楼市： 量价齐升透露出什么信号？

3月29日，北京市二手房单日成交量首次超出2000套，这表明，整个3月份北京二手房成交量已超过2万套。这与去年楼市开始走向火爆时的3月份交易量基本持平。

来自多家房地产经纪公司的信息显示，3月北京二手房成交价的平均涨幅超过10%，多个区域每平方米均价上涨高达2000元。而3月的新盘开盘价也比2月整体均价上涨了21.2%，4月拟开盘均价又比3月环比上涨21.7%。

购房者似乎也习惯了房价的上涨，习惯了一房难求的日子，在经过去年年底的一波搭政策末班车的恐慌式购房后，这种恐慌式心理还在起作用。且不问价格，一旦有多套住房供自己选择时，购房者就迫不及待地出手了。而且3月份不断上扬的房价开始令很多购房者改变了预期。

去年底调控措施密集出台，观望情绪弥漫，这也使得部分刚性需求被压抑，随着季节的回暖，进入传统旺季后，需求释放也是正常的。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，楼市春季反弹，年年都有这波行情，季节因素显著。

而且房价上涨还有一定惯性，就像急速奔驰的列车难以立刻停下一样，今年不断出现的地王仍然抬高购房者的预期和业主的涨价冲动。例如，3月15日，北京一天卖出6块地，土地出让金高达143.5亿元。

即便如此，不少专家判断，今年也不可能再出现去年那样的火爆场面。尽管今年3月份成交量放量上涨，但仍与去年同期不可同日而语。

杨红旭认为，今年1月至2月成交量比去年更加低迷，相同的是3月开始反弹，只是反弹的力度不如去年。据北京市房地产交易管理网的数据显示，3月份，北京期房商品住宅成交量环比2月明显回暖，上涨48.5%，但同比2009年3月，期房商品住宅成交量下降了31.3%。

与去年的一、二手房市场两旺相比，今年期房与二手房成交量的背离又透露出什么端倪？

究其原因，一方面是房价的高涨压抑了很大部分刚性需求，另一方面去年需求的释放透支了今年的部分购买力。尽管二手房基本上与去年持平，但是期房的成交却难以与去年比肩，反映出二手房市场的供给明显加大，有投资者认为，房价到了目前这个高位到了套现的时候，已经开始在高位抛房。

由于我国的楼市统计还存在不足，业界专家多从成交量来判断楼市的需求有多大，实际上按照我国楼市的供需实际情况，供给的多少从成交量也可进行简单的初步判断。

在北京、上海等一线城市，需求大于供给毋庸置疑，去年楼市火爆时的一房难求、房价上涨通道中的业主惜售、待价而沽已经充分表现出这种态势。尤其是在二手房市场，需求刚性存在，供给的释放与之契合才产生了成交量。而目前，二手房的放量成交无疑反映出供给的放量增加，投资者对于后市上涨空间不大的判断。

这是因为，尽管调控措施密集出台，但由于我国房地产链条过长以及实行的期房制度，效果不可能立竿见影，尤其是对于市场预期的影响还得过一段时间才能显现。

更为重要的是，继续上涨的房价可能会引来越来越严厉的调控措施。中原地产华北区总经理李文杰指出，国土部门不断发出通知，要求提高保障性住房用地、规模，打击捂地现象，以及严查土地转作其他用途，表明在土地层面的调控政策信号非常明显。

之前市场上传出多家银行取消房贷七折优惠的消息，尽管消息未经确认，但是商业银行的房贷门槛开始全面提高是不争的事实，这将造成工薪阶层的购房负担更为加重，而房价的上涨无疑只是单边的上涨，缺乏购买力的支撑。

李文杰指出，楼市的量价猛涨只能带来更大的市场不确定性，相信政策储备已经进行中，或许是更猛的信贷紧缩，或许是更强的行政干预。

杨红旭也判断，楼市今年4月份的反弹还将继续，价格比成交量更热些。但二季度极有可能招致新的调控政策。随着下半年供应量的增加，下半年房价上涨动力将较二季度减弱，盘整或小幅下跌的可能性更大些。

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