二次房改列入人大正式议案 夹心层问题或得到解决

1980年1月，中央机关刊物《红旗》杂志发表署名苏星的文章《怎样使住宅问题解决得快些?》，文章指出住宅是个人消费品的重要组成部分，应该走商品化道路。一石激起千层浪。自此，关于住宅属性、房租等问题的研讨、争论在全国理论界和实务界轰轰烈烈地展开。

当北方人热衷于理论争鸣时，不太好这一口的南方人悄悄地进行了试验。这一年，同样为住房难大伤脑筋的深圳经济特区干了件未有先例之事：让特区房地产公司与香港妙丽集团合作，深圳出地，对方出钱，共同开发罗湖小区。一年后，中国第一个准商品房小区——东湖丽苑建成销售。这个小区是中国房地产业的一个“起点”：住房商品化、按揭贷款、物业管理的起点。但土地还是政府划拨的，所以还不是完全意义上的商品房。

全国的步伐显然没有深圳特区这么快。房改大讨论对低租金的种种弊端进行了“痛打落水狗”式的充分分析，作为结果，全国住房租金改革领导小组在1985年1月成立。一年后，住房租金改革领导小组升格为国务院住房制度改革领导小组。

1988年1月，第一次全国住房制度改革工作会议在国人的翘首企盼下召开，提出了我国房改的整体构想，勾勒出我国政府新的城镇住房政策的轮廓，宣布将房改正式纳入中央和地方的改革计划，分期分批推行。中国住房制度改革的大幕徐徐拉开。

也是在这一年，新中国第一个土地以拍卖方式获得、房屋以按揭贷款形式销售的完全意义上的商品房小区——东晓花园在深圳竣工。单价每平方米1600元，上市即销售一空。

不巧，彼时严重的通货膨胀侵袭了中国。1988年的通货膨胀率达18.5%，比1986年高出12个百分点。国民经济的治理整顿开始了，此后3年房改基本处于停顿状况。

真正吹响房改进军号是在1998年。国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（即23号文）明确指出，从1998年下半年开始，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。以此为标志，住房制度改革全面展开，随即，老百姓开始进入买房市场。

在高房价已成为第一大民生关注热点的今天，正在举行的“两会”中自然也有大量围绕房地产市场的话题。

在今年温家宝总理所作的政府工作报告中，就总共拿出了包括标点符号在内的364个字来谈论如何遏制房价过快上涨，保障居民住房需求的问题，所占篇幅着实不小。

保障房保不到“夹心层”

在具体措施上，温总理主要提到了四招。其中第一条就是要继续大规模实施保障性安居工程。中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元，比上年增加81亿元。建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套。

随后住房和城乡建设部部长姜伟新在接受媒体采访时也表示，政府遏制高房价的首要工作是增加供给。一方面要加快普通商品住房的建设，增加普通商品住房的供应。另一方面要加快、加大经济适用住房的建设。此外，要加大加快限价房建设，进一步扩大限价房的供应范围。同时，从今年开始加快公共租赁住房建设。

说实话，这些内容并不新鲜，因为在去年底今年初中央调控房地产市场时出台的“国四条”、“国十一条”中都已有体现，甚至在更早以前的几轮房地产调控中都早有提及。眼下各地廉租房和经适房的建设、审批、入住也渐渐驶上了快车道。可保障性住房的建设到底能解决多少人的住房需求呢？

去年《中国青年报》的一项调查显示，69.7%的人认为低收入群体的住房需求是政府最该着力解决的问题，但还有59.8%的人认为高房价影响最大的是中等收入群体。因为目前看来，只有约5%的最低收入人群可以申请廉租房、约15%的低收入人群有资格申请经济适，但数量更为广大、约占城镇人口60%的中等收入人群却很难享受国家新出台的住房保障政策，可面对高企的房价，他们同样只有望“房”兴叹的份。这些人的住房问题又该如何解决呢？

毕竟对低收入人群来说，就算眼下房价跌去一半他们的收入水平也依然无力负担购买商品房的支出，他们唯一可以盼望的就是国家的住房保障政策，而中等收入人群同样难以承受畸高的房价，但在得不到政府扶助的情况下，他们为了实现安居理想，不得不以自己下半生的幸福为赌注，被迫成为整天给银行打工的“房奴”。

二次房改呼之欲出

在本次两会上，“夹心层”住房问题也引起了许多代表委员的重视。3月2日，以推动二次房改，建立“三三制”住房制度，为“夹心层”提供公共住房为核心内容的提案被农工党中央提交，3月9日，娃哈哈公司董事长兼总经理宗庆后、黑龙江夙生律师事务所主任迟夙生亦各自联名了30余名代表，向“两会”提交力推“二次房改”的建议。

所谓“二次房改”的说法，最早是在去年6月由辽宁省外经贸厅企管处原副处长、住宅法专家李明提出的。李明认为始于1998年的第一次房改取得了很高的成绩，但是发展到今天也出现了诸多问题，一是政府理论错位，以住房全面市场化理论排斥住房是准公共产品理论，重增长轻民生；其次是队伍错位，以开发商为基本队伍垄断经营，排斥政府非营利公益性的建房机构的住房保障职能，“亲商不亲民”；三是服务错位，制定政策服务于开发商的利益和政府自身利益，官商联手与民争利。

