住宅比商厦贵或是楼市泡沫破裂最后警钟

据中国土地勘测规划院最新发布的2009年中国城市地价状况监测数据显示，京津沪杭宁穗等城市居住地价房价比高于商业地价房价比。部分一线城市“住宅比商厦贵”的反常现象既反映了城市土地及房屋市场化程度高、土地利用节约集约程度高，也表明商业地产市场化程度、节约集约利用程度亟待提高。(4月7日《新京报》)

或许，这一次，急剧膨胀的商品房市场泡沫已经敲响了中国楼市的最后警钟。

这只是问题的表面，而非真相。之所以出现这一违背房地产经济规律的现象，缘于住宅的投机氛围依然浓厚。这个投机，既有开发上的投机，也有购房炒房的投机，从供到求，投机无处不在。

按惯例，在中国的一线城市，住宅的租金回报率仅3%左右，而写字楼的租金回报率一直稳定在6%上下，投资写字楼的租金收益是住宅的一倍。就是说，常规情况下，在同一时期，写字楼的地价应该比住宅地价高，写字楼等商业地产的地价房价比自然也要高于商品住宅的地价房价比。换言之，开发商按道理开发商业地产获取的利润会更高，可现在为什么大家都争着去盖住房呢？因为商业地产的资金回收期远比住宅要慢得多，所以大家全去抢地盖住宅去了。这有一个核心的前提，就是必须得先抢到地，而后才能盖房子。结果，在“僧多粥少”的事实面前，地王就一个接一个诞生了，住宅地价焉能不暴涨？

这还只是开发方面的因素。从需求方面，由于中国人口多，加上近年来城镇化速度提速，涌进城市里的人越来越多，这本身就存有刚性需求。同时，刚性需求又带来投机资本对住宅的热炒，结果房价就直线上升。在刚性需求和投机需求的双重拉动下，住宅市场一下就成为资本的天堂，进而引发开发商继续高价“抢地”，形成一个恶性循环的死结。于是，住宅价格越发涨得不可收拾，泡沫化程度接近破灭的临界点。

托马斯·索威尔在《被掩盖的经济真相》著作中有这样一段话：“大多人知道旧金山湾区是美国房价最高的地区之一。但1970年的数据显示，湾区的中等收入家庭只需支付1/4的工资，在13年里就可以通过分期付款的方式购置一套中等价位的住房。到1980年，这样的家庭需要支付40%的工资，在30年里才能还清贷款。而今，这一比例已经上升到50%。”

索威尔这话是什么意思呢？就是房地产泡沫程度已到了快要破灭的临界点了。而后美国为了解决百姓买不起房的难题，推出了次级债，结果，没几年，房地产泡沫破灭，进而产生了全球金融危机。

而今，在中国楼市里，甚至出现了“住宅比商厦贵”的违背经济规律的现象，笔者认为，这可能就是泡沫破灭的最后警钟。

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