房贷合同玄机多读懂看明白再签字

特别条款要特别注意

代先生不久前购买了一套房子，在某房地产公司的销售部办理购房手续时，某银行的个贷经理刚好在办理购房贷款，想到再跑银行办麻烦，于是代先生就顺便办理了房贷。

当时需要的手续很多，办理的人也多，个贷经理忙不过来，代先生对房贷合同的条款读不懂，也没有细读，再说当时的材料十几张，一时半会也看不完。在个贷经理的“指导”下，他在指定的位置签了字盖完手印。

把房贷合同拿回家细读，代先生才发现，合同上很多东西如读天书，什么等额本息、等额本金，什么利率，这都让他丈二和尚摸不着头脑。当他打电话到银行咨询时，银行方面称，办理贷款时给他解释清楚了，他应该了解合同内容，况且他已经签字盖了手印。

记者注意到，某银行的房贷合同上有通用条款和特别条款，其中特别条款规定了借款方式、利率确定方式以及提前还款约定等，这些内容和购房者息息相关，业内人士建议，签房贷合同要把这些概念搞懂，还要知道其差别才能找到适合自己的房贷方式。

等额本息和等额本金有差别

看着购房合同上关于等额本息和等额本金的计算公式，很多人都头大了。某银行个贷中心负责人解释说，简单来说，等额本息还款就是把总利息分摊到每个月，每月以相等的金额偿还贷款本息。等额本金还款则是借款人每月等额偿还本金，贷款利息逐月递减。

记者以贷200000元、20年为例，贷款利率按基准利率5.94%打8.5折为5.049%，用工商银行网银个人贷款理财计算器计算，等额本息贷款的还款利息共计118079.49元，本息一共还了318079.49元。

同样贷200000元、20年，贷款年利率5.049%，采用等额本金还款方式，从2010年1月1日起贷，用工商银行网银个人贷款理财计算器计算，累计需支付贷款利息102856.86元，比等额本息还款少还15222.63元.

记者从几家银行了解到，总体来说，选择等额本息还款方式的人居多，因为这种方式前期还款金额较少，本息合计每月相等，便于还款，适合购房资金压力较大的人。但是这种还款方式占用资金时间较长，利息总额比等额本金还款多。

而等额本金还款前期还款压力较大，适合收入较高或想提前还款人群，但是因为每月还款额度不一样，借款人要了解清楚每月要还多少，才能按时足额还款。

利率算盘算如何打

有的银行房贷合同上有浮动利率、固定利率以及混合利率，借款人在和银行签订合同时这也是要费神选择的。

某银行个贷经理说，像去年或前年，不少人认为利率会走低，他们希望能享受到下浮的利率，于是选择浮动利率，但是当利率上浮时，也要承受上浮的压力。如果认为利率会走低，就选择浮动利率，反之，如果认为将来利率会走高，有上涨趋势，那么可以选择固定利率。不过固定利率一般比现行的利率高。有的银行没有混合利率，有的银行有混合利率，但选择这种利率的比前两种少。

业内人士说，利率的选择其实是借款人和银行的博弈，就看借款人的算盘能否算得过银行和预期。

提前还款的纠结

张女士最近比较郁闷，她的房贷采用等额本息还款方式，2007年起贷，原来每月还969.66元，2009年2月15日后，利率调整，每月还895.93元，最近，她提前还了3万元，本想提前还款后，还款余额就减少了，那么每月应还的金额也会减少，殊不知，银行还是按以前的额度扣款，结果，因为少还了款，她有了一次逾期还款记录。

部分银行人士提出，提前还款在房贷合同中有约定，如在一年期内还款，要按一定比例支付给银行补偿金，而且要求一年只能提前还款一次，还款额度要上万，而且是整数。如果在规定期限后提前还款，是缩短还款期限还是减少每月还款金额，要看银行和借款人之间的约定。

如果提前部分还款，每月还款的额度没有变，那意味着还款的年限缩短了，如果提前部分还款后，每月还款的额度少了，那么，可能还款的年限就没变。究竟如何操作，需要借款人和银行约定好。

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