房市新政满月，供给不增难见成效

自4月17日国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》以来，被称为“史上最严厉”的房市调控新政已经满月，但是，多家机构与媒体的调查表明，购房者最为关心的房价却几乎没有松动，反而出现了“量跌价涨”的怪现象。量跌价涨反映了市场浓厚的观望气氛：一方面，消费者持币待购；另一方面，开发商“硬挺”不降价。此次房市调控新政不可谓不严厉，从各地先后出台的政策来看，执行也不可谓不落实。那么，房价为何未能应声而落？开发商为何敢于力挺房价？

一个解释是“开发商不差钱”。中原地产研究院分析师许萌曾对万科、恒大等13家房地产龙头企业的现金流做过调查，发现这些公司至少在三个月内不存在财务压力。各家房地产公司的现金流，不仅比2008年激增了217%，还在1~4月份融资333亿，远高于一季度同期的220亿。和大开发商相比，原本被认为可能在宏观调控中倒下的中小房企，也没有显示出将要降价卖房的迹象，部分中小开发商甚至通过涨价来变相“捂盘”。原因在于，如果很快卖完房子，会让他们“最近两年没活干”，另一个解释是政策效应滞后。由于相关政策有待细化与完善以及各地实施细则尚不够明确，因此，开发商目前不宜做出太多降价动作。言下之意是，随着政策被逐步消化，调控效应会相应显现，房价也会如期回落。

第一个解释有一定道理，但不够深入。开发商的价格决策除与自身的资金流有关之外，更多地取决于市场竞争状况。因为任何商品的市价都不是卖家一厢情愿地制定，而是市场竞争的结果。所以，我们需要进一步思考的问题是：房地产市场的竞争状况如何？短期内是否会有所变动？第二个解释看起来顺理成章，但实际上是一种美好愿望。房价降与不降，不仅因为政策明朗与否，更取决于政策对企业的发展是否有“伤筋动骨”的影响。

现行的房市新政重心在“限制投机性需求”，从市场主体角度看，主要是约束“买方行为”。严厉的房贷政策不但降低了投机性需求，还“误伤”了不少居住型需求，以至于出现了“假离婚”以及因房贷受阻而对簿公堂等现象。实际上，这也是近期房市“量跌”的主要原因。但是，房市新政对“卖方行为”的约束却明显不足。虽然也有禁止开发商“捂盘惜售”等政策规定，但是，由于开发商很容易通过减慢工程进度、推迟开盘时间等措施予以规避，所以，政策的实际效果大打折扣。权威数据显示，5月3日至5月16日两周内，整个上海市商品住宅供应量只有33.9万平方米，比4月底少了20多万平方米。一些开发商坦言，原定于七八月开盘销售的项目，要等到九十月份再推出。所以，当前房市“量跌价涨”的怪现象，根本原因在于市场供给不足。供给不足导致竞争不够充分，开发商“硬挺”房价也就理所当然。

除进一步完善已有政策外，“迫使”开发商“放弃抵抗”，让房价真正回归市场价值的根本途径在于加大市场供给，提高竞争程度。目前我国房地产市场的供给主要有两个方面：一是开发商主导的商品房建设；二是政府主导的经济适用房建设。在开发商借用各种措施“捂盘惜售”的情形下，加大政府主导的经济适用房，对降低房价上涨预期，促使开发商调整价格策略具有十分明显的现实意义。遗憾的是，由于经济适用房建设财政支出与地方政府的激励脱节，近年来我国经济适用房建设一直低于规划水平，加之房地产开发的时间周期限制，所以，期望短期内大量的经济适用房上市，对开发商形成竞争压力不现实。由此推论，房市调控政策不断与房价居高不下，将是短期内我国房地产市场的常态。

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