政策趋紧 房地产企业力推全面预算管理

与此同时，诺亚舟咨询公司总经理韩向东也向《中国会计报》记者表示，“最近他们的客户中出现了不少房地产公司。大环境的变化使得房地产商要开始规划未来。”

“房地产经过金融危机的洗牌，外部竞争更加激烈，企业风险意识更强，全面预算管理等已被大公司提上管理日程。”以房地产作为主业之一的天洋控股有限公司财务总监韩国良告诉记者。

危机来临，全面预算管理被“扶正”

韩国良向记者表示，“中国的房地产业具有明显的‘中国特色’，受国家宏观调控的影响较大。”

近日，国家出台了一系列的房地产调控政策。2009年12月中旬，财政部、国土资源部、央行、监察部、审计署联合下发的《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》中就明确规定，对开发商拿地的首付款要求至少50％以上。而银行也出台了“将首套房的优惠利率由7折升至8.5折”等一系列收紧银根的政策，开始对房地产业“吝啬”起来。

“现在政府出让土地越来越规范，房地产商拿地的成本升高；同时银行也已对房地产贷款采取‘戒备措施’，谨慎授信房地产企业。这一切都使得房地产商意识到要控制成本，改变先前的管理模式。”韩向东说。

全面预算管理要有前瞻性

全面预算管理是指企业对所有资源力争进行最合理的配置，并分析、协调、控制预算的执行，即围绕企业的战略目标，对销售及收入、生产、成本、费用、资金等各方面进行分析、预测和决策，从而有计划地高效、协调开展企业的所有经营活动。

“一个实事求是、量体裁衣的全面预算管理可以使战略、规划落地。而房地产行业本身的特点，又使得具有前瞻性的全面预算管理变得尤为重要。”韩国良指出。

“房地产企业是资金密集型企业，开发投资额较大，开发建设周期长，这种行业特点使得房地产商必须把未来规划好、资金安排好。长期资金如果规划不好，就很有可能出现顺驰房地产这类资金链断裂的情况。”韩向东表示。

另一位不愿透露姓名的业内人士也向记者表示，全面预算管理也是确定和控制开发总投资额、合理确定商品房销售价格的依据。

在他看来，通过编制预算，确定投资总额，并据此筹措开发资金，控制开发资金的支出，可防止突破投资，避免投资失控。此外，商品房销售价格与土地价格、房屋建筑安装工程费、管理费、贷款利息等密切相关，而这些费用都会在预算编制中反映出来。因此，预算也可作为开发公司在预售房屋中合理确定商品房销售价格的重要参考。

提倡滚动预算与长期规划

那么，究竟应该如何对房地产行业实施全面预算管理呢？韩国良对此感触颇深，反复强调一定要量体裁衣，找准适合自身行业特点的模式。

“房地产行业市场起伏大，不确定因素太多，预算编制的起点就是销售预算，销售受市场影响太大，所以预算管理中要使用弹性预算、作业动因理念和概率方法，以保证预算与实际的紧密结合，以避免预算成为废纸。”韩国良进一步补充道。

韩向东则向记者详细介绍了瑞安房地产有限公司的实践经验：“激烈的市场竞争，要求瑞安地产的全面预算管理体系要能够随市场变化做及时的调整，协调企业资源的使用与企业战略目标相一致。为了满足这样的需求，诺亚舟咨询为瑞安地产建立了周期为18个月的滚动预算，以做到数据的实时更新。根据实际情况和年度预算目标的差异，在系统中对后续阶段的预算进行调整。调整的内容包括收入、回款、费用、项目资金支付等情况。”

除此之外，诺亚舟还专门针对房地产业周期性长的特点，为瑞安地产设计了9年规划，关注每个项目内部收益率的计算。经纬纺织机械股份有限公司财务部副部长梁万仓也表示，传统预算侧重的是短期效应，以年度作为预算周期。对房地产项目来说，由于其开发的特殊性，编制预算不仅是对年度财务状况做出的反映，更是对项目综合情况做出的反映。

“当然，也并非所有房地产公司都适合做全面预算管理。只有公司达到一定规模，具备系统的组织方法、成熟的配套管理制度、清晰的战略规划，成本形态清晰可辨，薪酬管理制度透明公开，董事会或高层大力推进，才可以保证预算实施的效果。”韩国良最后强调。

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