前10月拍了1103亩，还要拍三江口，别再说宜宾供地少了！

上周五，金沙新区成功出让5宗土地，其中包括1宗商住用地（商业面积不低于90%）和一宗二类居住用地。当时笔者就说：这下子宜宾一城四区算是都完成了供地了！于是，笔者趁此机会来整理一下宜宾今年拍的土地，然后发现了一些小苗头：

首先我们来看一下居住用地的情况，据本站的不完全统计：今年宜宾市一城四区+李庄组团一共成功出让10宗居住类别用地（不含90%商业的商住用地地块），出让面积约1103亩。仅居住用地此项，宜宾就获得了土地款38.46亿元。

△2017年至今居住用地拍卖情况（截止10月18日）△

38.46亿！这个数字或许还将有一个上升，因为11月和12月才是宜宾拍地的“高发时间段”。比如说马上要出让的宜宾三江口地块，276.09亩的土地，估计又是一个“新高度”！

△三江口11月即将拍地△

那么，这10宗地到底带来了什么样的变化呢？

变化一：库存变化

曾经，因为供需关系的变化，宜宾岷江新区有很长一段时间的“一盘独秀”的情况，导致区域内可选房的空间比较小。而伴随着土地供应后房源增加的变化，岷江新区的也一下子成为了宜宾在售楼盘最多的区域。

因此，土地供应给库存带来的“潜性”变化其实是很大的。此外，许多房企在拿地后，就会很快亮相进行蓄客，这样无疑再度提前了“消化客户”的时间，也变相把“开盘”提前了。因此，宜宾楼市土地供应给供给端带来的变化，呈现出一种节奏加快的状态。

那么，分区域来看，宜宾的库存变化又如何呢？

三江主城，预计再推出房源3782套，建筑面积15.6万方；

临港新区，预计再推出房源4757套，建筑面积47.8万方；

岷江新区，预计再推出房源1005套，建筑面积约10.1万方；

金沙新区，预计再推出房源786套，建筑面积约7.9万方；

南溪新区，预计再推出房源4556套，建筑面积约45.6万方；

李庄组团，预计再推出房源613套，建筑面积约6.1万方；

△2月28日拍地现场△

宜宾市一城四区合推出房源14886套，一城四区+李庄则合计推出房源15499套。

15499套房子，宜宾需要消化好久呢？我们以每个月1200套来计算，在12个月+左右。

个人认为，还是可以接受的，只是如果接下来11、12月再供地的话，感性上认为，那么可能会有点偏多。

从土地储备结合在售项目库存的层面来看，个人认为：接下来南溪新区、临港新区以及岷江新区的供需关系或将区域平衡，甚至部分区域（如南溪）会加剧库存过大的问题。

变化二：地价变化

从2月主城拍地开始，地价就在不断突破，小编总结了一下，大概有这么几个不同指标上的“新地王”。

1、F-11-2地块，地价11000元/平米，宜宾主城居住用地单价新地王。

2、南部新区（北部）BQ11-04地块，地价10140元/平米，楼面地价4056元/平米，宜宾主城楼面地价新地王。

3、临港新区G-07-01地块，地价8040元/平米，楼面地价3216元/平米，临港楼面地价新地王。除此之外，这宗地总地价为15.3亿，为宜宾主城总价最高的地块。

4、南溪区滨江路北侧XC-D-06-09地块，地价2142元/平米，楼面地价1190元/平米，南溪区楼面地价新地王。

5、天柏组团柏溪片区C1-20-1地块，地价5500元/平米，楼面地价1833元/平米，宜宾县楼面地价新地王。

△近7年来宜宾高价地块一览△

从这些小切片我们不难发现，2017年至今的地价都处在不断“刷新”的状态。而这样的状态其实在去年11、12月拍地就有苗头了，比如说当时的三江口地块和临港地块，都在7k+。

除了单价的变化外，今年还有一个小细节是，宜宾主城的总地价也被刷新。单宗地块的面积越来越大，或将成为大概率事件。而今年的地价的不断提高，带来了2个影响：1、楼盘短期内借地价涨房价，但这个会伴随着市场热度的下降有一个“复位”；2、宜宾房价天花板有一个预见性的提升：如邦泰三江口项目推出后，提出9944元/平米的房价，基本上刷新了宜宾高层期房价格之最。此外，还可以预见包括正和美好和居和邦泰南部新区项目上，可能在房价上都会有一个突破，至少会维持在8字头左右。

变化三：房企变化

今年的10宗地中，拥有土地面积最高的房企依次是：眉山鸿通（19万平米）、远达（14万平米）、邦泰（近12万平米）、泰然置地（9.5万平米）以及丽雅置地（9.2万平米）。

房企的土地储备上，宜宾多数房企已经基本见底，包括成中、正黄、经典等，在今年的土地市场均无斩获。

△2月28日宜宾拍地现场△

房企的土地储备，直接影响到了市场的活跃度，今年上半年很多房企都属于一场活动都不做的状态，伴随着房源的售罄，部分房企开始有一个外拓的动作，如：丽雅在南溪拿下百亩低密土地，恒旭江安拿地以及华泓在李庄拿下商业地块等，都表明了这样的挤压趋势。

△恒旭江安地块△

但另一层面来说，更大的挤压来源于土地供应端口的。从8月16日宜宾推介会前后，整体开发就成为了一个趋势，基本宜宾的热点地块都被纳入整体开发的包装中。就目前曝光的2个整体开发项目（三江口和国际会议中心）招商标准来看，基本宜宾的开发商都很难跨过这个“高门槛”，也就是说大房企对宜宾现有房企的挤压也会越来越明显。不过，整体开发项目目前还没有比较成熟的案例，或许还要看这次三江口拍地的操作，才知深浅。

写在最后：

盘点了一圈宜宾10月中旬前的居住用地拍地情况，个人认为整体的感觉还是有些偏高。高在于两个方面，一个是地价偏高，造成购房者不得不去接受越来越高的房价。但这个，或许速度有点超过宜宾的收入提升速度了；第二个则是商品房供应高，截止10月就有了1100亩新土地储备（今年宜宾主城供地计划中，商住用地供地面积为1342亩，目前已经完成82.2%），在转化到商品房供应端后，或许会偏高。（当然，这个部分是可控的，谁也不能阻止开发单位慢慢推盘，更不能阻止土地慢慢供出。）如果这“双高”都成立的话，宜宾住宅土地市场的风险或许会冒头，甚至会直接体现在宜宾住宅市场上。

尤其是在即将到来的三江口推地，按这个节奏下去，“双高”很有可能还会多持续一段时间。那么，宜宾楼市会不会进入一个全新的阶段呢？

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