楼市醒世恒言：房地产金融新政冷思考

面对高烧不退的楼市，中央政府使出猛药“退烧”。规定对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。受房贷政策影响最大的是投资客，京沪等一线城市出现部分投资客一次抛出数百套房源，抢在高位出货。少数银行暂停房贷，部分银行今日开始执行新政。有关专家表示，此次调控政策空前严厉，但最担心的仍是商业银行执行走样。

随着房价狂飙，政府也掀起了新一轮的调控新高潮。回顾前些年调控历程，再审视目前的调控政策，笔者认为有四大因素阻碍调控执行力度。如不消除，调控必然再次沦为“隔靴搔痒”。四大隐忧需思量：

调控目标含糊

审视中国的住宅经济，仍然处于“把住宅作为国民经济新增长点”的政策惯性时代。中国没有一个明晰的住宅经济模式，导致混乱的住宅经济与价值观。对于很多城市来说，增量商品房因为最主要原材料（土地）价格过高、容积率过低，市场已经皆为豪宅，产品结构也达到非理性的“病态”程度。豪宅产品就像奔驰、宝马车一样，本应该和老百姓没有关系，我们因此听不见汽车市场上有人谩骂高端产品，因为它还有瑞风、吉利、夏利等。但是，住宅市场上却没有中低端商品。

由于住宅的特性，导致其消费必须由购买和租赁构成。由于国内住宅经济是一个瘸子市场，面对住宅价格持续快速上升、日益庞大的“房奴”群体，他们难以理解政府为何不去构建租赁体系？这种不满本没有道理，现在却变得理直气壮！仅停留在“号召与觉悟”的层面上，保障房的建设、分配、监控难以形成一个封闭的“链节”。

世界上没有一个大国把过大的群体纳入保障房体系。面对住宅市场皆为豪宅、价格持续快速上升、缺乏租赁体系、民众希望有自己的房子等因素组成的混乱局面，社会似乎形成这样一种共识：市场只能提供高端产品，中低端产品唯有通过政府主导的经济适用房和限价房，而政府缺乏足够的能力和动力。市场上却又没有人站出来说“皇帝的新衣”，于是出现了茅于轼先生一句“经济适用房可以没有独立的厕所”而被谩骂得狗血喷头的现象。如今，社会已经混乱到“为了调控房价怎么都可以”的思潮。

调控手段单一

过于自以为是、缺乏均衡思想的中国本来就容易产生不科学的蛮干（人有多大胆地有多大产不是偶然的现象），如果存在前面两个阻碍，就更加容易产生不科学的调控手段。银行本应该是买卖货币的商家，它应该有自己最根本的商业准则，现在让银行放弃评估风险的基本导向，转而首先看消费是否“合理”，不是对自己的优质客户优惠，而是根据消费是否被政府鼓励优惠。

这样的调控手段在短期的紧急状态下是可以的，如果长期使用必然显示出违背规律、违背基本商业规则的问题。我们看到了银行经常根据自己的资金供应情况，选择怎样执行政策，和上面不停地玩儿“猫抓老鼠”的游戏。我们没有尽快研究根本的解决方案，而是不停地强化这个手段，社会甚至扭曲到了对这种“违背更基本商业规则”视而不见的程度，对银行“违规”纷纷谴责。打击开发商捂盘也有多年了，看不见效果！为什么一定要使用打击这样带有运动型的、恶狠狠的词语？为何就不构建一种温和的、要求开发商必须公开信息的体系？

制度约束成效

中国房地产实行的是“土地实行有偿有期限转让使用权”制度，在这种制度框架中，国家拥有所有权（实际上是地方政府掌控），到期政府有权收回土地使用权和地上建筑物，尽管物权法规定了房屋所有人可以续期，但是没有明确续期是否再次购买。

在这样的制度背景下，设定物业税变得如此艰难。物业税主要是针对物业持续升值的受益人，如果不能明确土地使用到期无偿续期，这个受益人理论上就是所有者政府。我们不能对理、对法而不顾。社会让房价闹的，已经到了“只要看到能够控制房价的方法其他不管不顾”的程度。同时，体制约束也是一大阻力所在。大政府是我们的体制，政府对地方经济高度负责，地方政府实际掌控国有财产，土地财政变得顺理成章，在不改变体制的前提下，任何批判都是空顿的，任何一个地方官员都难免脱俗，谁当官谁都不能逃脱土地财政，不改革体制过多批评会形成妖魔化地方政府的问题。政府管理有问题是一回事，民众缺乏顺服、过多抱怨那是另外一会事。

调控成本巨大

一是调控措施存在扭曲因素。“7090”政策之所以难以执行，主要原因是让最高行政管理者90平方米一定要占据70%的比例，隐含着荒谬的定位----政府是房地产开发商的总策划，欲与市场试比高。这是政府“管不了也管不好”的事情。这种情况，目前尽管没有机构出面说这个政策被废止，但实际上这个“政策”已逐渐淡出市场。

由于我们没有调控住宅保有环节的税收政策，这个税种又迟迟难以出台。于是，我们的调控思路是一直“通过银行来执行这一税种的部分功能”。政府出面强制要求银行给几套房怎样的贷款，又隐含了政府承担着银行风险的总把控和运营总监的角色。

二是调控风险评估机制错位。调控措施处于操作成本比较大的境地。作为商家，银行具有追求效益的本性，它会对自己的优质客户更优惠，它出售货币的时候要评估风险，而不是直接根据购买第几套房。所以，银行执行这种金融政策，要看货币供应、效益、监控程度等来决定，这种政策不能进入银行企业的常规体系，这是银行和上面经常玩“猫捉老鼠”原因所在。

三是虚假信息阻塞通道。如果把调控比喻成为医生用药，如果病人不能提供准确的疼痛部位，那么“吃药”的将是医生。而且，病人形态各异，虚假信息满天飞是房地产市场的现状。

作者系上海房地产执业经纪人，上海联基地产投资咨询管理有限公司管理副总

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