策。但是有资料称，我国的空置房屋已多达6540万套。现在中国房市的泡沫不是风险已过去，而是风险犹如堰塞湖，高悬在中国经济的头顶上。所以中央政府不得不拿出遏制房产泡沫的调控措施来。如果政府调控房价政策半途而废了，那么未来房产泡沫就将是自己破裂（硬着陆），如果现在把房地产泡沫的金融风险给遏制住，至少金融风险的范围就不至于再扩张了。不管房地产泡沫是硬着陆还有软着陆，房价只有大幅降价，由投机炒作回归理性的一条路。房地产企业死扛房价不跌，只会使自己的资金链过早崩裂。

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