房产税将可能在四重点城市试点以期稳定房价

据综合媒体报道,继重庆宣布拟征特别房产消费税后, 上海也将开征住房保有税，并称该项工作由上海市住房保障和房屋管理局牵头负责，目前基本方案已定。有消息称,针对房产征税的试点地区可能定在京、沪、深、渝四个城市。上海市住房保障和房屋管理局8日晚也在官方网站回应称,关于在房产保有阶段征税的问题,早在党的十六届三中全会上就明确提出了。在房产保有阶段征税,要经国家层面定,地方应贯彻执行好。如果有关部门正在做一些研究也是完全正常的。“房管部门虽不是税收征管的主管部门,但如果政策出台,我们会积极配合贯彻落实好”。

上述表述来看，房产保有税恢复开征，目前看来并非空穴来风。媒体报道还提及，知情人士透露,部分城市已形成对房产征税的具体方案,目前正等待最终批复。由之前盛传“物业税”将在2010年推出到目前的“房地产保有税”即“房产税”的即将试点，我们认为，后者近期推出的可能性显然比前者要大。

从近期政府表态以及相关舆论导向来看，新一轮的地产调控政策应该重点在房地产相关税收的推出。但我们认为，短期内物业税由“空转”变为“实转”，这项工作尚不成熟。物业税作为一个重要税种,需要人大立法通过,过程较长,并且物业税所需的准备工作不是短期可以完成，设计房籍信息、评估标准以及评估机构的筹备建立、认证等等等等，多个领域，其征收难度很大，因此短期内匆忙推出，尚不具备成熟条件。物业税空转试点其实仅为商业地产, 还没有涵盖住宅,所以我们认为有可能对商业地产率先施行物业税试点。

而房产税并非一个新税种,征收房产税不需要立法,只是针对原先规定的优惠部分取消,所以相比物业税这一新税种而言,房产税的恢复征收更顺理成章和容易推行,却能部分达到物业税的效果,所以我们认为,短期内政府会恢复征收房产税而不是开征物业税，以在物业税出台之前部分承担物业税的功能。预计先以房产税在个别高房价城市试点,以抑制投资投机性需求，稳定目前依然没有有效控制的房价。

就目前房地产市场现状而言，在经历了2010年初短暂的成交低谷期后，高企的房价没有实质性被管控好，第一轮的调控政策的作用效果正在逐渐消失，3月中旬以后部分城市的部分住宅价格又开始新一轮涨价,先前确定的稳定房价、稳定市场的基调逼迫有关部门出台更紧的调控措施。因而，房产税的推出或试点也就在意料之中，房产税的恢复开征将对需求结构调整起到重要的作用,进而能够对遏制高房价产生一定的直接作用。将比银行相关信贷政策等更具市场威慑力，意味着房产持有人保有环节的成本增加,将影响投资性购房对未来的投资预期收益率，部份投资购房会被挤掉。

资料显示，根据1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》,房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度,由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的,由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率,依照房产余值计算缴纳的,税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%。以房产价值100万元,在按优惠上限比例,也即扣除30%后的部分作为税基,乘以1.2%的税率就是0.84(100*(1-30%)*1.2%=0.84)万元。

我们预计，对第一套房产征收房产税的可能性不大,主要可能是针对拥有豪宅或多套房以上的居民征收，政策出台的初衷还是是抑制投机性购房。可能会以房屋面积或者住宅价格达到相关标准之上的房产作为征收对象;另外,房产税可能先在部分城市率先恢复征收,尤其是目前房价上涨过快的城市。

相关链接：（3月24日《新京报》报道）：重庆拟对高端房征收“特别房产消费税”。从重庆市三届人大常委会第16次会议上获悉，重庆将采取4项措施管理好商品房，防止房价不正常波动，要让百姓用6至7年的家庭收入能买上一套商品房。重庆市市长黄奇帆说，事实证明，高端房的价格会对中端房带来影响。不建议普遍征收物业税，建议对高端房征收“特别房产消费税”。

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