去年9月，二次房改方案正式提交国土资源部及住房和城乡建设部，10月，一个以住建部副部长齐骥牵头，住房公积金监管司、住房与改革发展司和政策研究中心等相关司局一把手参与的调研小组，开始调研十年房改的得与失，着手制定二次房改方案。

其核心内容是：确立住房是准公共产品，基本方向就是由政府主导提供房屋住房服务。概括起来，就是“三种住房制度，三类供地方式，三支队伍参与”（三三制）。三种住房制度指的是，针对低收入人群的保障性住房制度、针对中等收入家庭的公共住房和公共租赁住房制度和针对高收入家庭的商品住房体制。而相应的三类供地方式也分别为政府划拨方式供地、“四定两竞”招标用地和商品房的“招拍挂”方式供地。

两条腿走路更稳健

“三三制”住房制度与我国现有住房制度的根本区别在于，将住房定位为民生，而不是作为经济发展的一个主要推动力。这也是此次两会代表委员们的重要心声。如果一次房改的对象是实物分配住房制度，那么二次房改的对象就是一次房改变味后的全面市场化住房制度，核心是在过度市场化之后，政府重新摆正自己在住房市场中的位置。采取“两条腿走路”的方法来合理调节投资和保障之间的关系。

即一方面居住品质改善型、保值增值型的住宅需求坚持以市场化供应予以满足，另一方面基本居住性需求或最低居住水平需求坚持以政府提供的社会保障公共责任之履行而予以满足。

而“三三制”的最大亮点就在于首次提到了中等收入群体以及新就业职工等置身于市场和政府保障之间空白地带的“夹心层”的住房问题。而之前的住房保障计划中往往只顾及到了中国城镇人口中20%的低收入家庭，却忽略了60%的中等收入家庭。而“四定两竞”招标用地的供地方式指的是公共住房实行“定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率，竞房价、竞建设方案，综合打分高者得”的方式建设。

“一石多鸟”解开一系列难题

应该说，实行“三三制”住房制度，将保障和市场区分开来，为广大买不起高价商品房的中间阶层提供平价房，符合绝大多数民众的意愿。更重要的是，这样做可以“一石多鸟”，解决一系列经济难题。

首先，这对缓解房价上涨压力能起到重要作用。众所周知，在整个市场普遍认为房价只会涨不会跌的预期下，在“抢到就是赚到”，“工资涨幅永远赶不上房价涨幅”的普遍的社会心理暗示下，“夹心层”对拥有住房的刚性需求又得不到政府的有利保障，于是只能被迫充当高价商品房的虚假“有效需求”，而一旦政府能够为这部分家庭提供准市场平价房，这部分人对高价商品房的有效需求就会自动消退，这就好比釜底抽薪，如此一来，不但房地产市场的供求关系将会发生结构性变化，而且这个社会对未来房价走势的预期也会发生重大变化，高收入阶层和社会游资在房地产市场的投资和投机风险也会骤然上升，房价疯涨的势头自然就会被遏制住。

其次，从促使地方政府转变经济发展模式上看，“三三制”改革也大有裨益。眼下许多地方政府主观上乐见房价上涨，是因为房价上涨可以倒逼土地价格上涨，地方政府可以获取更多的土地出让金收入，眼下部分城市的地方财政收入一半都来自房地产市场。由于利益驱动，地方政府很难主动放弃这块肥肉。

然而土地是不可再生资源，其规模终究是有限的，土地都卖完了，我们的地方财政要怎么办？因此二次房改在迫使政府“归位”，重新担负起自己职责的同时，也迫使地方政府不得不加快转变经济发展方式，寻找新的经济增长点，进而从根本上放弃对土地财政的依赖。

第三，“三三制”住房改革也能有效促进消费、扩大内需。全国政协委员、中国石油大学教授陈勉带来的一组数字显示，去年全国社会消费品零售总额全年12万亿元，而全国住房销售总额就达到6万亿元，“这意味着去年全国人民买东西的钱，有一半花在房子上！”

房地产积淀的国民财富越多，老百姓就越是不敢放开手脚消费，而一旦中等收入民众能买到平价房，就可以节省出更多的资金用于其他消费，从而让国民经济走出当前“一业兴旺百业哀”的怪圈，解决中国内需不振的历史顽疾。

第四，如果不把“夹心层”纳入政府住房保障体系中，就会导致没钱的人有房，有点钱的人没房，很有钱的人炒房的怪现象，对有点钱的“夹心层”产生负面经济刺激效果，即“鼓励做穷人”。因为房价过高，过去买不起房的“夹心层”为了能挤进政府住房保障体系，将会想方设法“被低收入”、“被低资产”，从而降低其劳动和创富的积极性，不利于整个国民经济的健康发展。

最后，中等收入人群占到我国城镇人口的六成，在贫富差距日益拉大、社会矛盾日益突出的今天，这部分人是社会的中坚力量，起到了社会稳定器的功效，如果这一阶层民众能够“居者有其屋”，实现安居理想，进而借此解决他们结婚、生子、养老和拥有安全感等等一系列人生问题的话，无疑将极大地促进社会的整体和谐和安定。

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