城市综合体竞争升级 助推二三线城市地产泡沫？

3月20日，绿地集团在抢占二三线市场的城市综合体竞争中再下一城，与安徽马鞍山市政府签署战略合作协议，拟在马鞍山秀山新区和花山区投资建设两个总建筑面积约200万平米的大型现代服务业综合体和旧城改造项目。

绿地集团董事长、总裁张玉良告诉本报，绿地集团自2003年进入安徽以来，目前在皖投资规模超200亿元。

绿地之外，还有更多的房地产企业，把目标对准了二三线城市，而城市综合体商、住兼得的模式，受到业内推崇。城市综合体竞争升级的另一面，则是二三线城市地方政府的土地冲动，这种“既能带动城市整体建设档次、商业氛围，又能大体量出让土地带来财政收入”的模式受到了地方政府追捧。

一个不争的事实是，城市综合体中住宅部分价格往往高出区域价格一截，进而带动整个区域价格上涨。那么，城市综合体竞争升级又将给二三线城市带来什么？

有关部门已经开始有所防备。国土部3月22日相关会议提出，将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点，房价上涨过快、过高的城市，要严控向大套型住房建设供地。

去二三线：怎么去？

在一线城市高房价挤压市场空间的时候，二三线城市的市场空间更广、机会更多，已经成为众多房企的共识。而城市综合体则满足了企业的这种投资需求。

所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，形成一个多功能、高效率的综合体。开发商往往通过先期住宅物业的开发和销售，回笼资金并取得较大收益，再开发其他业态。

这样物业和城市建设形态，最知名的可能当数“万达模式”。在很长一段时间里，这一模式让万达在全国大型城市综合体领域中鲜有敌手，并借此迅速壮大，成为商业地产巨无霸。

“万达所向披靡，是因为传统的住宅模式可以支持业内大部分企业发展及利润追求，但现在不同了。”沪上房地产资深人士柴一峰认为，随着传统纯住宅模式竞争日趋激烈，越来越多的开发商需要寻找一种新的模式，支持其投资回报要求，此时，“万达们”的竞争者开始涌现。

客观上，由于城市综合体建设规模一般都在二三十万平方米及以上，又相对具有较强的复制性，成为众多追求一定规模的企业快速壮大的捷径。

“在房地产主业方面，绿地集团坚定实施全国化战略。”张玉良曾透露，特别是近年来，绿地集团加快调整优化产品结构，充分发挥综合性地产开发优势，在全国各地大规模投资建设当地政府重点规划的大型现代服务业综合体项目。

绿地目前的项目遍及全国21个省35个城市，在建工程面积1800万平方米。多个省会城市投资综合体项目规模均超过100亿元。张玉良表示，绿地将实现千亿企业的目标，在两年内跻身世界500强行列。

无独有偶，世茂集团通过将大量集中于二三线城市的城市综合体项目注入旗下A股上市公司世茂股份，几乎一夜之间让这家原本资质平平的上市公司一跃成为国内最大的商业地产上市旗舰之一。

去年成为首家内地赴港成功上市的宝龙地产，其核心模式正是在二三线城市开发城市综合体项目。

地方政府同样对城市综合体项目青睐有加。马鞍山市委书记郑为文坦言，引入绿地这样的品牌企业，进行大体量的城市综合体项目开发，对区域发展，具有明显的带动作用，对投资和消费同样具有拉动效应。

城市综合体在这种企业、地方政府共同选择的背景下，已迅速成为业内竞争的新热点。

不少生力军开始涌入这个领域。例如，本报记者日前从第三届苏州商业地产系列高峰论坛上获悉，江苏知名的商业地产开发商苏州圆融集团已初定战略，将首次走出苏州，向长三角及全国市场进军，首选项目正是总建筑规模在20万-30万平方米的城市综合体。

二三线城市泡沫发动机？

由于城市综合体功能齐全等综合优势，各地现有城市综合体住宅部分的价格，往往高出一大截，一经推出即成为区域房价新高，客观上也带动房价不断飙升。

据本报记者了解，在浙江嘉兴这个三线城市，目前价格最高的住宅就是一个位于市中心的城市综合体项目，先期推出的高档公寓物业售价轻易就创下了该市的住宅均价历史纪录，周边房价也随势跟进。

类似的情况，在众多二三线城市的城市综合体项目中出现。

这种带动效应本无可厚非，但问题是，二三线城市的楼市泡沫已经出现，房价已相对较高。城市综合体这种开发模式，某种程度上正成为推动市场新一轮泡沫的发动机。

中原地产监测9城市调查数据显示，从三月开始，各地楼市开始复苏，二线城市复苏态势普遍优于一线城市，天津、重庆、成都三市成交面积已经接近1月成交量均值，四大一线城市成交量则比1月均值低40%。

与此同时，二三线城市地方政府新一轮的土地高潮也率先拉开了序幕。中原地产数据显示，就在三月份的第一周，四大一线城市土地继续维持自春节以来连续4周的零供应状态，而二线城市土地市场供求较为活跃。

一位长三角二线城市的国土局内部人士告诉记者，相对而言，城市综合体的土地不但好卖，而且体量大，在引入大型品牌企业的同时，能够一次性获得较大土地财政收入。“城市综合体地块由于整体开发要求较高，政府出让也可以设置一定的门槛，甚至可以实现"定向供应"，是二三线城市引入全国品牌房企的得力工具。”

国土部最新的土地调控政策明确，要在房价上涨较快的一线城市和部分二、三线城市，积极开展试点，注意防止出现新的高价地，防止地价波动向二、三线城市扩展。

城市综合体竞争进一步升级，在地方财政、城市建设和严控房价泡沫之间，需要地方政府从大局出发的平衡艺术。

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前天，世界最大的持股商业房地产经纪咨询公司高纬环球发表研究报告称，中国2009年超过美国成为世界最大的房地产投资市场。

报告显示，2009年，全球房地产投资额为3650亿美元，中国的数额为1562亿美元，与上年相比增幅超过一倍，约占全球的四成。而2010年中国可能将继续保持领先地位，并降低对债务的依赖。

有外媒分析认为，最大的投资市场也意味着最大的投机市场。

报告解读

全球投资增长 得益于中国市场

报告指出，2009年，全球房地产投资额走低，然而，2009年末市场开始回转、全球流动性改善，2009年末投资额与年初相比增长了104%。这一好转得益于亚太地区尤其是中国市场。

报告称，主要获益于中国和日本两大市场，整个亚洲在全球市场中所占份额在2009年上涨59%，与2008年相比提升了80%。

报告指出，2009年，世界20大房地产投资市场中有8个位于亚太地区。与此同时，美国房地产市场却因为巨大的债务以及银行不愿借贷而出现萎缩。

2009年美国房地产投资总额仅为383亿美元，位于中国和英国之后，名列第三。

而在欧洲，房地产投资聚焦于最大最活跃的市场，如英国、法国和德国。英国是金融危机之后最早走出谷底的国家之一，房价下跌和英镑疲软促进了房地产投资的恢复。

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