陈宝存：房企都不想拿地王，但这是招拍挂的必然结果

北京“地王”很无奈，最近发生的“地王”争议，使得地王现象成为热议的话题。首先09年的北京“双料地王”——顺义后沙峪镇天竺开发区22号地因未签合同被收回，大龙地产缴纳的2亿元竞买保证金被没收；其次中化方兴的老地王广渠路15号地的规划变更被终结；再次，由于竞买条件极为特殊，中服地块在竞买之前就引发“内定”的争议。不论是潘石屹张欣夫妇，还是任志强先生，对中服地块的设定条件，均提出异议。

由此引发北京国土局等部门在今天的现场答疑。据报道，今天上午9：30，北京市国土资源局、市土地整理储备中心、市规划委、北京商务中心区管理委员会就中服地块（北京市朝阳区东三环北京商务中心区（CBD）核心区NE19-1a地块）入市问题进行了现场答疑。公说公有理婆说婆有理，到底谁有理，暂不去评价，答疑本身只能说“无风不起浪”。否则答什么疑呢？

谁更愿意看到地王？是房企吗？这里我想说点公道话。应该说对于招拍挂出让制度，我一直颇有微词。原因是本着公正公平出让的目的，本着清除土地腐败的目的，04年全面改协议出让房地产开发用地为统一的招拍挂出让，初衷没有任何问题，但是制度是一回事，执行中的异化又是一回事。几年实践下来，招拍挂出让被异化成什么样子？是很难说的明白的。

但是，客观效果就不是这么简单了。可以说，第一没有解决公平公正出让，第二，没有配套支持的招拍挂出让制度基本被拍卖所取代，这就是土地迭创天价的根本原因。当然前提是我们的土地供应被抑制，05、06年土地推出量各城市严重下降。而08年由于市场观望情绪的浓厚，导致房企全面退出土地市场，甚至有的二三线城市08年土地出让基本停止。

我一直强调，开发企业与消费者相比并没有更多的预见性。对土地也属于买涨不买落。08年低点该拿地的企业，包括万科，由于对市场09年走向的估计错误，也失去了拿地的良机。

但是，09年就开始了全面的对土地的追捧。房企和消费者一起加入到了买涨的高潮，土地价格以及房价双双暴涨。而房价暴涨的同时，反推对土地天价的接受程度。这一情况的产生到底怨谁呢？有人归于地方政府和开发商的联手勾结。但是真的有勾结，地价应该很低才对啊？协议出让不就是由于土地出让价值很低，给中间层（官员和倒爷）以很大的利益，而被终结的吗？

任何事物都是利弊互现的，招拍挂土地出让制度更是如此。但是，终结招拍挂制度目前看来是很艰难的，原因是没有更好的替代制度。那么地王将是未来的常态。而加大供应也好，直至囤地也罢，都不可能改变地王状态。除非人口大幅下降，人口红利完全消失，或者城市化已经终结。

至于所谓的房价泡沫是不存在的。土地价格会继续走高的原因还在于我们逐步推进的土地私有化进程和新的拆迁安置补偿条例，这些因素只能加剧土地自收储环节的上涨。

那么，我们目前面临选择，是结束招拍挂价高者得的方式，还是继续以商业房地产滋养保障房和城市建设的方式？不用去指责地方政府和开发企业制造地王，地王没有那么不堪。现在和将来的土地供应一直趋紧也是很难改观的。

我们应该做的是商品房和保障房的严格区分，对保障房用地采取划拨方式需要财政多少投资？这也是必须考虑的，那么对土地出让金的使用，才是我们应该关注的重点。目前财政困局下，二三线城市保障房供地是没有实力也没有积极性的，那么鼓励天价地，更多的拿去土地出让金用于保障房供地的收购，可能是目前不得已的选择。

实际很多地方政府早已经走在这条路上，那就是本能的选择保障房配建制。合理吗？但是也没有可以解决的最佳办法。

地王，没有一个企业愿意做地王，没有一个企业不想更低的拿到土地，保证合理利润也就可以了。但是，一块土地几十家去争夺，不争得你死我活，还真的不好操作。

地王更是房企不能承受的。

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